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1、拆迁见闻
老陈的项目里有个业主姓王，本地大姓，非大户，家中行二，人称王二哥。
二哥是典型的热心业主，好聊天，喜吹水。
关键是，有惑必求解，要求问必有答，答必尽兴。
尽兴的标准，就是他懂了，疑惑解除，内心舒坦。
对未知的好奇，整个项目新老员工，无不羞愧难当。
有同事问他：你又不干这行，问那么多干嘛。
王二哥答道：免费的老师，不蹭白不蹭。再说，哪天把你们专业人士问倒了，我二哥出去多有面子。
门外汉打死老师傅，啧啧啧。
自此之后，大家再见他，见他眼神中透露出的，再不是人畜无害，而是一缕求败若渴的凶残神色。
和尚庙里来了尊不速客，还赶不得，只得好生伺候，供奉知识。
有一日，二哥咋呼呼跑来办公室，大声说道：你们是不是欺负我，我有个远房亲戚，就离这两条街的距离，他们那个地方刚启动拆迁，说房子不到480平方米的，能按480补偿。你们还说给我的是最优惠的政策，果然业务员的嘴，骗人的鬼。
老陈心里咯噔一慌，以为又是哪个狗大户破坏市场搞事情，不过习惯使然，反问道。
“王二哥，别急啊。你那亲戚姓啥？男的女的？多大年纪？什么项目？方案有么？协议看了没？”
“额，姓王，男的，比你大，大得多。名字拗口记不得，事发匆忙没带来，事关机密哪给看。”
“说话是要证据的。你找你那位王大爷问清楚，我们再细聊，该给你的，能给你的，不会让你吃亏的。”
王二哥被打发走，但想必是涉及的利益较大，发达的机会近在咫尺，数小时后，王二哥又出现在办公室。
“XXX土地整备项目，方案在这。喏，你看，清清楚楚，不足480补足480。”
看罢，是预料中的节奏。咳咳：
“我说老王啊，你这人，那都好，就是爱咋呼。我就问你，为什么是480，不是380，也不是580？”
从称呼老王开始，王二哥就知道，这帮更新人又要讲述（忽悠）一段曲折留长的故事了。
2、从前有块地，能建480
如果做旧改没听过480，不用担心，迟早会遇到的。
这个数字深刻于每个主张权益的小业主的灵魂之中。
使得480这个数字等同于补偿标准，而忽略了它原本的属性——建房标准。
深圳之所以需要强力推行旧改的原因之一，是由于缺乏监管而导致全市泛滥的违建。
而与违建这个概念相对的，是合法批准建设的房屋。
在农村，村民小孩成家分户了，可以申请宅基地，建造属于自己的房屋。
而在深圳的原村民，符合条件的，也可以申请宅基地建造房屋。
建房的最大面积，就是480平方米。
不过，480的出现，还要从2003年10月29日说起。
在这之前，也有标准，但不是480的标准。
简单了解一下：
1982年，按照《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》，新村用地面积每户150平方米，基底不超过80，建面可增加20%作为预留发展。
1986年，根据《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》，农村私人建房，每栋不超过三层，人均面积不超过40平方米。三人户建面不超过150平方米，三人户以上建面最多不超地240平方米。
这是远古的标准，了解一下就好，不是考点。
930101，990305，031029，041028，040331，190602，这些旧改老雕口中时不时念叨的数字。
你如果听到了，不要以为他抽风了而歧视他，也不要以为他懂得念咒而敬畏他。
他只是在心中翻腾旧改中常见的几个事项认定的特殊日期，就跟你怕错过对象的纪念日一样的逻辑。
不是“装笔”，是怕健忘。
2003年10月29日，中共深圳市委、深圳市人民政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，从2003年10月30日开始，正式启动宝安、龙岗两区城市化各项工作。
特区史称“深圳第二次大规模城市化运动”。
但城市化并非一夕之间就能一蹴而就的事情，光是在意见中就列了需要推进落实的十大类事务，如经济管理、行政管理、发展规划、土地资源、户籍和计划生育、社保、教育等等。
其中的土地资源，就规定了对非农建设用地（包括村民宅基地和工商用地）未达到市政府规定标准的村委会，国土部门要一次性留足。
这个村民宅基地的面积划定标准，在2004年6月26日深圳市人民政府关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的通知中就明确为100平方米/户，建筑面积不超过480平方米。
但在这之后，因为担心土地被“贱”征而掀起了种房保地的热潮，特区外违建之风愈演愈烈，官方描述：
近几年来，我市违法建筑和违法用地呈不断上升趋势，违法抢建高潮此起彼伏、不断出现，拥有违法建筑的群体不断扩大，违法建筑在特区外基本处于失控状态。
我觉得写的颇有司马公的文风，对违建那点事情感兴趣的朋友可以移步了解深圳违建历史。
2004年10月28日，中共深圳市委深圳市人民政府发布《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》，基本上是一刀切式的暂停了所有的小型在建工程。
但堵不如疏，何况这其中有一批人，是手握着合法报建权利的原村民，他们的合法建房权利，毫无疑问是被饱和打击所波及了。
到了2006年6月19日，深圳终于专门为原村民建房出台了《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》。
文件中写的十分直接：建设标准是基底不超过100平方米，建面不得超过480平方米。
当年九月，宝安、龙岗两区陆续出台实施细则，基本上恢复了原村民非商品住宅建设的申报渠道。
到这里，简单总结一下：
在2004年全市（关外）城市化之后，为了保障深圳原村民的住房需求，对符合条件的原村民，政府按户预留了可用作住宅建设的非农建设指标。
这一部分非农建设指标，是以户为单位，基底不超过100平方米，总建面不超过480平方米来划定的。
非农指标的使用，如果是原村民单独来申请建设，就是一户一栋。
如果是统一建设（10户以上），可以建成统建住宅，也就是现在像小区房但没有红本房产证的统建楼。
但应该注意的是，这是不能重复计算、不可再生的一次性指标。
3、建设权变成补偿权
事实上，在旧改制度的设计之初，就朝着通过补偿保障（消减）原村民对建设权的使用这个方向。
在2004年颁布的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》中，原则上以货币补偿为主。
对产权置换补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过480平方米/户。
2006年出台的《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》中，明确列入旧改范围的不再受理报建手续。
这两者一叠加，就会引申出一个问题：建多的村民遇到旧改最高补偿只能到480，多出部分赔钱。但建少的遇到旧改，既不能再报建增加面积，那少建或未建部分的利益谁来保障？
当时主导报建和旧改工作的，都是政府部门或机构，找他们主张权益，是合理的。
毕竟这是一锤子买卖，过了这村，未必还有这店。
2007年2月17日，元老级的旧改政策161号令颁布，全称叫《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》(深圳市政府令第161号)。
现在各个项目补偿标准中普遍设置的补偿项目、计算标准等，都在这份政策中予以明确。
看完之后，你会觉得，现代人写的政策：真粗糙。
当然，换个角度看，政策不是实施方案，宜粗不宜细，如果以这个标准评价。161号文更像是公建项目房屋拆迁实施办法。
比如：搬迁费的二次搬迁计算原则，临时安置补助逾期增发原则，过渡期设置原则。
找不到出处的看一下161号令，会有收获的。
在161号令中，也是提倡货币补偿为主。
产权置换的除以480为原村民拆一补一上限之外，还设置了保障特殊困难人员（低保）的最小住宅建筑面积补偿标准。
2011年，国务院590号令（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）出台，拆迁这一带有暴力色彩的词语正式退出，取而代之的是征收补偿。
在此上位文件的指导下，2013年5月1日，248号令（深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行））正式施行，161号令废止。
248号令是基于590号令的征收体制下，在161号令的内容基础上进行调整的。
简单来说，不仅仅是用词上从拆迁变成征收，在强制执行的制度设计上，也更强调行政、司法分立，由人民法院裁定交由政府部门执行。
还有一个显著的区别，就是从原则上
货币补偿到原则上三种方式都可选择。248号令在161号令补偿标准的基础上，增加了非原村民不超过100平方米产权置换的标准。
不过，即便到了这里，在公开的文件中，我们能看到的，480是作为原村民在公建项目中征收补偿的上限而非下限。
白纸黑字写清楚不足480平方米按480平方米补偿的是248号令的修改版，292号令。
2016年12月23日，《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》正式施行，在第二十五条中明确：符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足。
简单理解：符合一户一栋的原村民，超过480的，最多补偿480；不足480的，按成本价购足480 。
至此，480正式从原村民的建房标准，转变成一个通行的补偿标准。
不过，政策的完善总是相对落后于项目的具体实施。
至少在2010年之前，不足480平方米按成本价补足480平方米的补偿方案，已经在光明统建上楼的方案中作为安置房奖励实施。
这个不是什么机密文件，网上搜一下都能找到。
在此，真诚感谢乐于分享的同仁们。
4、一户一栋的认定
说到这里，其实篇幅已经超过我想讲的小故事。
但前面介绍了原村民一户一栋的来龙去脉，不说具体怎么认定，不合适。
这里分为“原村民”（身份）、“一户”（户籍）和“一栋”（面积）的认定。
很多文件都提过村民、户籍的概念，2002年3月1日施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》首次明确 ：
原村民，是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。
一户一栋原则中的一户，是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加农村集体经济组织劳动分红的户籍单位。
注意，这个文件是针对特区内，也就是原关内四区关于原村民和户的认定的时间节点是1993年1月1日。
这是时间是深圳关内全部实现农村城市化的时间，也就是说理论上过了这个时间，关内全部实现农转非，不存在农村人口。
92、93年前后还发生了诸多影响深远的事件，如关外撤县立区，关外非农划定等，感兴趣的自行百度吧。
2006年6月19日《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》在特区内村民、户籍认定的基础上，扩大明确全市的认定标准：
原村民：是指公安机关登记在册（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。
一户：是指原村民的户籍单位。原村民中年满30周岁未婚的（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2004年3月31日）可认定为一户。
简单理解，需满足几个条件：1、公安机关登记在册；2、参与本村劳动分红；3、未婚满30周岁的可认定为一户。
关内的时间比较统一，还是1993年1月1日。
但关外出现两个时间。
依据都在《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》中。
原村民的认定时间20031029指的是实施时间，也就是关外实施农转非的时间。
户籍单位认定的20040331，则是宝安龙岗两区城市化工作试点完成时间。
这里可以探讨的是20040331这个节点的出处，有说是关外镇村改建制的时间，主要依据是2004年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》中涉及非农划定标准的一句话：
本条涉及的户籍户数、人口数以批准两区镇村建制转变之日的户籍数和人口数为准。但各镇改成街道、村改居的时间延续了一年，并非统一的时间，若算作起始时间，按理说也应该以前面的意见发布时间为准。
说完原村民、一户的认定，还有一栋的认定。
一栋的认定，就是保证一户原村民最多只能从政府的各项补偿工作中享受到480平方米。
因此，一栋的认定最主要的原因就是查清楚原村民究竟已经享受了多少补偿，这种补偿内容包括：按一户一栋身份申报的批建房屋、已享受的政策安置住房面积等。
5、老王反馈
老王听到这里，一时兴奋，一时彷徨，更多是茫然。
“说了这么多，有没有简单一点的总结。”
我想了想，还是画了张纸给他，图片贴在最后。
“还有，你就告诉我，我能不能按480补偿吧。”
王二哥，你要这么想，为什么会有480，是出于政府对原村民的补偿，补偿480既是下限，也是上限。
也就是说，能按一户一栋补偿的项目，从逻辑上也应该受制于480的补偿条件。
也就是说，你能找我要480，我也应该要求超过480的部分按政府征收指导价实施货币补偿。
当然，出于尊重历史，尊重原村民的权益，开发企业也可以考虑给你480。
但你得先去做一户一栋的认定呀。这个认定，则必须由政府部门来才有这个能力和资格。
王二哥听后，大喜。
拿着草稿，高高兴兴的鼓捣一户一栋的事情去了。
我想，最近这段时间，暂时是见不到他了。
至于结果如何，我已想象得到。
更新事务是生活、历史、情感、利益的集合。
在这里，你能想象的，想象不到的，都真实存在着。
改旧，更新。
城市大吉。
本文来源自城市更新研习社，作者陈言士，我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性不提供任何明示或暗示的保证，请仅作参考。我们尊重原创作者的成果，如有侵权，请联系我们及时删除。非常感谢，支持原创，欢迎来稿。
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