項目拓展中經濟測算的風險防範

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大家知道舊廠改造為什麼受歡迎嗎？因為有國家政策支持呀！《加強城市規劃建設管理工作若干意見》中指出要通過維護加固老建築改造舊廠房等措施恢復老城區功能和活力。因此，從市場需求、政策推動層面來看，舊廠房改造均存在巨大的投資價值。

這裡跟大家講一下舊廠改造，相對來說小編髮“舊廠改造”內容型文章是比較少的，所以，今天我們來探討一下“三舊”改造中—舊廠房改造在項目拓展過程中及進行經濟測算時候的一些經驗分享。敲黑板！！做筆記啦！

項目拓展

在項目拓展時，除了常規的注意事項外，個人認為還有以下四個方面也是需要大家特別注意的。

1

規劃條件

對於地塊的規劃條件

指的就是如果一塊地塊內有一部分土地的土規被政府調走了，那麼這塊地就不能按舊改程序去操作的了，只能是政府作為工業地塊的一個評估徵收項目操作了，對於這點相信大多數做舊廠改造的都會遇到過這類問題。

那麼測算時我們只能按工業用地的收益去評估價計算，類似的情況還有像舊廠所屬的項目公司，除了名下這個舊廠房有國土證外，旁邊還有一塊當初和村集體買斷了的集體用地也是實際上在廠房範圍的呢，那麼這塊集體用地可以怎麼處置的呢？

個人覺得可以有三個思路，一個就是也交給政府儲備，若交給政府收儲之後就和無土規用地一樣，不能走舊改路徑的，只能走徵收路徑，至於是按工業用地呢還是集體建設用地徵收呢，那就需要和政府去斡旋了。

第二個選擇是在地塊出讓後，將這塊集體用地的使用權再賣給新的土地權屬人，因為我們當初是和村是簽了買斷協議的，我們再轉手就可以了。當然當中會有點法律的風險，然後這塊賣給新的土地權屬人之後是可以作為未來的增加小區綠化用地提升小區的品質。

最後其實也還有一種選擇，就是如果地塊形狀、位置都比較漂亮的話，你也能留著自己用吧。特別是原先裡面就有幾個小建築的話，看能否再爭取按地塊面積的3%或5%的建設用地指標，搞個農業園項目也挺不錯。但是這個指標是比較難拿的，因為正常是需要這個國有農用地才可以去爭取建設用地指標。

2

是否存在場地汙染風險

看地塊是否存在場地汙染風險

有石油加工、化工、電鍍、製革、造紙、印染、汽車拆解、醫藥製造、鉛酸蓄電池製造、有色金屬冶煉、焦化、危險廢物處理處置和其他涉及危險化學品生產、儲存、使用，以及建有汙水處理廠、垃圾填埋場、垃圾焚燒廠、汙泥處理處置設施等多數存在土壤汙染，需要修復的風險，而且這個風險還是挺高的。

過去有一些較大規模開展白蟻滅殺的工廠或者開展汽車維修服務的地塊也是很可能在土壤汙染初步調查上是過不去的。像廣州白雲區就有不少舊廠改造項目就是因為土壤環境問題，一直卡著沒法繼續推進。

3

股權交易風險

股權交易風險

就是說如果這個項目若選擇股權交易收購的方式，需注意是否有股東存在股權瑕疵。例如有股東因資不抵債或者因為涉黑股權被凍結了，因為他還在“吃公家飯”，我們需要通過司法拍賣獲得這部分股權，首先需要和在“吃公家飯”的股東方先談好，他是否願意賣這份股份才行。

怎麼去賣呢？一般就是司法拍賣通過京東或阿里的司法拍賣去拍賣這個股權。一方面需要和法院溝通成交底價和保底價，例如說法院掛出來的底價是500w，保底價是550w。知道之後呢，拍賣的時候出的價不能低於550w。另一方面

經濟測算

進行經濟測算時，有兩個方面我覺得也是要非常注意的，因為現在舊廠收儲項目的利潤是很薄的，差2/3個百分點就對項目的整體收益起著明顯的影響的。現在能夠盈利的項目，說實在也是不多。多數都是還算不過賬，在等用時間換空間；自行改造的項目更像是在打持久戰，沒個十幾二十年的話，這個項目也是難以盈利的。

1

地方建設支持費用

地方建設支持費用

有些地方的舊廠收儲項目，特別是市政基礎設施、公建配套未全面覆蓋的這些區域。如果政府他們要收儲這個舊廠，那麼說明政府肯定後期得投錢到市政道路這些，所以他們可能會在拿到補償款的淨收益這裡有要求，在扣稅淨收入後可能要交納屬地政府一筆類似“地方建設支持費用”的費用。

有些地方需要，有些地方不需要，具體比例需向當地的鎮街、還有區瞭解一下。也可以偵訊一下當地有做類似項目的朋友，看下他們是否需要交這筆費用的。當然，同一個區不同鎮街也是不同的。

2

轉化所需時間

合理估算項目轉化所需時間

1、如該項目無需調整標圖建庫且政府改造意願較強烈，從開展轉化工作到掛牌出讓/補繳出讓金，快的可按一年半去估算是沒問題的。

2、如果這個項目一般般，土壤、土規沒什麼問題的話，那我們按正常速度估算大約需要3年的時間。

3、若涉及土壤修復，一般情況下耗時需要前面的基礎上增加2年左右，算是較為保守的估算了。

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