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01
影響投資測算的設計指標
規劃條件“四”要素：
（1）容積率：
投資測算時，需與營銷、設計等部門做好充分的溝通與聯動，在產品強排方案時結合產品類型、售價與開發成本，以達到最優容積率的要求。通常情況，容積率未做足時需做專項說明。
（2）建築密度
投資測算時，規劃指標中建築密度嚴禁按照經驗值填寫，需要根據項目設計條件進行填寫。（比如：規劃設計條件告知書）；
園建工程的工程量需根據建築密度、綠地率等進行閉合計算。
（3）建築限高
投資測算，需重點關注建築限高，建築限高會影響產品方案類型的選擇，建築物高度不同，結構、電梯、消防和抗震等成本也不同。
（4）綠地率
規劃指標中綠地率嚴禁按照經驗值填寫，需要根據項目設計條件進行填寫。（比如：規劃設計條件告知書）
綠化工程的工程量需根據綠地率進行算。
02
投資測算的風險
（1）產品配置不合理
風險項：投資強排方案均為高售價、高利潤產品，實際方案規劃階段無法落地，又調整為其他低售價產品。
【案例】
建議：公司整體的大宗資產去化相對較慢，易形成沉澱。投資測算時，需聯動營銷、設計等部門充分調研。在產品配置時，商業配比不宜過多（但應滿足規劃條件），商業配比需結合項目的區位、區位間競品的商業去化情況、售價等各方面綜合考慮。【公司參考建議值為商業貨值佔項目總貨值5%】
（2）公配預估不足
監控：在投資拿地階段，3個項目未按規劃要求配置幼兒園，佔總統計監控項目的27.27%。
風險項：投資拿地階段，物業及配套用房與其他配套（幼兒園、學校、醫院、肉菜市場）等公配預估不足。
在實際方案規劃設計階段時，按實配置後直接導致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。
【案例】
建議：在項目做投資拿地測算時，應嚴格按規劃設計相關制度文件規定配置公配，在規劃設計時重點關注應配置的物業及配套用房與其他配套（幼兒園、學校、醫院、肉菜市場）等公配的配建規模，杜絕缺漏項或者配建不足。
（3）車位配比不足
風險項：投資測算時，車位未根據市有關規劃設計的技術管理規定進行車位配比計算，導致車位配比不足，且人防工程未按實際規劃要求預估面積。
在實際方案規劃設計時，按實計算配置後，地下室面積增加，成本增加。
【案例】
建議：投資測算時，充分調研當地規劃設計政策的規定，以及土地出讓時的規劃設計條件告知書進行車位配比計算（比如：A市車位配比一般住宅按地上每 100m2 計容物業建築面積≥1.0 個，商業按每 100m2 計容建築面積≥0.5 個），嚴禁少配與超配。
人防工程應嚴格按實際規劃要求預估面積。可參考《人民政府關於規範我市新建民用建築修建防空地下室建設和易地建設費收費管理的通知》的要求 進行計算。
【地上車位配比預估過高】
風險項：投資測算時，地上車位佔比考慮過於激進，高於地方規定。實際規劃設計時，在項目容積率不變的情況下，地上車位佔比減少，直接導致地下室建設面積增加，成本增加。（目前市場地下室車位的售價相對成本來說，大部分是虧本銷售）。
【案例】
建議：目前市場地下室車位的售價相對成本來說，大部分是虧本銷售，而且去化較慢。在投資測算時，充分調研當地地上停車位的佔比規定，在滿足項目規劃車位配比的情況下，考慮地上車位佔比時按地方規定上限，儘量減少地下室車位佔比。市地上車位佔比上限一般為 10%，如果後期存在突破空間，在目標成本目標成本階段做優化即可。
（4）可售面積預估過高
監控：在投資拿地階段，7個項目直接採用可售面積=計容面積，佔總統計監控項目的63.64%。
風險項：項目實際開發過程中，存在發生預（實）測繪、架空層等影響導致可售面積相對計容面積減少的風險，導致項目整體貨值減少。
【案例】
建議：在投資測算時，應當考慮預（實）測繪、架空層的影響導致可售面積相對計容面積減少的風險，根據區域以外經驗，地上業態的可售面積按照相應業態計容面積*99%考慮進行測算。
（5）售價預估過高及車位去化過於樂觀
風險項：在目前市場下行、政府限價的情況下，需結合市場競品、項目自身競爭力與產品力，合理預估售價。在投測時一旦預期售價預估過高，則容易形成虛假的經營指標，導致投資決策失誤，無法真正實現科學合理地拿地。
【案例】
建議：建立售價承責機制，建議遵循市場規律，拿地階段定價應承責任。
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