摘要：吃下福晟資產，福還是禍（歡迎關注槓桿遊戲）
2019年，是世茂爽歪歪的一年，真的可以說是迎來三十而立。
合約銷售額重回前十，排名連超龍湖、華潤，坐上第9的寶座。
圖表來源|中指院（特此感謝）
2019年歲末，外界傳世茂將收購同為閩系房企福晟的資產，最終這件事在2020年初順利簽約。由此，世茂土地儲備會更多，保住前十的位置，有了加持。
對於世茂來說，2019年迎來三十而立，上述斬獲令人興奮。難怪世茂的許榮茂主席，在該司日前發佈的2019年業績公告中說：三十年的成就與夢想，屬於每一位世茂人。
但未來的路，不會有坦途。
看完世茂2019年的業績公告，槓桿地產要說，2019年和2020年初的成績背後，本身也蘊含風險。世茂的下半場到底是怎麼一幅場景？
1、“超級吃貨”世茂
前幾年，昔日的大亨世茂有一點落寞。因為似乎有點沒有跟上趟。
2019年，世茂爆發了。2019年世茂營收達1115.2億元人民幣，較2018年的855.1億元增長30.4%。
和幾乎所有房企大亨一樣，物業銷售收入佔比非常高。世茂這一收入為1052.9億元，佔收益總額的94.4%。主業畢竟是房地產。
如果看合約銷售額，世茂2019年達到2600.7億元，完成全年銷售目標的124%。
累計銷售面積達1465.6萬平米，平均銷售價格為每平米17744元。不可謂不厲害。
而2020年，世茂將推出約1992萬平米的可售面積，連同截至2019年12月31日止約824萬平米的可售面積，世茂2020年可出售總面積約為2816萬平米。
在取得驕人戰績的同時，世茂土地和貨值儲備豐沛。
總貨值逾13000億元，僅僅在大灣區土地儲備的總可售貨值就達3800億元。槓桿地產注意到，業績公告披露，2019年世茂增加土地儲備3092萬平米，新增土地儲備可售貨值約5000億元，其中收併購項目佔比達到65%。
不得不說，世茂的2019年拿地，特別併購是瘋狂的。說世茂2019年是“超級吃貨”一點不過。
按照披露，截至2019年末，世茂進駐全國120個城市，旗下擁有349個項目，共7679萬平米（權益前）的優質土地。
值得注意的是，槓桿地產看到世茂2019年的業績公告顯示，新增土地儲備的平均樓面 地價約為每平米5035元。
而截至2019年末，世茂平均土地成本為每平米5303元。這個地價，比部分巨頭要略微貴，但大家產品不同，進駐城市的結構不同。
買買買，當然是要錢的。
2、融資成本繼續走低，負債增長還是比較快
就在2020年3月，世茂獲得65億元的低成本融資（年利率為3.23-3.9%），其中包括由世茂建設發行的人民幣45億元公司債，5年期債券的利率為3.23%及7年期債券的利率為3.9%。
這個利率，讓任何一家民營房地產公司都要羨慕不已。
業績公告披露，2019年，世茂融資成本淨額約為2.85億元。2018年，融資成本淨額為3.37億元。降低，主要是由於2019年的匯兌虧損淨額，少於2018年所致。
當然，2019年，世茂各項融資利息為87.66億元，2018年這個數字為69.00億元，如下圖。
2019年，世茂融資成本，由2018年的5.8%降低至5.6%。
穆迪將世茂的評級由Ba2提升至Ba1，展望為穩定。標準普爾及惠譽國際分別維持世茂BB+及BBB-的評級。
國內嘛，你懂的，主要評級機構則維持世茂AAA的主體最高信用等級。
看全口徑負債，槓桿地產注意到，截至2019年末，世茂為3547.50億元，而非流動負債則約為973.99億元。
2018年末時，世茂的總負債為2723.17億元。增量不算多、也不算少。資產負債率從2016年末的不到67%，連續4年上升，到2019年末，這一數字達到75.25%。
和很多閩系房企比，這個數字當然不高。
我們看細節，業績公告顯示，2019年末，世茂借貸總額約為1265.55億元。2018年末，為1091.32億元。
淨借貸總額為669.32億元，2018末為595.55億元。淨負債比率由2018末的59.4%，略微上升至2019年末的59.7%。已連續8年維持在60%以下，應該說很不錯。
3、一年期債務不算少
在世茂1265.55億元借款中，槓桿地產注意到，一年期以下的367.82億元。短期借貸約佔29.1%，長期借貸約佔70.9%。
而截至2019年末，世茂共有現金及銀行結餘（包括受限制現金）約為596.23億元。2018年末，為495.77億元。
一年期借貸絕對數字，和實際可以動用的現金比，到底高不高，各有看法。
近期迎來融資窗口期，如上文所述，世茂正低利率融資。
除了上述債務，槓桿地產注意到世茂的業績公告稱，或然負債中，截至2019年末向若干銀行作出金額約191.19億元的擔保，作為授予部分買家購買該司物業之按揭貸款的擔保。
此外，世茂就聯營公司及合營企業之借貸按股權比例，作出金額約為95.03億元的擔保。
4、吃下福晟資產，下半場世茂能消化嗎？
除了槓桿地產上文的分析，更大的壓力，其實可能是世茂收購福晟資產後，未來蘊含的風險。
未來，福晟的一切，地塊、資產、債務，都會逐步交割給世茂。
近期江湖傳聞，某世紀大收購的公司，可能要轉手一些低流動性、投資回報週期長的資產。
外界當然會想，收購老鄉福晟資產後，世茂讓自己更強更大，還是消化不良？
在《福晟吞下“年終淚”，“猛男”世茂消化得了嗎？》（1月10日）一文中，槓桿地產曾回溯，福晟以前也是拿地高手、併購大師。很少有人知道，福晟集團曾經還是H航前灘地塊的接盤俠。並且由此，福晟首次進入上海市場。
一年多以前，H航投資公告稱，已與上海勱叵投資管理有限公司簽訂協議，擬將H航投資集團上海投資管理有限公司100%股權及債權進行轉讓，交易總價為29億元。
上海勱叵，就是福晟集團的子公司。
那個週期，福晟一直說自己的千億夢。
當時，福晟通過收併購取得的貨值高達2713.1億元，僅2017年福晟就新增1786.9萬平米土地。
按照每日經濟新聞此前報道，僅2016年-2017年，福晟集團在全國的收併購項目多達107個，總貨值高達8100億元。
只是誰能想到，幾年前的飛虎拿地王牌軍，如今又得忍痛賣掉那些辛辛苦苦併購回來的地……
不過，中原地產首席分析師張大偉曾對媒體分析，福晟的8100億（元）貨值中有一部分為舊改項目。“舊改”意味著目前只有簽約權，未來是否開發存在不確定性。
即便如此，福晟的土地儲備應該是不錯的。
這大概就是世茂感興趣的重要原因。
其實，從資本運營角度來說，福晟是一家太傳統，或者說有點“土”的企業。如此大體量，主體並未上市，無法享受資本市場帶來的紅利，這能怪誰？
世茂旗下不止一個上市平臺，玩得好像很高級。但這樣一家企業，前兩年也掉出了前十，直到2019年才再次發起猛攻。
這一年來，世茂買泰禾、萬通等多家公司的項目。項目十多二十個，花費近200億元。
世茂的許世壇說，實際上還有很多沒有達到信披標準公告的項目，其中不乏“大買賣”。
逆勢操作，危還是機？
起高樓的時候，看上去都不錯。福晟的那些壞賬，那些成本金貴的錢，隨著收購最終完成，壓力也就會轉給世茂了。
鏡鑑永遠值得回顧。願世茂一路走好。
本文未特別註釋的財務圖表，均來自世茂房地產公開披露
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
