張俊

九九歸一張老師助理

現在，貸款買房的特別多，其原因不言而喻，當然是房價太高，大多數人拿不出全款。貸款買房就要承受一定的還款壓力，並且每月還款，連續幾十年。因此有不少人，一旦有了一定積蓄，或掙多了錢，就想著提前把貸款還清了事。其實，內行人士會告訴你，房貸千萬不要提前還。為什麼這樣說？他們會給你算這樣幾筆賬：

一、從貸款品種分析

在所有銀行貸款品種裡面，房貸是最優質的貸款，貸款利率低，金額高，期限長，還款方式靈活，並且除了利率之外，其他那些項都可以自由選擇。另外，對所有借款人平等，不管你是工人、農民，還是高幹、百姓，只要你的資信和還款能力達到銀行要求，銀行按同樣的政策貸給你。

另外，從銀行內部來說，“無貸戶”並非優質客戶，在銀行有一定的負債，並且沒有違約記錄，這樣的客戶級別高，受歡迎。因此，很多人有錢也想法去銀行貸貸款，積積分，而房貸就是最好的貸款品種，難怪有錢人也貸款買房。

二、從投資理財角度分析

假如你現在貸款買了房，幾年以後掙到錢了，或積蓄多了，心疼貸款付利息，想早早提前還款。不妨這樣算算，現在房貸基準利率是4.9%，即便有的地方上浮20%，利率為5.88%，如果你把準備提前還款的錢，用於購買理財產品的話，選對了品種，計劃好金額和期限，其收益比你支付的房貸利息高，並且房貸利息是每月都在減少。如果你做實體生意，把這筆錢進行投資，就相當於用房貸利率貸了經營類貸款，或者說拿銀行的錢賺自己的錢。

三、從還貸的方式和利息分析

現在房貸的還款方式有兩種：“”和“等額本息”還款。“等額本金”還款的話，每個月歸還的本金和利息都在減少，還款壓力越來越小，如果還款超過一半期限，就沒必要提前還清了。如果“等額本息”還款，是每月歸還的本金在增加，利息在減少，就是說貸款後的前些年裡，歸還的大部分是利息，等還過一半期限以後，剩餘的主要是本金了，利息差不多已經還完了，再提前還款就更不划算了。

四、從物價上漲的角度分析

這幾年不光房價在漲，各類物價都在漲，相應的就是錢在貶值，現在的一萬元，10年後或許只能買到5000元甚至更少的東西。房貸的還款額在銀行貸款時就固定了，除非利率調整影響還款額變動，其不會隨著物價上漲而提高。如果現在拿出20萬元，提前10年還清了房貸，其實就相當於10年後只用10萬就可還清貸款。為什麼要用“更值錢”的錢，為10年後“不值錢”的錢買單呢？

五、從提前還貸的代價分析

銀行房貸也相當於做生意，他們不會輕易讓你隨便提前還款的。有的銀行明確規定，放款半年或一年之內不允許提前歸還貸款，否則要繳納一定違約金。半年或一年之後提前還款，有的要交違約金，有的要多收你一個月或更多的利息。還有的銀行規定，提前部分還款的，只減少每月還款額，並不給你縮短還款年限，你還要一還到底。

綜上分析，要不要提前還貸，你應該心中有數了吧。歡迎在評論區留言討論。

支付平臺快訊

你好，很高興回答你的問題。

提前還房貸還是投資理財，該怎麼選擇？其實您的問題是具體到在2020年的當下，該怎麼選擇的問題。

聽上去很簡單，原則上來說，只要您投資理財產生的的無風險收益高於您房貸還款的利率即成本，從中能夠產生資金的利潤，您就應該選擇投資理財。

既然問題這麼簡單，那為什麼還有這麼多人來問這個問題，而且也有意見相左的聲音，說明這麼簡單的答案解決不了很多人當下實際的問題。

作為高級理財師，我很負責任地回答這個問題。

如果手裡有一定量級的資金，不是每個人都應該選擇提前還款，也不是每個人都適合做投資理財，甚至這筆錢該怎麼用對不同的家庭都有不同的方案。

具體怎麼思考和選擇，要看以下幾點：

一

看自身財務狀況，包括家庭的負債水平，還款壓力，信貸能力和貸款利率。

1、看負債指標水平。

一個健康的家庭負債率在30%-50%比較合理，如果負債率超過50%，那麼家庭財務的抗風險能力變得很低。

舉一個例子，最近有一個朋友想買房子，假如100萬的房子，首付最低三成那麼30萬，銀行貸款70萬。這位朋友首付湊不齊，又打算向朋友借了20萬交首付，如果操作成功，那麼這個房子的負債率就是高達90%，這是多麼可怕的數字。基於這麼糟糕的財務數據，這位朋友最後也沒有成功借到錢去付首付款，想想為什麼？每個人都有一個基本的財務風控邏輯，負債率如此之高，財務狀況十分不健康了。加上如果沒有穩定可靠的還款來源，未來作為普通朋友的個人信用違約是大概率的事情。

所以，當負債比率過高時，要考慮優先還一部分貸款，降低負債率。

2、看還款壓力。

我們知道，作為一筆信用貸款，支出是十分確定的。

也就是每個月的特定日期，需要向銀行支付約定的一筆還貸支出。

這筆固定支出我們叫做固定現金流流出，它的存在形成了還款壓力。

我們知道，銀行放貸款時需要我們提供收入半年到一年的流水，目的是什麼？是要知道穩定和充足的收入水平足以覆蓋房貸支出。原則上，房貸還款不應超過總收入的50%。也就是說如果家庭收入10000萬/月，那麼房貸支出不宜高於5000，否則，還貸的支出將過分擠壓正常的生活，影響生活品質，而且家庭沒有充足的現金管理能力，以應對收入波動帶來的不確定性。

所以，還款壓力太大的情況下，建議可以考慮先提前還一部分房款，以減輕每個月固定的支出壓力。

那麼，您的問題提到的，同樣一筆資金用於投資理財，同樣有收入，它不香嗎？

這要看投資理財的能力。投資理財是具有一定風險性的金融活動。如果能夠確保得到的無風險收益高於貸款利率，當然可以選擇進行投資理財。但是一旦投資理財失敗，就會面臨本金損失的風險，是不是能夠承受的結果，就要深思熟慮了。

3、看信貸能力。

這要結合自己的年齡、職業、收入、負債情況、徵信記錄等等綜合考量。

如果信用貸款能力不可循環，比如有一部分不太良好的徵信記錄會影響到未來再次向銀行提出貸款申請的限制，那麼當前的貸款餘額先保留為佳。

所以珍惜信貸資格，對於難以循環的信貸額度，儘量先持有。此時建議優先做投資理財，提高資金整體的使用效率。

在當前的政策下，首套房貸還清之後置換房產，仍需要按照二套標準執行，說明信貸資格本身就是有價值的。

4、看貸款利率。

如果當初購房時，貸款利率上浮20%，整體利率接近6%，那麼綜合複利還貸成本是相對高的。

如果當初購房時，貸款利率打折0.85或更低，整體利率大約4%，那麼資金成本是十分低的水平。

而如果同時，市場正常的無風險利率遠遠低於從銀行獲得資金的貸款利率，那麼優先的策略是提前進行一部分還款，以減輕債務壓力。

市場的無風險利率只要能夠持平貸款利率，都可以先進行投資理財，以獲得更多的投資機會，提高資金使用效率。

這是從自身的財務狀況的四個層面考慮的是否進行提前還款還是投資理財的因素。

二

看資金的運作能力和風險承受能力。

1、純粹的財務投資者的視角：

僅僅考慮金融層面的投資理財，可以說目前最優質的理財產品的無風險收益大部分不超過5%，額度還十分緊俏。

所有預期收益率高達7-8%甚至以上的產品，基本都是高風險產品。在資管新規打破理財產品剛性兌付的前提下，哪怕信託產品也有可能延期兌付或者違約的可能。

而所有安全的產品，比如保險，銀行存款，大額存單等等，其收益率基本低於3%，對於房貸的成本而言，根本不足以覆蓋。

所以，這裡根據願意投入的時間精力和職業，分兩種情況。

A: 如果您對投資理財非常在行，又或者是投資理財的專業人士，能夠充分理解各類金融產品的特點和風險以及運作規律，且願意花大量時間和精力做好相關的投資組合管理，那麼獲得一個高於無風險收益的收益率是有很大可能的。那麼在這種情況下，當然選擇進行投資理財，不選擇提前還貸。

但是，對於非投資理財專業的人士，在一般情況下，獲得的無風險收益率很難高於還貸利率。

所以：

B: 如果只是非專業人士，以純粹的財務投資人的身份進行的投資理財，我的建議是可以考慮用一部分資金提前還貸。

2、項目參與性的股權投資、項目合夥人，創業者視角：如果自己有可以運作的項目，且對於項目的行業理解夠深，盈利模式清楚無疑，市場盡調完備，可行性充分，盈利模型測算可行，風險可控，成長性好。那麼在這樣的項目類別上進行投資和資金運作，獲得的收益率一般遠遠會高於房貸利率。

在這樣的背景下，相信大部分人也會選擇進行投資創業，而不是提前還貸。

經過這樣的解釋，答案是不是很清楚了？到底選擇提前還貸還是進行投資理財，關鍵看自身駕馭金錢和規避風險的能力。

沒有一個方案是適合所有人的，只有合理理解自身的財務狀況，未來現金流的流入流出，以及對投資標的有清晰的損益預期，才能夠做出最適合自己的判斷。

以上是我對您問題的回答，希望對大家有所幫助，歡迎點贊和關注我，交流更多，謝謝！

朵朵話財經

你好，我是理財規劃師、財經專欄作家：樂山大佛，很有幸來回答這個問題。

首先看你的房貸貸款利率是多少，現在的房貸一般就兩種，一種是公積金貸這個利率比較低，在百分之三點幾，這個的話把錢拿去理財輕輕鬆鬆能覆蓋你的貸款利率，還有的賺。比如選購國債、地方債、銀行理財、智能存款這些的利率一般都在4%左右。

如果是商業貸的話，這個利率就比較高了，現在的利率接近於5%，然後現在的理財產品超過5%的多數都是中高風險的產品，本金有一定幾率會出現受損，其實還是要看你自己會不會理財，如果是老手理財年化利率6%左右是很容易達到的。

對於理財方面的知識，有興趣歡迎關注公眾號：大佛聊互聯網金融（ID:lsdf628）。

大佛聊理財

提前還貸或者投資理財，您需要想清楚這一點就可以了。您所投資的理財產品是否保本保息，如果保本保息，那麼利息是否高於您的還款利息。如果沒有，那就還吧。

如果您所投資的理財產品不保本不保息，屬於股票等有價證券類投資，那麼就要看您抗風險的承受能力，如果您有十足的信心，那麼就可以去做該類理財。

花花事務所

是否要提前還清住房貸款？

無升值增長渠道就提前還款

這個問題要看個人是否有比較可靠的投資理財途徑，如果現在錢有結餘但是沒有好的投資升值保值的途徑，只能把錢放在銀行或者餘額寶裡吃利息，那還是把房貸還了吧，畢竟房貸的利息要比銀行的利息要高，早早把房貸還了還能省下房貸的利息花費，好歹也是無債一身輕。

房貸屬於低成本的貸款

但是，目前房貸利率在各種貸款利率裡算是比較低的，而且是很難得的大額貸款機會。如果是公積金住房貸款利息只要3%左右，即便是商業貸款也只有5%上下。相對於消費貸和一些其他貸款而言，這個是很低的了。所以，房貸就相當於得到了一筆成本費用較低的大額貸款，如果有比較好的投資項目或者理財渠道，還是不建議提前還款的。可以用這部分錢來做一些理財或者投資，只要收益能大於房貸利率對你來說就是賺錢的。

投資理財需謹慎，風險意識要加強

當然，在投資和理財的過程中，一定要注意風險。就目前而言，雖然存在著不少機會，但是風險也是很多的，尤其是創業項目如果自己不熟悉，盲目的聽從一些朋友甚至網上一些不靠譜的項目，風險還是挺多的，所以一定要慎重。

對於理財的話，一定要選擇自己瞭解的，正規的平臺來。對於期貨，外匯，黃金、原油這種高風險的投資方式一般個人就不用考慮了，特別是那些不靠譜的投資平臺，可能把本金都給虧光騙淨了。所以投資平臺渠道一定要安全，這要比收益率更重要。

適當學習投資理財知識，為自己財富增值

對於個人理財，可以考慮一下基金或者股票，花費一些時間研究一下，做下指數基金定投之類的，只要不是在牛市頂部買入，一般長期持有都可以盈利的。所以不建議沒有精力研究股市的朋友直接操作個股，指數基金是不錯的選擇，安全性高，不會出現連續跌停，也不會退市，加上定投可以拉平風險，只要長期持有，不會虧損太多，即便暫時虧損，長期持有也會回本賺錢的。如果買賣個股就不一定了，可能有的連續跌停或者直接給退市了，所以，還是那句老話，市場有風險，投資需謹慎。

纏中狩獵

如有整筆資金，建議你進行投資理財。

其實房貸利率幾乎是所有借貸中利率最低的。

你若是購買的首套住宅，貸款利率約5.4%左右。

這意味著你的投資若能維持在年化收益5.4%以上的水平，你的投資收益將高於銀行利息。

5.4%的年化收益可以如何配置呢？

從穩妥的角度，分散化投資將相對具有更大保障。

比如購買一些年化收益4-6％的低風險基金；

再配置一些高分紅的股票，若價格上漲可以拋售，若價格下跌可以長期持有，獲得姑息收益。（港股的股息收益更高）

再有，如果有合適靠譜渠道，也可以放一點民間借貸，年化收益一定高於10%，當然，需要注意防範風險。

另外，若決定投資理財，一定要先設想好大致的投資策略，並嚴格執行。

是投資就必然有風險，面對風險時的心態和冷靜的決策都關乎著你最終的收益。

希望以上的建議對你有幫助。

擦鞋C

本質上，您的問題是錢去向哪裡，這不是一個簡單的決策，考慮因素較多，只要涉及家庭財務規劃，我始終建議先把自己的財務狀況梳理清晰，收入、支出、資產、負債，這些非常必要，加上，你房貸餘額，是否全部為商貸，有沒有公積金，你的現金資產狀況，你家庭結構，人生階段，未來的目標。。綜合這些因素，是可以分析，得出符合你實際情況的結論，並且還可能需要持續調整。

可約進一步交流

顧問保羅

對於購房貸款是全部或部分商業貸款的情況，就要具體問題具體分析了。如果是高資產淨值、風險偏好大、購房貸款利率沒有上調的投資者，無論其他條件什麼情況，我們仍然建議您選擇投資理財。

這是因為購買商業貸款利率仍是相對很低的，購買長期投資理財產品的利率高於這個商業貸款利率是很容易做到的，雖然當前購房商業貸款利率基準4.9%，要大於銀行理財產品和5年期國債利率，但長期來看，投資債券，特別是股票的收益率是遠大於購房商業貸款利率的。所以對於這種類型投資者我們仍然建議購買投資理財產品。

對於購房商業貸款利率沒有上調，且未來幾年對這部分閒錢有流動性需求的投資者（比如買車、小孩上學、讀書進修、父母養老等），以及對於購房商業貸款利率享有較大的利率折扣，且對理財有一定興趣和偏好的投資者，我們也是建議您不要提前還房貸，建議做投資理財，或者選擇基金定投。

對於其他的情況，比如貸款利率較高，對提前還房貸有特殊的偏好等，我們建議還是選擇提前還房貸吧！當然您也可以根據我們以上分析，選擇一部分提前還房貸，一部分投資理財。

股市快快報

沒有理財思維及理財能力的選擇提前還款（土豪除外），銀行貸款是對理財加大資金槓桿，讓你賺更多的錢

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