3月30日上午，央行公佈了最新一次逆回購招標公告，公告顯示，7天逆回購一次大幅降息了20個基點。中標利率從2.4%降至2.20%。
這已是最近5個月來，央行7天期逆回購利率第三次下降：
- 第一次：2019年11月18日，7天期央行逆回購利率下降5個基點，由2.55%降至2.5%；
- 第二次：2020年2月3日，7天期央行逆回購利率下降10個基點，由2.5%降至2.4%；
- 第三次：2020年3月30日，7天期央行逆回購利率下降20個基點，由2.4%降至2.2%。
不難看出，央行逆回購利率在不斷下降，且節奏在加快，幅度在擴大！那對我們房貸又有何影響呢？
要想知道逆回購利率下降和我們房貸之間的關係，我們得先弄清一個概念：央行逆回購利率下降並不是降息，只能說是"降息"信號。那麼，什麼是真正意義上的降息？
LPR利率。
和我們的房貸直接相關的也是LPR利率，而LPR又和MLF直接相關。
逆回購，LPR，MLF，到底有何區別與聯繫？
逆回購，LPR
中國存款層面的基準利率是銀行存款基準利率，貸款層面的降息是貸款市場報價利率（LPR），這兩個利率都是商業銀行與企業、居民之間的借錢利率，不同點前者是儲戶借錢給銀行（存款），後者銀行借錢給企業、居民（貸款）。
逆回購利率是央行與金融機構（主要是銀行）之間的借錢利率，我們稱之為人民幣的出廠價，而上面的貸款市場報價利率（LPR）可以稱為零售價。當出廠價降價的時候，零售價也基本會降價。所以我們說，下月20號公佈的最新一期貸款市場報價利率（LPR）下調的概率達到99%，即基準利率會下調。
LPR與MLF
其實，央行與商業銀行之間的借錢利率除了逆回購利率外，還有一個更為重要的MLF利率。央行規定貸款市場報價利率（LPR）要以MLF利率為作為錨。所以我們現在可以說，逆回購和MLF利率都是人民幣的出廠價，但MLF利率則是官方背書的更權威價。
預計從現在4月20日之間，央行會下調MLF利率，然後貸款市場報價利率（LPR）下調，即最終的目標是下調基準利率（貸款市場報價利率）。
逆回購與MLF
有的人問，央行直接下調MLF利率就好了，為什麼要多此一舉先把逆回購利率降了？
那是因為逆回購比較靈活，期限一般是7天或14天，如果是7天期限，那麼我借出這部分錢後7天就可以收回來，而MLF利率一般是一年，錢在市場裡太長容易發生通貨膨脹。所以一般央行的貨幣操作中，逆回購會很頻繁，而MLF操作一般是一月一次。
2月3日逆回購利率下調10個基點之後，當月的MLF利率也下調了10個基點。所以分析者認為這次逆回購利率突然下調20個基點，也是給市場釋放了一個信號——貨幣政策將從前期的相對觀望轉向積極寬鬆，預計本月MLF、LPR利率都會再次下調，存款基準利率下調也可以期待。
固定利率&LRP利率，房貸利率怎麼選？
解釋清楚逆回購、LPR、MLF關係之後，我們再來說說，LPR對我們的房貸到底有何影響。
自2019年8月宣佈房貸新政後，利率變化一直是購房者們最關心的數據之一。
而且，2019年年末，央行發佈公告，自2020年3月1日起，所有按照基準利率定價的房屋貸款合同，將全部改為固定利率或者按LPR利率計價。
因此，很多購房者現在最關心的就是，房貸利率到底怎麼選？
LPR是什麼？
我們前面提到了，貸款市場報價利率（LPR）相當於是人民幣的零售價，準確來說，LPR是中國人民銀行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日（遇節假日順延）對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。
轉換為LPR利率好還是固定利率好？
選擇固定利率整個合同期限內利率不改變，基於LPR利率，利率是有可能改變的。
多位業內人士表示，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能會上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。
舉個例子：
依照4.9%的基準利率，你手上的貸款可能是基準利率，可能是上浮10%，亦或是20%……也可能是打了9折、8折。如果是基準利率，房貸利率就是4.9%，上浮10%就是5.39，9折是4.41%.
（1）固定利率
如果選擇了固定利率，那麼將保持現有的利率一直不變，直到還清房貸。
（2）LPR+浮動利率
如果選擇了LPR浮動利率，以2019年12月份的LPR4.8%為例：
如果你之前的是基準利率4.9%，4.9-4.8=0.1，那麼以後的房貸利率就是LPR+0.1；
如果之前是上浮10%就是5.39%，5.39-4.8=0.59，那麼以後的房貸利率就是LPR+0.59；
如果之前是9折是4.41%，4.41-4.8=-0.39，那麼以後的房貸利率就是LPR-0.39；假設2020年12月份的LPR是4.3%，每年12月份的LPR決定次年的房貸利率，那麼2021年的房貸利率將變成4.3-0.39=3.91%.
根據當前的經濟形勢，未來幾年降息幅度比較大，不少業內人士預計未來2-3年大概率會達到80-100BP降息幅度，轉換LPR是比較好的選擇。
此次央行逆回購利率下降20個基點，堪稱史上最強"降息"信號，將會促使LPR下調，一旦猛降，我們的房貸也會變少！且將迎來房貸歷史新低點！
你對本次降息怎麼看？歡迎評論留言，我們一起探討~
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