3月31日，佳兆業集團控股有限公司（01638.HK，下稱“佳兆業”）發佈2019年業績報告。
銷售、營收、利潤、土地儲備及財務穩健性等各項核心指標錄得兩位數增幅，2019年淨負債率大幅降低92個百分點，實現四連降。
公司在“城市公共服務商”賽道上篤定前行，堅持地產開發為主的同時，持續發力佈局文化旅遊、健康醫療、金融服務等多元化業務，依靠“地產+”的新模式與城市共舞。公司憑藉優質土地儲備及領先的多元化佈局於2019年成功躋身全國銷售30強。
未來是地產存量的時代，高週轉模式難以為繼，舊改將是低價獲取核心城市優質土儲資源的重要方式。
作為粵港澳大灣區毋庸置疑的“舊改之王”無疑將享受行業、政策等多重紅利。機構投資者認為，大灣區的舊改政策紅利不斷，土地價值水漲船高，種種利好已經為佳兆業下個十年的發展鋪平道路，佳兆業的投資價值正在不斷顯現。
面對2020年，佳兆業將銷售目標鎖定在了千億元。按照近年的平均增速及在大灣區的優質土儲，機構投資者認為佳兆業的千億目標毫無懸念。
業績穩中向好
地產行業起伏從來都與政策休慼相關。始於2016年“9·30”新政的新一輪房地產政策調控開始“鈍刀割肉”，逐步抑制量價瘋狂上漲的房地產市場，也將地產行業向“白銀時代”甚至“青銅時代”的方向加速推進。房企實現各核心財務指標兩位數增長的難度越來越大。
佳兆業算得上是逆流而上的少數。2019年，佳兆業合約銷售金額增長26%，達到881億元，超額完成全年目標，銷售增速領先TOP30房企平均水平。根據克而瑞、中指院等權威機構權益金額排名，佳兆業已成功躋身全國銷售30強。
公司2019年營業收入同比增長24%至480億元，三年複合增長率近40%，盈利能力大幅提升。淨利潤同比增長26%至42億元，歸母淨利潤同比大增67%至46億元；集團的毛利率為28.8%，穩居行業較高水平。
2019年，房地產融資也面臨了史無前例的嚴峻環境。往年政策收緊房企融資，通常只涉及債券或信託融資，政府調控之手在2019年還伸向了銀行貸款。
面對更嚴峻的融資環境，佳兆業積極拓展境內外融資渠道，2019全年獲批ABS額度逾110億元，並已通過購房尾款、供應鏈金融、長租公寓及船運客票業務等底層資產成功發行26億元的ABS產品。
在海外融資方面，公司於2019年10月發行的4億美元優先票據，是中國房地產企業自2015年以來首次在144A條列下發行優先票據。
佳兆業的資本結構也持續改善，建立了良性發展的資本結構。2019年，公司淨負債率較2018年年底下降92個百分點，超預期完成全年降負債目標。速動比率維持在1.1倍的良好水平，手頭現金（現金及銀行存款）較去年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期到期債務。
優質土儲紅利待釋放
覆盤近年來能從銷售規模十名開外躍升至行業前列的房企發展軌跡，基本都離不開大手筆拿地和頻繁的收併購。房企們近日交出的成績單再次證明，土地儲備是各家賴以生存的糧倉和攻城略地的子彈。同時，優質土儲則直系房企盈利能力。
作為潮領香江的舊改王，佳兆業如今正站在政策的風口。
隨著粵港澳大灣區和先行示範區“雙區”利好逐步兌現，公司在區域內的先鋒引領優勢獲得進一步凸顯。在2019年合約銷售中，大灣區貢獻佔比高達61%。
回顧佳兆業近年來的土地投資邏輯來看，公司緊密圍繞核心城市群範圍內的一二線及熱點城市進行佈局。公司目前有近2700萬平方米土地儲備，一二線城市土儲面積佔比近80%，對應總貨值近5300億元，其中大灣區佔比近66%，深圳佔比近33%。
優質貨值為公司穩定增長提供強力支撐。即使在2018年的地產調控政策下，佳兆業持有一線城市的優質“硬貨”（在售項目、土地儲備），當年合約銷售也再創新高。
2019年，佳兆業以舊改、招拍掛、收併購的方式共獲得30個項目，新進清遠、洛陽、合肥等強競爭力城市，新增土儲權益建築面積412萬平方米，平均土地成本約每平方米6609元，為未來的利潤表現提供空間。
同時，佳兆業於今年年初首次投得香港屯門住宅用地，為公司完善大灣區佈局注入新的動力。
此外，在國家“推進城鎮老舊小區改造、推動建立長效管理機制”的利好政策下，2019年，佳兆業城市更新投拓項目19個，令城市更新項目佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米，項目達到147個，對應貨值約2.5萬億元。公司計劃每年從城市更新項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發，2019年共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元，這些項目的轉化，令集團實現了舊改在深圳各行政區的全面落地。
從舊改項目佈局看，大灣區項目面積佔比達99%，重點分佈於深圳、廣州、中山等灣區核心城市，這些項目佈局優良、價值紅利兌現明確，成為公司盈利穩定增長的“壓艙石”。此外，佳兆業2019年成功轉化上海的城中村舊改項目，並首次拓展香港舊樓改造市場，加速舊改模式全國輸出。
佳兆業集團管理層表示，未來集團將繼續發揮城市更新領跑優勢，推動項目的快速轉化。預計2020年，集團將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來1-2年，計劃有6箇舊改項目計劃供地，貨值約600億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元；長遠來看，集團將有約佔地面積近3000萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
2020年佳兆業整體可售貨值約1800億元，基於對中國房地產市場增長的信心和集團合理的戰略佈局，公司將銷售目標鎖定在1000億元。
招商證券等多家券商研報認為，佳兆業紮根深圳，專注於粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，將成為“深圳建設先行示範區”的主要受益者。伴隨後續優質土儲逐步釋放，佳兆業下個十年的經營紅利無憂。
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