來源 | 投中網-PropTech研習社
文 | 商曉彤
3月最後一天，中國恆大集團終於發佈了2019年度報告。
至此，恆大、萬科、碧桂園、融創房地產四大巨頭2019年財報悉數出爐。
早在一週前，恆大就曾給大家打過預防針：核心淨利潤和淨利潤均同比下滑近50%，利潤下降主要由於售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，引至交樓單價下降所導致。
如今，正式財報出來後，已經做足心理準備的人們鬆了一口氣，核心淨利潤和淨利潤均同比下滑近50%不假，但4775.6億元的營收與碧桂園不相上下，把萬科甩在身後。
同日，恆大召開2019年度線上業績發佈會，恆大集團董事局主席許家印、董事局副主席兼總裁夏海鈞、首席財務官潘大榮出席會議。
在業績發佈會上，許家印宣佈恆大從2020年開始啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，用最大的決心、最大的力度，把負債降下來。
比起恆大意料之中的財務報表，恆大高管們對於市場的判斷更有看點。
許家印宣佈恆大全面實施新戰略
01
房地產黃金時代終結
存量時代將上演大魚吃小魚
房地產三巨頭中恆大的成立時間最晚，卻是戰略調整最頻繁的一家，平均每三年就調整一次戰略。
夏海鈞在會上表示，從1997年成立第一個項目公司以來，恆大前二十年都是追趕者，此前實施的戰略是“高負債、高增長、高週轉、低成本”的「三高一低」模式，藉助該戰略恆大抓住了地產的“黃金二十年”，成功躋身地產三強。
當房住不炒成為基本國策，1996-2016年的“黃金二十年”不復存在，2017年起，恆大做出戰略轉型，開始向“低負債、低槓桿、低成本、高週轉”的「三低一高」發展模式轉變。
翻閱恆大的財報，2017和2018年財報中均出現了「三低一高」等字眼，然而，到了2019年，「三低一高」被「高增長、控規模、降負債」的發展戰略所取代。
何為「高增長、控規模、降負債」戰略？
許家印在會上解釋道，“高增長”就是要實現銷售額的高速增長，今年要實現銷售額8000億，到2022年要實現銷售額1萬億；“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米，到2022年總土儲控制在2億平米；“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
恆大為何要在2020年這個時點宣佈戰略轉型？
單從合約銷售額來看，恆大2019年6011億的銷售額僅次於萬科，高於碧桂園和融創。
然而，恆大今年對外公佈的銷售目標是6500億元，內部奮鬥目標是8000億元。如果想要達成該項目標，恆大銷售額的增速要在30%以上。
房地產行業增速放疊加新冠肺炎疫情，恆大8000億元的銷售目標能達成嗎？
許家印表示，今年房價不會升，但是也不至於大幅下降，流動性的增加也將促進需求的增加，房地產總成交量不會下降。
夏海鈞給出了一組數字：從恆大2019年的銷售數據來看，自住型購房者佔69%，套型面積在140平方米以下的佔96%，基本都是剛性需求。
除了「高增長」，恆大新戰略還提到了「降負債」。
高負債一直是恆大難以迴避的話題。財報顯示，2019年恆大資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。和同行對比，萬科的淨負債率僅為33.9%，碧桂園的淨負債率也在2019年降至46.3%。
許家印自己算了一筆賬：“假設今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億銷售回款。同時，恆大今年減少3000萬平土儲，等於減少600億支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
恆大想以增加銷售及減少拿地開支為主要策略，實現負債的大幅下降。
至於房地產市場未來的發展格局，夏海鈞指出，好的公司市場集中度會提升，2020年可能會迎來一個大的併購潮。
目前行業前三大地產商的集中度大約是12.6% ，未來行業的集中度還會進一步提升，前三大巨頭佔比可能提到至20%，屆時行業前三的規模可能需要過萬億，所以恆大提出三年過萬億的銷售目標。
“這個大餅總量不變，但是大魚會吃掉小魚。” 夏海鈞稱。
夏海鈞透露，2019年恆大新增的土地儲備中超過50%都來自併購。
02
“神操作”之後首次披露內情：
網上購房密謀三年半，麵粉已在口袋裡
今年樓市小陽春在疫情的影響下銷聲匿跡。國家統計局數據顯示，受疫情衝擊，前兩月全國商品房銷售面積同比降四成。
為了減輕疫情造成的損失，2月13日，恆大通過「恆房通」平臺實施網上賣房，率先打響網上購房第一槍，引得其他房企紛紛開始“抄作業”。
此前，開發商並不重視線上營銷渠道，被“趕鴨子上架”的開發商們，成績如何呢？
財報顯示，2020年第一季度恆大實現合約銷售額1465億，同比增長22.5%，銷售回款達1133億，同比增長55%，這一成績也刷新了恆大一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
同行對比，萬科2020年1月至2月份累計實現合同銷售金額人民幣829.4億元。
恆大一季度銷售及回款對照圖
其實，「恆房通」並不是橫空出世。恆房通是恆大地產打造的全民兼職銷售員推薦平臺，目前擁有1400多萬兼職銷售人員。
許家印表示，恆房通已經存在三年半了，早在2019年底恆大就在謀劃通過線上平臺推介物業，只不過藉著疫情這次機會，恆房通的價值被凸顯了出來。“2月13日，恆房通推出當天就賣出了1萬多套房。最近三個月，恆大的銷售貢獻主要來自網上平臺，互聯網的銷售對今年恆大的銷售額會起到巨大的推動作用。”
這一點，我們也能夠在恆大的財報中得到印證。在2017年財報中, 「恆房通」首次出現，2018年恆大亦在財報中提及。
許家印還透露了一個有意思的小細節，2月18號起恆大開啟線上線下全渠道營銷模式，由於售樓部暫時無法開門，恆大就在施工現場和項目辦公室找了幾間房進行線下交款。
雖然恆大一季度大賣喜迎“開門紅”，但大面積的打折促銷對公司業績會有影響嗎？
夏海鈞給出明確的答覆，“不會，因為恆大土地儲備充足。”
財報顯示，截至2019年底，恆大擁有2.93億平米的土地儲備，土地儲備平均成本1800元╱平方米。其中，67%的土地儲備位於一二線城市。而恆大在2019年的銷售均價為10281元╱平方米。
其實，恆大常年打折促銷。但恆大的毛利率一直維持在30%左右。
“麵粉已經在我們口袋裡了，做麵包我們有清晰的定價。”夏海鈞稱。
針對媒體報道恆大因利潤下滑導致對賭失敗。夏海鈞表示，實際上恆大在上市以前沒有任何對賭協議，只有在回A股上市後才跟投資者有業績承諾，上市以前就是正常的運營。
許家印表示，只有與深深房重組成功後，對賭協議才開始生效，即第一年實現淨利潤500億元，第二年和第三年分別實現淨利潤550億元和600億元。
許家印還透露，今年恆大與部分戰投簽署了延期一年的合同，因為公司對2020年有充分的把握。
03
核心技術能買的都買了
14款車總會出8-10個爆款
談到傳統房企轉型，恆大無疑是動作幅度最大的。
目前，恆大已經形成地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的多元化佈局。
許家印表示，“恆大5年內不再進入任何產業，恆大要麼不做，要做就一定要做成功”。
在文化旅遊領域，恆大旅遊集團打造了兩大拳頭產品「 恆大童世界」和「恆大水世界」。截至2019年底，恆大已佈局完成15個童世界項目，預計2022年起陸續實現開業。
在健康養生領域，恆大集團旗下的恆大健康目前已佈局23個恆大養生谷項目，此外，恆大還佈局了博鰲恆大國際醫療中心、博鰲公共保稅藥倉、三亞恆大婦產醫院等。
除了圍繞主業多元化佈局，恆大還跨界進入新能源汽車領域。造車這事對於房企來說並不容易，砸了上百億的華夏幸福最終還是以折戟告終，目前只有恆大還在繼續轉身。
地產公司跨界造車，第一不懂技術，第二沒有經驗，第三沒有人才，第四沒有生產基地。這些問題怎麼解決？
在新能源汽車領域，恆大通過“買買買”，開闢了一條「換道超車」的道路。
恆大對新能源汽車的投資毫不吝嗇。許家印透露，2019年，恆大投入147億元用於收購，而今明兩年，恆大預計平均每年還要投入100億元。
用許家印的話說，“核心技術能買的都買了，能合作的都合作了。”
目前，恆大已構建覆蓋整車製造、電機電控、動力電池、汽車銷售、智慧充電、共享出行等領域的新能源汽車全產業鏈。
恆大在新能源汽車方面的願景是力爭在3 – 5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。
然而，造車不可能一蹴而就。財報顯示，2019年恆大健康新能源汽車業務共取得收入6.6億元，主要來自鋰電池銷售取得的收入，但虧損額達33.1億元。
財報披露，恆大已經研發14款新車型。其中，恆馳第一款車「恆馳1」計劃於2020年亮相，恆馳全系列產品將從2021年陸續實現全面量產。恆大汽車廣東、上海基地將於2020年下半年竣工，2021年投產，首期規劃產能均為20萬輛。
對於即將上市的新能源汽車，許家印信心十足。“14款車，不敢說款款爆款，有8-10款成爆款我還是很有信心的。”
未來，“住恆大房，開恆大車”會成為現實嗎？
不管成功與否，恆大這隻衝擊萬億的大象已經開始轉身，這幾隻頭部大象對於未來的想象力，或將重新定義我們的生活。
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關鍵字: 恆大 廣州恆大淘寶足球俱樂部 2019你為誰驕傲
