外匯天眼APP訊 : “未來的市場會進一步集中，進一步分化，在大的線條下，我們按照自己定位和邏輯發展，不隨波逐流，希望公司能夠長期保持穩定發展，而不是短期追求某一個流量。”3月31日上午，在美的置業2019年業績說明會上，美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂表示，“未來三年至五年規模上保持穩定增長，按照20%的速度，經濟差一點相對‘左一點’，經濟好的年份‘右一點’，不做非常絕對的安排。”
“在規模增長的基礎上，我們會比較多地關注公司的淨現金流、利潤以及對總體負債情況的考量。”郝恆樂強調，在不確定的市場要用確定性的戰略去應對，2020年將是公司戰略鞏固的一年。
對於2020年發展，美的置業管理層表示，未來公司將堅持利潤導向和品質導向，以有質量增長為牽引目標，以產品+服務為競爭抓手，持之以恆鍛造產品競爭力；以數字化系統賦能精細化管理，提升全維競爭力，進一步鞏固穩健優質增長的成果。
“以回款定補地”不拿高價地
過去的一年，實際上是美的置業進行戰略升級的一年，經過一年的努力，美的置業可謂交出了一份較好的成績單。
財報顯示，截至2019年底，公司實現營業收入約為411億元，同比增長37%；淨利潤約為43億元，同比增長32%；毛利率和淨利率分別為31.6%、10.5%。
對於今年的發展目標，美的置業管理層並未過多談及，但美的置業高級副總裁徐傳甫表示，現在整個售樓部全國銷售部線下100%實現了開放，復工復產達到95%左右。“對全年的鋪排，按照‘以銷定產、小步快跑，精準審批’幾個步驟把握開盤、去化比和開工量，結合已有的存貨，從幾個維度來說做了精準的安排。如果疫情沒有再大的變化，實現全年各項預定目標是有信心的。”
在投資佈局方面，2019年美的置業新增土儲面積中，一、二線城市佔比高達64%，長三角和珠三角區域佔比58%。截至2019年底，美的置業土地儲備權益建築面積為4236萬平方米，在長三角、珠三角、長江中游、華北區域、西南經濟區五大區域共佈局278個項目。
對於2020年的拿地策略，“當然拿地的總量沒有定下絕對的金額，內部掌握有一個相對的金額，按照公司今年銷售總的規模和回款情況，基本上按照1/3的金額進行補地，絕對值是多少，沒有把它很具體化。事實上，我們更看重哪一個時點拿地。”郝恆樂透露，“今年3月份以來，公開土地市場急劇升溫，甚至超過2018年、2019年，但我們認為，目前有不確定性，不會去拿高價地。此外，我們手頭上存量資源豐富，在判斷哪個時點拿地時，遊刃有餘。”
“兩翼”產業賦能主業發展
當下，房地產行業發展模式正在加速迭代升級，客戶需求、行業競爭邏輯正發生深刻變化。
傳承製造業基因，以製造業思維運營的美的置業，堅持“一主兩翼”的發展戰略，圍繞房地產開發主業協同發展智能產業化和建築工業化。2019年，公司打造了睿住科技產業平臺，完善智慧生活全產業鏈生態佈局，“兩翼”產業逐步落地，為主業發展賦能。
在物業管理方面，美的置業更是在硬軟件方面投入了一定成本打造AI社區，以此提升產品溢價能力，加快住宅項目的去化速度。
“AI社區增加的成本主要用於軟硬件和平臺後期建設費用，與傳統社區相比，在不提高物業管理費的同時，提升整個社區品質，比如通過AI社區平臺可以為業主提供更多的定製化、個性化的增值服務為，當然也為產品帶來一定的溢價空間。”美的置業執行董事兼產業發展事業部總經理林冬娜在回答《證券日報》記者提問時表示，推行AI社區有助於產品銷售速度的加快和業主滿意度的提升。以蘇州雲築項目為例，運用智能社區產品之後，開盤去化率達到了90%，帶來了非常好的口碑和管理效應。
對此，美的置業管理層表示，未來公司持續踐行精細化管理，堅持產業賦能主業發展，以最大的努力，提升綜合競爭力，為迎接全新發展階段打下堅實基礎，創造良好的業績回報股東。
優化債務結構適時融資
業績的多點開花，來自於財務盤面穩健的支撐。截至2019年底，公司扣除預收賬款後的資產負債率降至54%。同時，公司低成本銀行借款佔比大幅提升至66%；債務結構逐漸中長期化，一年內到期有息負債佔比下降至17%。
報告期末，公司持有現金總量約269億元，銀行授信額度高達1303億元，尚未動用的授信額度約為832億元。報告期末，公司的現金短債比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期償債能力大大提升。
近年來，公司的融資成本持續下降。2019年內，公司加權平均融資成本為5.87%，新增借款融資利率僅為5.76%。
“2019年，公司以60%的去化率和80%左右的回款率，保持了現金的獲取。”美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示，目前授信充足，可以滿足現階段的發展需求。未來，公司會根據整個業務的發展情況來進行融資安排。
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