在房地產行業內有個說法：恆大，是踩點能力最強的房企。

在投資端，2013年初恆大提出“迴歸一二線城市”戰略，大規模在一二線城市投資取地；2015年5月恆大提出“48天在全國獲取100個項目”命令，抄底土地市場，同時加快新開工，隨後四季度，中央對房地產業高調的鬆綁，截至2015年12月31日，恆大新購土地規劃建築面積約3484.7萬方，累計土地儲備約15600萬方，為2016年的業績爆發儲備充足彈藥。

在營銷端，2011年1月26日國八條出臺之前，恆大在全國各大媒體打出折扣廣告，行業變天之前集中搶收；在2015年“3·30”新政出臺前恆大提出“無理由退房”，押注新一輪房價上漲週期；2016年7月，恆大集中清理存貨，7、8、9連續三個月單月銷售在500億上下，9月初開始又在推出了“全國82折”優惠，成功在當年“930”這輪新週期開啟前實現業績搶收。

也正因為恆大總是能如此恰如其分地，先於他人研判出市場下一步動作，並提前主動進行調整。行業對於恆大每次的策略調整，都會十分警覺，亦無形中成為同行的風向標。

這一回，恆大又有了大動作——3月31日，恆大集團董事局主席許家印在2019年業績會上宣佈，從2020年開始，恆大將全面實施“高增長、控規模、降負債”的經營發展戰略。

早在2017年，恆大就開始由高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉型。而此次提出的“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，正是恆大基於中長期的市場研判後，做出的進一步深化轉型。

高增長：萬億恆大計劃首次公開

“高增長”就是要實現銷售高速增長。

據集團副主席、總裁夏海鈞介紹，今年恆大對外公佈的銷售目標是6500億元，但實際上在恆大內部，目標是要實現8000億元的銷售規模。且到2022年，恆大希望能實現銷售1萬億元的銷售規模。

從數據來看，2019年，恆大實現合約銷售額6010.6億元，較2018年增長9.0%。而2020年要實現6000億元到8000億元增長，意味著要達到33.1%的增幅。

放眼目前已經召開了2019年度業績會的龍頭房企，面對2020年不確定性愈發加劇的市場，管理層或調低目標增速至個位數，或只求維持和去年一致的業績，甚至還有同比調低銷售數值的，更不用說增速20%以上的房企，少之又少。

而作為行業規模第三的房企，恆大卻依然在追求大象起舞，且在未來3年裡，還要舞得更迅猛。

如何實現這個目標？恆大的答案是：“擁抱互聯網，擁抱新經濟”。

今年一季度，受到新冠疫情不斷蔓延的影響，從1月底至2月底，房企的線下銷售基本停滯。在這種情況下，恆大未雨綢繆，從1月底就開始規劃將培育多年的“恆房通”平臺，啟用為集團現階段的主要銷售通道。2月13日，恆大推出了5000元認購金+7.5折優惠+無理由退房等多套購房組合拳，網上銷售全面鋪開。在第一天裡，恆大就通過恆房通實現了1萬多套的銷售量，而後截至到2月28日的10多天時間裡，恆大共計實現了447.3億元銷售金額，回款接近200億。而3月裡，恆大繼續以7.8折等重優惠追擊，同時，高額的佣金，也幫恆大挖掘來了上千萬最優質的客戶群體和最優質的銷售群體，利用宅家時間，通過恆房通幫助恆大賣房。在擴寬去化渠道和貼地式購房優惠的疊加下，恆大在3月單月實現了600多億銷售額，同時回款也到達660多億，許家印表示：“這在歷史上是沒有過的。”

於是，整個第一季度，在同行一籌莫展之時，顛覆性地創造了全新營銷模式的恆大，逆市取得了銷售額約1465億元，比2019年同季度的1196億增長了22.5%。

在許家印看來，在這種條件下，能夠實現銷售的大幅度增長和銷售回款的大幅度增長，也是恆大在2020年全面實施發展方式轉變，邁開的重要一步。

控規模：土儲面積維持2億平方米

而控規模，指的是控制土儲規模。

投資者和投資機構在評判一家房企的時候，主要從人才團隊、財務運營和土地儲備三個維度去評判。土地儲備不僅能決定企業未來的規模，還能窺見出企業的利潤空間。

年報顯示，2019年裡，恆大新購項目153個，新購土地儲備建築面積6703萬平方米，土儲原值1408億元。

而截至到2019年末，恆大共擁有土地儲備項目876個，總規劃建築面積2.93億平方米，土地儲備原值為人民幣5273億元，樓面價約1800元/平方米。總土儲中，約有67%分佈在中國的一二線城市，33%分佈在三線城市。

按照2019年的銷售面積推算，恆大現有的二級土地儲備面積，已經足夠滿足集團未來5年的開發需求。

此外，恆大還擁有處於不同階段的舊改項目101個，目前僅有深圳的6個合計122萬平米的舊改項目納入了土地準備。隨著舊改項目的推進，未來還有更多的項目納入，進一步增厚恆大的土儲。

手中麵粉充沛的恆大，決定從今年起每年減少3000萬平方米土地儲備，最終通過三年時間，減少9000萬平方米，把總土儲控制在2億平方米左右。

按照土儲控規模的方針，夏海鈞指出，2020年-2022年，總土地儲備計劃平均每年減少3000萬平方米左右。“三年減少9000萬平米，把我們的總土儲控制在2億平方米左右，那麼按照這個目標大概以後三年，我們每年新增的土儲大概是4000萬左右。”

降負債：節流投資增厚回款

第三點的降負債目標，則容易理解得多。而這個目標的實現，正需要前兩個戰略的結合。這也進一步解釋了，為什麼在同行不斷增大土儲規模的時候，恆大卻要塑身土儲。

首先，恆大將通過銷售規模的大幅度增加，每年提升1500—2000億的回款規模，同時，再通過每年減少2000多萬平方米的土地儲備，將拿地支出維持在2018年、2019年的水平裡。這樣，在銷售增長，支出不變的的雙重作用下，恆大每年的銷售收入可從4500億元提升到7000億元，從而增加2500億元的現金餘額，實現公司有息負債的大幅減少。

而控制土儲對於負債調節的另一個原因，還源於2019年裡，恆大有50%左右的新增土儲，都是併購而來的。“都是小企業發展過程中，扛不住了，由恆大接過來了”，夏海鈞解釋道：“這些項目原先就自帶有很多信託，在收購時原先的信託產品沒有到期，並表之後就變成了恆大的債務，築高了債務總量。”

未來，隨著土地項目不斷消化售出，恆大這幾年因併購增多帶來的不良影響也將逐漸降低。

從數據看，2016年至今，恆大的淨負債率已經從450%，降到了150%左右。許家印表示：今年，恆大的目標是力爭減少2000億。而恆大的中長期奮鬥目標是力爭2020年到2022年每年有息負債總額平均每年減少1500億元，到了2020年，將公司的總負債規模降到4000億元以下，負債率降到同行業中低以下的水平，實現更健康的增長。

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