近一個月，是上市房企的財報季。
各大上市房企陸續公佈2019年報，並提出了對未來的行業判斷。
往年這種財報季，大都是不顯山不露水的展望一下美好未來，給投資人和股東以信心。
但是，今年的財報季不同以往——
恆大、萬科和融創，這三位影響中國樓市半壁江山的大佬，全部都在“預警”。
字裡行間，都在透露著“不確定風暴就在前方”。
融創孫宏斌、萬科鬱亮、恆大許家印，是常年站在一線市場高點上的三個人，他們對於樓市的理解要遠超過中國的絕大多數人。
這三家公司背後所養著的分析師和分析機構，其研判水平也要遠超過中國的絕大多數人。
他們對於未來的思考，值得我們每一個人去深思——
他們在害怕什麼？他們是如何應對前方的風暴？
1
孫宏斌說
融創業績會上，孫宏斌說，今年融創要做三件事：
調融資結構，降融資成本；
處置一些資產；
拿地要拿對地方、拿對時間。
上述三件事，既蘊含著融創對未來趨勢的理解，又囊括著融創的應對之策。
1、“調融資結構，降融資成本”的背後，所蘊含的深意是——
今年的貨幣和財政政策會相對寬鬆，比較容易拿到便宜的錢。
比較容易拿到便宜的錢，就有了調整融資結構的空間。
短債能變長債，高息借貸能置換成低息借貸。
幾天前，融創宣佈將發行規模不超過40億，利率在3.7%-4.9%的債券融資，用於償還部分融資成本比較高的公司債券。
2020年，融創還將減少高息的短債比例，加大銀行的開發貸低息融資比例。
除了融創之外，已經有至少五家上市房企將在今年調整融資結構。
2020年，大概率是一個比較容易借錢的一年。
對於普通人的啟示是——
利用貨幣寬鬆的好時機，把一些比較貴的借貸置換成比較便宜的借貸。
2、“處置一些資產”，所蘊含的深意是——
長期的不確定風險仍在，可利用短期的流動性轉好，拋售一些垃圾資產。
業績會上，孫宏斌多次重申：“處置資產是今年融創要做的比較堅決的一個事”。
第一個原因是，市場上的錢比較多，流動性會轉好，是趁機拋售的好時機；
第二個原因是，未來不明朗，要及時優化資產結構，拋出不能產生利潤的垃圾資產，及時止損。
2019年底，融創已經賣掉了一個酒店。2020年初，還有4個酒店短期內會轉手。未來還要賣掉一些樂園和商業。
注意！融創所拋售的資產，全都是流動性極差的重資產!
2020年，大概率是調倉置換的好時機。
對於普通人的啟示是：
利用短期流動性轉好，把流動性比較差的垃圾資產及時拋出置換！
3、“拿地要拿對地方、拿對時間”的背後，所蘊含的深意是——
謹慎擴張！謹慎擴張！謹慎擴張！
在業績會上，孫宏斌直截了當的說：
一二線城市的風險在於買地貴。短期大漲幾乎沒有可能，拿地貴了，利潤就沒有了。
三四線城市的風險在於波動大。 庫存大，供應量大，需求卻很少，風險很大。
這對於普通人的啟示是：
2020年，不僅要全面避開三四線城市，還要全面避開一二線城市裡的高價標的。
短期房價大漲的可能幾乎沒有，買到高價標的，除了徒增成本，毫無意義。
歷年年報季，這些房企講的話，真假參半，不可全信。
但今年的年報季，孫宏斌少有的講了很多實話。這些實話，無論是調整債務，還是拋售垃圾資產，再或者是謹慎拿地……融創都在知行合一的落地。
這都是拿真金白銀砸出來的實話！
這都是值得每一個普通人去深思的實話！
2
許家印說
恆大的業績會，讓人印象深刻的兩件事是：
降負債、要造車。
房企造車，是玄學，不在今天的討論範圍內。
降負債這個事兒，值得深思。
2020年，恆大提到了兩個降：
第一、有息負債每年平均下降1500億，2022年總債降到4000億以下；
第二、土地儲備減少3000萬平米。
有意思的事情來了！
別人都在擴張，都在趁著低息發債的好時機，在土地市場上瘋狂擴張。過去的一個月，土地市場上出現了多少個準地王。
而歷來喜好高速擴張的恆大，卻在收縮。降低土地儲備，降低負債規模。
要知道恆大對於歷次樓市週期的判斷都極為精準，它在這個時候開始刻意收縮，真的值得每一個普通人警醒。
這背後是，恆大對未來樓市走向的極大不確定表現！
很多人都說，今年是大規模建倉投資、大規模堆疊負債之年，因為錢又便宜又好搞。
此時不堆負債、不建倉，更待何時？
但是，我必須提醒的是——
憑本事借的錢，也要有本事還上！
未來最大的風險在於疫情擴散後內外需萎靡所帶來的收入不確定！
2020年，你在計算還款能力時，請自動打八折！
恆大都開始控制負債風險了，你也要掂量一下自己的斤兩。
3
鬱亮說
萬科的業績會上，鬱亮打了一個比喻。
“這場危機告訴我們，一種疾病在沒有特效藥與疫苗之前，只有依靠自己的免疫力和健康基礎戰勝病毒”。
萬科的免疫力，就是
“現金為王、手有餘糧”。萬科擁有遠低於行業的融資成本，但仍然收緊了擴張規模。
2020年的萬科推行當家人制度，給每個一線單位指派當家人，每日每週每月對收支進行管理，管好每一個人每一分錢。
甚至，為了多保留一點現金在手以應對不確定性，萬科還罕見的減少了2019年股東分紅比例。
如今，萬科的賬上囤了至少1662億現金。
如此龐大的現金規模，萬科想要幹什麼？其背後有何深意？
其一、對不確定的恐懼；
其二、想在不確定之中找到機會，拿著囤好的現金抄底。
面對未來的市場，普通人應該做什麼？
萬科已經給出了最好的答案。
對短期保持足夠的警惕和敬畏！
對長期保持樂觀和足夠的信心！
預留現金，既為防範風險，又為隨時抄底！
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