昨天是一季度的最後一天，中國恆大HK.3333（以下簡稱恆大）向市場交出了2019年成績單，並在線上召開了業績發佈會。

在所有行業裡，房企的馬太效應最為明顯，小弟都喜歡模仿老大。所以，理解頭部房企的財報，聆聽頭部房企高管在業績會上的發言，從頭部房企的變化就能預測出2020年絕大部分房企的打法。

下面，我們就來細品一下恆大2019年財報，以及業績會的精彩內容吧。

PART1 土儲，財報最亮眼數據

先來看一些重要的經營數據：

實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；

合約銷售面積5846.3萬平方米，同比增長11.5%；

核心利潤408.2億元，同比下降48%；

淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；

現金餘額2287.7億元，同比增長12%。

而整份財報，個人認為最亮眼的數據要數恆大土儲。

在做出土地價格增長高於利息增長的判斷後，恆大通過抓住中國房地產的黃金20年，儲備了非常多的低價土地。

數據顯示，2019年恆大總土地儲備項目876個，分佈於中國237個城市，總規劃建築面積2.93億平方米，土地儲備原值為人民幣5273億元。

房地產是一種以土地為載體的金融生意，土儲可以說是房企的生命線，代表著房企的發展空間，正如恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞所比喻：“有面粉才能有麵包。”未來房企的規模之爭，實際就是土儲之爭。

過去比土儲，主要比兩方面，一是從前的積累，二是新增的體量。不過，因為時代變了，未來可能不再是這種邏輯——從前積累的土儲不管你花了多少錢，可能過幾年它就會增值變為一個合理的價格，但未來長週期下的土儲，可能一兩年都增值不了多少，一旦把財務成本算上去，就會虧損。

所以未來比土儲，國企可能還好，民企的話，除了比從前的積累，還要比獲取土儲的成本能力。這就又給予了恆大機會，財報顯示，2019年，恆大共計購得土地儲備153幅，新購土地儲備建築面積6703萬平方米，平均成本為2101元/平方米，簡直便宜到令同行吐血。其中，一二線城市平均成本為2252元/平方米，三線城市平均成本為1749億元。

不愁“麵粉”，再加上產品力加持就能笑傲市場了。恆大的產品力一句話就能概括：堅持民生地產的戰略，主打剛需、性價比高，研發部門比較敏銳，總是能快速迭代出迎合市場變化的新產品。恆大也已經用業績證明了自己的產品力。

PART2 “三年降債4500億”

業績會最亮眼的內容則是，恆大董事局主席許家印宣佈的“三年降債4500億元”計劃。

為何恆大現在的負債率會偏高呢？

因為2016年之前，恆大在行業中都是一個追趕者的角色。TOP3房企之中，萬科1988年進入房地產，碧桂園1992年進入房地產，恆大直到1997年才成立第一個項目公司。在這個追趕的過程中，公司只有採取“高負債、高增長”的發展策略，才能充分把握中國房地產的黃金二十年，才能在2016年取代萬科成為行業規模老大。

從2017年開始，恆大便宣佈要由“三高一低”向“三低一高”轉變。此次的業績會則稱，從2020年開始，恆大將全面實施“高增長、控規模、降負債”的戰略轉型，要用最大的決心、最大的力度，一定把負債降下來。

當一家企業的既定目標和戰略方向已經確定，這時候考驗的就是執行力的水平了，而恆大的執行力是所有房企中最值得推崇的。

行業最早做產品標準化的房企就是恆大，在“黃金時代”衝規模的過程中，恆大形成了非常精細化的運營管理體系，所以恆大對人才最重要的要求之一就是超強的執行力。並且，恆大的企業作風是“精心策劃、狠抓落實、辦事高效”，這也要求員工必須與公司發展戰略一致，站在統一戰線，統一步伐去前進。

正是因為有著超強的執行力，恆大才能成為TOP3之中，起步最晚，發展卻最快的那一家。2006年恆大隻有十幾億銷售額，如今卻突破了6000億元大關，十幾年間幾百倍的擴張速度，堪稱奇蹟。

2017年和2018年也是恆大降負債的兩年，其負債率也的確都呈現大幅下降趨勢，這也向我們展示了，恆大“言必行，行必果”的魄力。

接下里，我們就來看看新戰略的具體執行操作方法吧：

第一， “高增長”：銷售破萬億

“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年內部目標要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。

第二，“控規模”：土地儲備降至2億平方米

“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。

第三，“降負債”：有息負債下降4500億

“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

可能又有人要問了，高增長、控規模，與降負債的邏輯關係是什麼？

許家印在業績會上算了筆賬來回答：“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”

其實，從今年上市房企的業績會來看，“降負債”可以說是所有公司的主基調。因為，“房住不炒”短期內是不會鬆懈了，在此背景下，想要通過高槓杆實現擴張已經很難走通，唯有高質量增長，才是企業的明智之選。

PART3 新戰略成效初現

今年是恆大實施“高增長、控規模、降負債”戰略轉型的第一年，在新戰略的指引下，我們來看看恆大一季度的市場表現。

恆大一季度的業績可謂“開門紅”：銷售額1465億元，同比大增23%；銷售回款1133億元，同比大增55%。跟同行比，這兩項數據都是行業第一，跟過去的恆大比，則刷新了公司一季度最高的歷史紀錄。

恆大2020年的對外銷售目標是6500億元。而恆大在今年準備了1.32萬億元的貨值，只要去化率50%，就可以完成這一目標，去化率達到60%，則可以完成對內的8000億元指標。

談及2022年恆大的萬億銷售目標，夏海鈞很有自信，他說：“行業集中度仍在提高，2006年至2020年間，恆大佔全國房地產銷售的比例由0.4%升至3.8%，2019年十大房企合計佔12.6%左右，預計在未來的3至5年，還將增加20%左右的比例。”

除了回顧2019年的財報數據，以及宣佈“高增長、控規模、降負債”的新戰略，這場線上業績會恆大管理層還向我們展示了恆大的多元化業務成果，這裡莫老爺也簡單跟大家分享一下吧。

據恆大集團財務總監潘大榮介紹，過去一年，恆大在汽車產業投入147億元，當中，第三方收購股權款82億元、汽車基地土地支出22億元、廠房機械支出15億元以及研發費用支出22億元。未來兩年，恆大還將每年平均投資額100億元左右，總共在200億元。目前，恆大正在同步研發14款新車型，而恆馳1號計劃今年亮相全系列產品，將從2021年起在全國量產。

文旅方面，恆大著重打造兩大拳頭產品“恆大童世界”和“恆大水世界”。其中，“恆大童世界”已經完成15個項目的佈局，預計2022年起陸續實現開業；“恆大水世界”未來三年內則計劃完成全國20-30個項目的佈局。

此外，業績會還提到了恆大最重磅的項目——位於中國海南北緯18度的恆大海南海花島項目。目前，該項目各業態外立面已完工，將有套40公里黃金海岸、海花島海洋樂園、海花島雪山水上王國、海花島童話世界等主題，計劃於2020年開業。

還注意到，3月30日恆大健康產業集團在線上召開的2019年業績發佈會：“截至2019年末，恆大健康已在三亞、西安、南京、瀋陽、呼和浩特等城市佈局23個恆大養生谷，計劃未來3年佈局達到70個項目以上。”

如果未來三年，恆大真的能實現自己今天定下的目標，莫老爺來給大家勾勒一下，未來的我們將看到一個怎樣的恆大：在銷售規模高增長的同時（年銷售額達到10000億元），負債額下降至4500億元；新能源汽車上線8-10款爆款；海花島、恆大童世界、恆大水世界、恆大養生谷等巨無霸項目，在全國各地齊齊開放，成為中國人民追求美好生活的載體......

是不是很厲害？但這一切最終能否實現，還需交由時間去驗證。我們拭目以待吧。

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