和投錢就能快速見效的硬件改造相比，居民的公德意識、生 活理念需要耐心而漫長的培育過程；除了社區工作人員的苦 口婆心，規範正規的物業服務必不可少
城市中，一座座高樓拔地而起的 同時，一些房子正在慢慢老去。20年 以上的房齡，讓“老破小”成為這些 老舊小區的代名詞。街老、院老、房 老、設施老、生活環境差，不僅是居 民的一樁“心事”，更是現代城市發 展及社區治理的一大“心病”。
與全國其他城市一樣，老舊社區 改造是寶雞市提升城市品質，建設最 具 幸 福 感 城 市 急 需 啃 下 的 “ 硬 骨 頭”。2016年，寶雞市確定了5個片區 的老舊小區改造試點項目。
記者在調研中發現，老舊小區的 改造不能止於“翻新”，牽涉到居民 自身利益的“最後一米”往往才是最 難 推 進 的 部 分 ， 為 避 免 “ 前 改 後 亂”，老舊小區的長效管理還有很長 的探索之路要走。老舊小區，不僅要 改造硬件基礎設施，更需改造居民的 生活理念和公德意識。
翻新治不了“陳年頑疾”
2018年夏天，寶雞市金臺區長青路178號院的化糞池滿了，汙水從管道 漫到院子裡，臭氣熏天。那一週，再 熱的天，也沒有人敢開窗透氣，出門 都是捂著口鼻，踮著腳尖快步逃離。
這個建於20世紀的小區，化糞池 自打住進來就沒有掏過，飽和度已經 達到極限。但因為樓體密度過大，排汙車開不進去，只能人工掏，用小車拉走。
沒有物業，費用要所有住戶分 攤。小區居民代表臨時組織的座談會 上，有人提出，“我們住了多少年， 也沒見化糞池漫過，住戶才能排多少 東西啊，主要是商住混用排汙才會這 麼糟糕。”
這個小區的外面，就是一個大酒 店，共用著小區的排汙池。話一落 地，之前談妥的均攤方案瞬間崩了。 居民不願意均攤清理化糞池的費用 了，大酒店也不願意當“冤大頭”， 拒絕承擔自己進駐之前已經積攢多年 的排汙費用。
沒有物業，也沒有正式組建業主 委員會，問題不能一直撂著。西關社 區居民委員會出面協調，最終算好排 汙比例，促成大酒店和居民達成共 識，共同請來疏通公司提供包年服 務，價錢按比例分攤。
“今天扎一針，明天扎一針，就 是不見效。”擔任西關社區居委會主 任第6年的李文飛說，老舊小區的各種 頑疾，這樣的小修小補不能從根本上 解決問題。
還是這個小區，2018年的一天， 3號樓一樓的老太太在廚房炒辣椒，一 不留神就著起火來，打了119，但消防 車卻怎麼都進不來，最後還是靠小區 裡鄰居一起幫忙才滅了火。
樓棟密度過高，亂停亂放嚴重， 應急車道常年被堵。這個小區9棟樓 裡，住著1000多個70歲以上的老人， 救護車、消防車進不去，社區有操不 完的心。
2019年，金臺區長青路178號院被 選為全市老舊小區改造試點。這是很 多老舊小區居民企盼不得的好事，但 施工過程中，卻有居民把自己的麵包 車橫在門口，不讓施工車輛進出。
按照改造方案，原先佔據小區“白菜心”位置的兩棟直管公房，要 全部拆除，騰出空間給應急通道、停 車場以及小花園。地下管道也要全部 開挖，重新鋪設新管網。
施工隊沒料到，給這個老舊小區 的地下管網“開膛破肚”後，才傻了 眼。20世紀開始層層疊加的管道，像 蜘蛛網一樣交錯在一起，有著多年管 網改造的老師傅都不知道從何下手。
老舊管道的錯綜複雜，讓最初的 設計圖和最後的竣工圖，完全兩個 樣。加之遭遇連陰雨，原本計劃一個 月的工期，變成了兩個月。不少居民 出入和停車不便，產生了不滿情緒， 這才鬧出了阻攔施工這一出，最後還 是社區出面做工作，才結束了這場鬧 劇。
建好了停車場和小廣場，擺上健 身器材，小區裡的老年人終於有了曬 太陽聊天的地方。還根據地勢，在三 樓架起了斜坡，腿腳不便的老年人再 也不用拄著柺杖爬樓梯，遇到緊急情 況，擔架也能直接進出。
公共基礎設施項目完工後，有居 民專門給金臺區直管公房服務所送來 了錦旗。但金臺區直管公房服務所黨 支部書記王濤認為，老舊小區改造還 遠不止公共設施的改造，牽涉到居民 自身的“最後一米”改造，才是真正 難啃的硬骨頭。
難以打通的“最後一米”
“頂樓漏水，我住一樓憑啥交錢？”
“那你的太陽能熱水器放在樓頂交不交租？”
…… ……
這是寶雞市金臺區老舊小區151號 樓一次業主委員會上的對話。
“業主委員會應是居民自治組 織，但就目前來看，還遠達不到自 治。”對此，李文飛深有體會且有諸多無奈。沒有物業，沒有主管單位， 人員雜亂，老舊小區遇到這種問題， 只有社區居委會來操心。
為這個小區服役了幾十年的水 管，還是20世紀的鑄鐵管，終於在 2018年的冬天，扛不住戶外的低溫爆 了，樓頂的水像瀑布一樣飛流而下， 淹漏到一樓。
可動用大修基金，需要三分之二 以上業主同意，才能啟用。碰上這樣 要動所有業主“奶酪”的事情，社區 通常要花費很大的力氣來調解。
老舊小區基本都保留著原始的水電 線路，每月還要靠人工上各家各戶去抄 表。但是服役多年的老管道，幾乎都存 在“跑冒滴漏”的“老年病”。
這就導致居民家的分表，和小區 的總表總是有差額，而且年代越久， 這個差額就越大。但供電局、自來水 公司都只看總表收費，偷電、漏水的 問題又無從查起，住戶只能平攤這個 與日俱增的差額。
居委會每月就光收平攤差額水 電，都要磨不少嘴皮子。好不容易說 服大部分人進行戶表改造，改成新式 插卡購水電，住戶只需掏錢負責自己 家裡的那部分管道就可以，主管道由 財政負擔，卻在辦理登記的現場，被 “好事者”攪了局。
“國家現在這麼重視老舊小區改 造，咱何必著急自己掏腰包改造呢？ 後面有了政策，咱連自己家裡的管道 更換肯定都不用掏了。”
就這一句，直接把社區上門挨家 挨戶做的工作全都抹殺了，原本同意 戶表改造的住戶也都不交錢了，無論 社區人員再怎麼解釋“國家政策只負 責公共設施，戶內改造都要自籌”都 無濟於事，最後，只能不了了之，給 交了錢的住戶再把錢退回去。
相比這些，需要居民自籌更多資金的加裝電梯就矛盾更甚。負責老舊小區電梯加裝工作的寶雞市住建局工 作人員柴鵬輝感觸頗深，“進社區宣 傳每部電梯政府補貼15萬元時，居民 積極性都特別高，但真正加裝成功的 卻特別少，很多人都是想安卻安不了。”
就因為安不安電梯，馬營路7號樓 的微信群裡罵開了鍋。過去和諧的鄰 裡關係蕩然無存，現在跳閘了，14戶 都沒人願意推一下閘。
家住2樓的老馬，剛過花甲之年， 一方面覺得自己走2樓不費勁，另一方 面幹了一輩子建築，總覺得在原有樓體 外面再加裝電梯不安全，所以單元加裝 電梯的表決會上，他投了反對票。
不承想，高樓層想安電梯的老鄰 居，直接沒好氣地回他一句：“你敢 保證你以後不得腦梗？不安電梯等著 誰幫忙抬你。”
這個小區裡，有財政局、路橋公 司、中鐵七局、國稅局等幾個單位的 家屬樓組成。7棟樓共安了14部電梯， 差6部沒安，有的因為業主意見不統 一，有的因為房本在辦理中不能申 報，還有的因為補貼到手前誰來墊資 談不攏的，還有因為電梯公司資質參 差不齊，工期扯皮的……
柴鵬輝說，因為加裝電梯產生鄰 裡矛盾的不在少數，之前有個小區辦 完手續，一位住在2樓的老太太去大鬧 規劃局，說要是同意了就從樓上跳下 來，最後只能作罷。
長效管理的路還很長
金陵新村小區，建於20世紀80年代，是政府單位的家屬樓，當時的金 陵新村，算得上全寶雞市最大最早的 小區。隨著歲月的流逝，已經淪落為 最落後最舊的小區。
左鄰寶雞一中，右鄰寶雞中醫 院，自駕車流極大。在私家車越來越 普及的背景下，老城區的道路骨架難以接納這麼多輪子。路本身就窄，偏 偏又是個公交終點站，還要給公交車 調頭騰出足夠空間，經常面臨馬路堵 成停車場的場面。
沒有物業管理，隨便出入，金陵 新村的院子，自然就成了周邊最大的 停車場。這些外來車輛，沒有指定停 車位，綠化帶裡、人行道上、甚至是 單元樓口，亂停亂放讓居民頭疼不 已，卻無可奈何。
其實，居民頭疼的又豈止這一件事。
因為位置特殊，又是幾十年的家屬 樓，退休的老人和租賃戶基本各佔一 半。小區3309戶11336人，70歲以上的 就有2000人。毗鄰學校和醫院，讓這 個小區的租戶，幾乎一年換一茬。
一些老人，把外面撿的破爛堆在 樓道里、院子裡，還有老人在綠化帶 裡種菜。有的租戶在家裡、樓道里給 電瓶車充電。樓頂更是重災區，有人 搭起葡萄架，有人裝了晾衣架，還有 人甚至往樓頂運了土，種起了玉米。 之前租戶遺棄的破沙發、舊床，也都 通通堆在樓頂。
這些問題，不光讓小區衛生髒亂 差，更是給消防安全埋下了眾多隱 患。社區工作人員反覆上門勸說督 促，都無濟於事，萬不得已的時候只 能申請和相關行政部門聯合執法。
因為沒有單元樓門，樓道被野廣 告貼的眼花繚亂。社區經常給工作人 員發個小水桶和鏟子去清理野廣告， 遇到實在鏟不掉的，只能現刷，久而 久之，樓道的牆面就跟花臉貓一樣， 東抹一塊西塗一塊。
這麼大的小區，又有諸多現實問 題，沒有物業，更沒有能自治的業主 委員會，社區居委會承擔著社區治理 的全部內容， 8 個女同志，擔負著 140多項工作。
“很多工作，我們都要藉助老黨員和志願者，但現在很多年輕租戶都 事不關己高高掛起，不願多參與公共 事務，我們實在心有餘而力不足，對 於小區管理很多時候只能保底線。” 金陵新村社區居委會主任楊燕坦言。
2016年5月，金陵新村小區作為第 一批試點開始改造。土路硬化，水電 主管道更換、立面刷新、清運公共空 間垃圾、安裝單元樓門、路燈和監控 系統，金陵新村的外觀煥然一新。
花費最多的改造，還屬小區綠 化。院子裡的原先的綠化景觀樹是水 杉，經過幾十年生長，大多高過了樓 體，影響採光不說，有的樹根甚至扎 進了樓體地基裡。清理了這些水杉樹 後，金陵新村有了下沉式海綿城市綠 化花園。
可是投入這麼多，沒有管理主體，後期維護完全跟不上。有從樓上 往下扔垃圾，砸壞新安的路燈罩的， 有亂停車撞壞路燈的……“沒有物業 規範化長效管理，前改後亂不可避 免。”寶雞市老舊小區改造辦公室工 作人員焦寶紅清楚這一點。
社區代管物業事務，就是要讓老 百姓在過渡期，逐漸接受物業這個概 念。但從20世紀80年代入住後，就沒 有收過物業費，現在物業入駐，居民 依然不願意交物業費。
有居民帶頭阻攔，“千萬不要同 意引進物業公司，有問題咱就找社 區，再或者直接打12345市民熱線。”
物業公司進駐老舊小區，最難的時候，就是進去的這一下。寶雞市夢 圓物業管理有限公司總經理樊永科 說，“其實物業公司最怕的就是接手老舊小區，維護投入大，管理起來還 費勁。”
收不上來物業費，物業公司要維 持正常運營，只能“自謀出路”。統 一改造門面房，擴建140多個停車位， 靠攤位費和外來車輛停車費維持基本 運營。
現在物業公司負責保潔、居民水 電暖等日常管理。對於綠化帶維護保 養依舊是無從開支。但樊永科似乎對 未來住戶培養起交費意識還抱有很大期待。
金陵新村老人多，白天經常聚在外 面，又冷又不便，樊永科想在小區裡建 日間照料中心，讓孤寡老人能吃口便 飯，洗個熱水澡，有個活動場所，還能 做基礎護理。他說，“既然接手了老舊 小區，就應該豎起一杆旗。”
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