國內疫情剛剛有所緩和，很多小夥伴就迫不及待的向湧入房市，擔心房價再來一輪暴漲，那麼這個時候真的應該買房麼？
一場新冠疫情蔓延全球，給各個國家的經濟造成衝擊，3月份以來，各國救市政策層出不窮，與此同時人們對於全球性通貨膨脹的擔憂也越來越強烈。
2020年3月28日，港股上市中國融創在業績說明會上，孫宏斌表示2020年要“謹慎拿地”；3月31日，港股上市公司中國恆大業績說明會上，許家印確立了新戰略——“高增長、控規模、降負債”。
恆大2020年業績發佈會
“高增長”和“控規模”本身就是一對反義詞，在行為上是不可能實現的，在上市公司的業績發佈會上，是直面資本市場，說話比較含蓄，透漏出悲觀情緒融資引發資本市場的血崩，尤其是在現在的疫情時刻。
今年伊始，融創已經優化人員結構，也就是開始裁員，據說裁員比例在20%，資產端一方面開始資產變現，另一方面緩慢拿地，行動最能反應內心的觀點，這是融創的動作。
2019年國內商品房銷售額16萬億，增速比去年回落5.7%。而在2018年國內房地產銷售面積已經達到17萬平米的天花板。
也就是說在2019年中國房地產市場高增長時代已經落幕了，未來新建商品房銷售額的增速會逐漸回落，由正變負，房地產市場也許會成為中國各行業內第一個開啟負增長的行業。
在個人財富層面，恆大和融創雖然是港股上市公司，是公眾公司，但是與美國上市公司股權分散不同，中國上市公司多數股權很集中，創始人佔據大部分部分，所以像恆大和融創這類公司雖然上市了，但本質上還是私人公司，中國房地產經過30年的快速發展，競爭格局基本上已經確定了，未來不太可能會有哪家地產公司倒閉了。
未來房地產發展增速下滑甚至衰退在地產圈已經是不爭的事實，所以從大老闆個人決策層面——降負債、投資其他行業是最好的出路，這也是為什麼這幾年許家印的礦泉水、造車領域折騰，孫宏斌在收購樂視、投資文旅方面折騰，本質上都是為了分攤地產見頂的風險。
這是個人財富層面。相對於國家經濟來說，個人財富是一個風向標。
關於房地產市場，我們需要思考一下上世紀90年代日本的房地產市場。
20世紀80年代後期，日本國內經濟一片火熱，當時日本各行各業在國際市場都處於領先地位，“日本造”橫行世界，低利率的信貸環境，一片熱錢湧入地產和股市。日本政府和央行一致認為經濟過熱，所以逐步提高了利率，流動性緊缺，借貸成本升高，直接導致房地產市場崩盤，並引發了日本經濟的大衰退，日本人稱之為“失去的十年”。
回到國內市場，很多人擔心這次危機過後，房地產市場會再來一輪暴漲，最近大家都在討論應不應該買房這個問題，回答這個問題，需要思考三點：
上層“房住不炒”三令五申
房企開始降負債、少拿地
房地產對經濟的拉動沒有想象中那麼大，採取房地產刺激會使中國錯失機會。
目前來看上層很堅決，有部分地方政府出臺房市放鬆政策，也是“政策一日遊”，很快就撤銷，這說明地方政府和上層是不一致的，也能看出上層的態度。
房地產企業對於政策的接近程度很敏感，包括官方和非官方的，以恆大、融創為代表的房企對於2020年甚至以後的態度能說明很大問題。
每次危機發生的時候，其實也是改變原來秩序的最好時刻。中國經濟的體量和各個省份經濟發展的不均衡，是的我們有很多刺激經濟的方案，但是如此這次依然選擇房地產刺激，效果會不佳，一方面推升房地產價格風險，帶動鋼材、煤炭、水泥等一系列產業鏈的產能過剩，另一方面也會錯失發展核心製造業的機會。
發展核心製造業的機會，這一點很重要。
中國近二十年來製造業發展迅速，除了我們的的勤勞勇敢外，還有一個很大的原因就是國際產業轉移。這一點也是很多後起之秀經濟崛起的根本原因所在。
19世紀末20世紀初美國的崛起，就是在英國經濟已經發展到一定程度後，尤其是金融業發達，人力成本很高，國內新增投資已經沒有利潤空間時，英國人開始大量在美國投資，投資美國的基礎設施、能源、工業製造業，這才奠定了美國崛起的基礎。
20世紀六七十年代開始日本的崛起，同樣是美國人在日本的投資，美國資金以債權、股權流入日本，促進日本的崛起。
中國今日的崛起也一樣，為什麼我們搞改革開放，就是為了引入國外的資金和技術，來發展國內的製造業。美國、日本的資金融入國內才造就今日的製造業大國。
製造業對國家的作用實在太大了，提供大量就業崗位，在關鍵時刻的國家應急能力，這也是特朗普一直嚷嚷著要美國製造業迴流的原因。
但是這個現象是不可逆的，發達國家各項成本高企，從微觀的企業層面而言，最關鍵的還是利潤最大化，所以說“資本是沒有國家的”。
中國有朝一日崛起之後，各項成本尤其是人力成本提高之後，也會走上這條製造業外流的道路。但是中國東西、南北部發展的不均衡，註定這個時間段很不會太短。
也就是因為這一點，所以危機現在對於中國而言，更多的是轉型的機遇，但是對於美、日、歐洲等國家著實是危機，但是這一點我們也沒必要太幸災樂禍，根本原因還在基礎不一樣，發展空間不一樣。
同樣，這次危機可能在一些發達國家會造成通縮，尤其是經濟體量小、經濟比較發達的國家體，比如日本，畢竟這事在日本也不是第一次發生。
上世紀90年代日本“失去的十年”，就是在這種情況下發生的。日本國土面積小，基礎設施建設已經比較完善，製造業由於人工成本越來越高也發展到一定程度，一個導火索（那次是房地產崩盤）引爆後，常規的貨幣政策和財政政策刺激並沒有什麼效果，內需拉不動、出口優勢不明顯，後果就是通縮。
今天的中國，遠不止於走上這條路。中國的基礎設施，尤其是西部地區還有很大的投資空間，核心製造業發展空間也很大，人力成本尚有優勢，內需還有很大的促進空間，所以這次疫情，遠不止於引發通貨緊縮。
目前的貨幣政策和財政政策來看，還是在對抗衰退，也遠不止於引發通脹，房地產暴漲的條件並不存在。
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