熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百二十六期（NO.126）

專欄內容：關於“房產中介”的話題

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

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我是熊貓貝貝，地產行業策略研究者，歡迎關注。

導讀：

（全文約8000字，閱讀時間約需要12分鐘。）

今天這篇文章，和各位朋友聊一聊“房產中介”這個行業。

從客觀理性的多個角度，深入全面的看看這個行業的從業者和行業現狀。

理不辨不明,事不鑑不清。

或許通過本文，能夠讓更多人對於“房產中介”這個行業，能有一個更為理性和全面的認知。

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“房產中介”的前身後事和當下發展現狀

1、首先要說的是，“房產中介”的核心本質，屬於“經紀人”的一種：

經紀人，按我國《辭海》說法，是介紹買賣雙方交易，以獲取佣金的中間商人。1995年10月26日國家工商行政管理局頒佈《經紀人管理辦法》指出：“本辦法所稱經紀人，是指依照本辦法的規定，在經濟活動中，以收取佣金為目的，為促成他人交易而從事居間，行紀或者代理等經紀業務的公民，法人和其他經濟組織。”2004年8月28日，經國家工商行政管理總局修改的《經紀人管理辦法》公佈並於公佈之日實施，規定：“經紀人是指在經濟活動中，以收取佣金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務的自然人、法人和其他經濟組織。”一般的講：經紀人係指為促成他人商品交易，在委託方和合同他方訂立合同時充當訂約居間人，為委託方提供訂立合同的信息、機會、條件，或者在隱名交易中代表委託方與合同方簽定合同的經紀行為而獲取佣金的依法設立的經紀組織和個人。經紀人可分交易商經紀(inter-dealer brokers)和代理經紀(client or agency brokers)兩大類，前者只為專業的做市商服務，後者則為機構或個人投資者服務。

用時下最時髦的互聯網詞語來解釋，就是B2B（商家對商家），B2C（商家對客戶），C2C（客戶對客戶）之間生意實現達成的終端連接橋樑、紐帶和業務節點。

所有類型的“中介”，“經紀辦理”，“平臺”，“渠道”……的說法，本質上都是“經紀人”。

換個老百姓耳熟能詳，喜聞樂見的詞，就是“中間商”。

也就是通過貨品交易居中斡旋的過程中，獲得利潤的商人類型，本質還是商人。

在中國，最為讓大眾熟知的“經紀人”代表，以“二手車中介”和“房產中介”最為突出。

2018年一個二手車交易網絡平臺，憑藉“沒有中間商賺差價”的廣告語。

讓“中間商”這個詞迅速走紅大江南北。

實際本質上，只是這個平臺自己當上了“中間商”而已，這個大家都明白。

但是不可否認的是，這個“中間商”的存在，實實在在觸動到了消費群體的心裡痛點：消費多出來的錢，都成了中間商的利潤。（當然這樣的錢屬於不情願消費，和中國傳統“一手錢一手貨”的消費心理有衝突）

還有一個詞，也是說這個行當的，叫“掮客”

本質一樣，為何印象感官截然不同呢？

這就是今天我們要討論的內容。

2、“房產中介”的前世今生（建議各位房產中介從業者保存下來）：

前生：

房產中介，是一個存在了超過一千五百年的生意行當。

房產中介的“前身”可追溯到南朝齊(479年—502年)，可以說是一個“歷史悠久，歷久彌堅”存在的生意行當。

房產中介的鼻祖和前世（圖片來源：網絡）

現代房產中介的鼻祖，出在南齊

南北朝時候，有個朝代叫南齊，南齊有個人叫崔慰祖，他想賣掉自家的房子，圖省事兒，找了個房產中介。《南齊書》卷52《崔慰祖傳》很生動地記載了崔慰祖和房產中介的對話。

中介問：“您這套房想賣多少錢？”

崔慰祖說：“四十五萬。”

中介問：“寧有減否？”（意思是還能往下降一降嗎。）

崔慰祖說：“何容二價！”（意思是一口價，45萬不能再少了。）

中介說：“君但責四十六萬，一萬見與。”（意思是45萬就45萬吧，回頭我找著買主，你可千萬要給買主說這套房賣46萬，多賣的那1萬歸我，我多掙了錢，您也不吃虧，您看怎樣？）

崔慰祖說：“是即同君欺人，豈是我心乎？”（意思是那不可能，說45萬就是45萬，我幹嗎要對買主多說一萬，跟你合夥騙人家呢？）

這個中介姓甚名誰，歷史上沒記載，但他的做法跟那些抹黑房產中介行業的經紀人簡直一模一樣，都是想耍點兒小花招，既吃佣金，又騙差價，蒙一個算一個。

這位中介應該是信史上記載的有據可查的現代房產中介的鼻祖。

宋朝，房地產交易不經中介按盜賊論處

從南北朝往下走，隋唐五代，宋元明清，這些朝代是不是也有房產中介呢？

答案是：有。不但有，而且在其中某些朝代，政府明確規定買賣房屋必須要找房產中介幫忙，不然就是非法交易。

哪些朝代有這類規定呢？

五代十國時期的後唐

《五代會要》第26卷記載，後唐天成元年(926年)十一月，後唐皇帝唐明宗下令：“如是產業、人口、畜乘交易，須憑牙保。如有故違，關聯人押行科斷。”什麼意思啊？如果有誰買賣房屋、奴隸、牲口，必須讓中介經手，誰敢違反這個規定，就讓中介把他送到相關的中介協會去接受處罰。

什麼是“相關的行業協會”？就是在每個城市裡面，經手房屋買賣的中介有一個房產中介協會，歷史上叫做“莊宅牙行”；經手奴隸買賣的中介有一個奴隸中介協會，歷史上叫做“生口牙行”；經手牲口買賣的中介有一個牲口中介協會，歷史上叫做“五畜牙行”。

這些中介協會跟今天的中介公司有點兒類似，都是民間性質的，都是經紀人的集散地。但是跟今天不一樣的是，那時候的中介協會權力很大，你不找他們經手都不行。

宋朝

宋朝法律彙編《宋刑統》卷13寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準盜論。”意思是買賣房子和土地，必須讓中介經手，不然就按處罰盜賊的相關法律處理。處罰盜賊的相關法律是怎麼寫的？在沒有造成人身傷害的情況下，一般是按贓計罪，也就是你偷的東西越值錢，給你定的罪越重。　

在北宋初年，偷的東西如果值一尺布，打六十大板；如果值50尺布，勞改一年。您想想，一套房子值多少錢？幾百尺幾千尺布也有了，按照這種法律，如果誰在宋朝賣一套房沒找中介經手的話，打板子能把屁股打爛，坐牢能把牢底坐穿。

現在的中介朋友得後悔自己沒有生在宋朝，因為在宋朝他們不會發愁沒錢賺，光宋朝政府這條嚴刑峻法就讓客戶們源源不斷地自動送上門了。

一直到中國近現代，房產中介這個行當都存在和持續發展：

不同時代的“中介”，還有不同的稱呼：

早在兩千多年前中國就出現了經紀活動。在西周時期，中介人被稱為質人，到了西漢，經紀人被稱為 "駒儈" ；唐代，稱經紀人為牙人，牙郎；到了宋，元時期，出現了外貿經紀人，宋代稱 "牙儈" ；元代稱" 舶牙"明清時期，經紀人稱 "牙人" ；明代還把牙人分為官牙和私牙，同時還出現了牙行，即細指代客商撮合買賣的店鋪。清代，在對外貿易中，經紀人被稱為 "外洋行"。清代後期還出現了專門的對外貿易的經紀人 "買辦"。到了民國時期，隨著經營股票和債券買賣的出現，在中國歷史上第一次出現了債券經紀人。

今生：

新中國建立以後，百廢俱興，由於舊社會的牙人多數狡猾，存在著侵漁百姓、欺行霸市、欺詐哄騙、鑽營漁利、收取高額佣金、損害交易雙方利益的行為等危害，1949年中華人民共和國政府成立以後，政府不鼓勵牙行和牙人的發展，隨著規範的交易所的建立，多數牙行和牙人被取締或自行消亡。

解放初，我國對經紀人採取限制，取締政策，同時規定經紀人在指定的場所，設立了全民和集體所有制的信託，經紀機構，兼營購銷雙方的居間業務。

1958年，取締經紀人。但在農村的集市貿易當中，允許公民個人為促成農副產品交易而進行居間活動。

1980年以後，經紀活動開始復甦，但經紀人活動僅為處在不公開的 "地下" 居間活動。1985年後，經紀人由" 地下"走到地上，以公開，合法的身份從事經紀活動。

1992年以來，經紀人處在逐步發展階段，國家對經紀人採取 "支持，管理，引導 "的方針，使經紀活動逐步走上了正軌。

房產中介的今生和發展（圖片來源）

深圳：誕生全國第一家中介

1988年，第一家正式的中介在深圳誕生，在全國開了房地產中介行業先河，標誌著中國房地產中介服務行業的正式產生。

中國大陸房地產中介普遍將1998年的房改視為這個行業的發端（也有媒體將1988年12月深圳國際房地產諮詢股份有限公司的成立視為開始，但行業內似乎更認可1998年房地產全面市場化的房改），那一年國家取消了福利分房，房地產全面市場化，新房建設和二手房交易越發的活躍起來。

大家可能會產生疑問，這個在新中國已經被“消滅”的行當，哪裡來的經驗和經營模式可以實現枯木逢春呢？

答案其實很簡單，師從香港和臺灣：臺灣的中介行當早已成熟完整，當時中國房地產改革的大部分模式還是從香港學來的（例如土地有年限，公攤，樓花預售……）。

2002年，二手房市場開始飛速發展，交易量與成交價同步大幅上升，經紀公司的數量也在同步遞增。

2009年，為了徹底走出2008年的陰霾，政府開始救市，以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易。房產經紀行業又一次蓬勃發展，各大公司急劇擴張，各地中介店面雨後春筍般冒出。

之後，隨著政策的收緊與放鬆，房產中介行業也經歷了一輪輪的發展與洗牌。不過不能否認的是，房地產經紀行業對整個房地產業的發展，特別是二手房交易產生了重大影響。在中介這個行業尚未出現時，二手房的交易還比較混亂，房產經紀剛好迎合了買家與業主之間的“共需”，為買賣雙方解決了時間和精力的拖沓。

時至今日，房產中介，已經成為了耳熟能詳的一個常態商業模式了。

線下中介門店不用多說。

線上也有各種APP和網站（58同城其實也算），都具備“房產中介”的盈利核心模式。

2003-2013年，是中國房地產發展公認的“黃金十年”，伴隨著房地產行業的蓬勃發展，依附於房產交易牟利為生的中介行業，如雨後春筍一般野蠻生長，在一些房產價值熱門的城市和地區，甚至還出現了成行成市規模的“中介一條街”（如上圖所示）。（北京通州、海南、上海等地最為常見）

伴隨著房地產市場的發展，房地產中介開始活躍起來。房地產中介最開始的時候是做投資賺錢的，也就是我們現在所說的炒房，主要靠賺取中間的差價為生，這一模式至今仍有巨大的生存空間，也是外界不斷詬病這個行業的一個重要原因。

這個模式是典型的“香港模式”，而臺灣模式主要是側重服務和專業，當然在經濟洪流下，臺灣模式其實是打不過香港模式帶來的經濟驅動力的。

因為“經紀人”的服務價值和存在意義，目前在中國尚未成為一種“公共認知”，在加上行業良莠不齊的發展現狀，缺乏規範透明的行業管理規定和統一標準，“房產中介”目前在中國，還是屬於一個備受爭議，質疑環繞的行業，而這個行業，遠遠算不上成熟和規範。

也就是說“房產中介”行業，在中國，是一個具有很大的發展空間和機遇的行業。

盛極必衰，中國的中介行業，還沒有達到高度繁榮。

雖然是“老傳統有歷史”的行當，但是在當下的中國商業環境中，以“房產中介”為代表的經紀人群體，絕對算的上“老樹發新芽”的朝陽“新生”行當。

還有很長的路要走，也還有廣闊的市場需要開發。

野蠻成長，發芽生根，缺乏管束，備受歧視，可是是描述中國“房產中介”行業，最真實的寫照。

3、“房產中介”行業生存的核心和牟利的價值點。

“房產中介”，一個永遠不會消失的行當。

從“中介”本身存在的“資源對接”的屬性，就決定了這個職業和行業，會永遠存在的。

土地總有開發飽和的一天，房子也會有蓋夠的一天，但是源源不斷的遷移居住需求，是不會消失的，只要有需求，基於這個需求而誕生的“生意”，就永遠有存在的意義和動力。

香港的今天就是中介行業的“標準教科書”：幾年都沒有新房，房地產開發停滯，但是二手房交易興旺發達幾十年。

除非所有人都不住房子了，房產中介才有徹底消失的可能，不然，這是一個伴隨人類居住歷史終身的行當。說“永續生意”，毫不為過。

那這個行當主要實現價值的點，在哪裡？

核心就是資源匹配，交易過程專業服務和交易流程過程中為雙方節省出來的時間人力效益。

就這三點，在商言商，做不到這三點的人和公司，不配自稱“房產中介”。

合格的中介，以日本為例，早已成為一個高度成熟和持續發展的穩定行業。

有部日本的電視劇《賣房子的女人》，建議對“房產中介”價值表現有興趣的朋友，可以看一看。

所以，綜合房產中介的“前生後世”，在當下中國，房產中介被廣泛認為是一個備受爭議，夾縫生存，前景廣闊，而又生命力頑強的行業。

一個兼具矛盾，爭議，而又蓬勃發展的行業。

客觀的來看，主流認知對於“房產中介”的看法，非黑即白，黑大於白：

正方：這是一個正當行業

1、中介行業從業門檻，在所有主流行業當中，是最低的，為很多沒有學歷，戶口和經濟基礎的群體，提供了在城市中立足生存的機會和空間。

2、因為“房產中介”的存在，是基於“衣食住行”中的“住”，所以不管是租賃還是買賣，需求永遠都會存在，這個行當存在是具備現實需求支持而存在的。

就算極端一點，所有中介消失了，難道租房買房賣房的人會消失嗎？顯然不可能嘛~

3、“隔行如隔山”，不是每個人都懂房產租賃和交易的門門道道，合格專業的中介服務，絕對可以滿足交易雙方的需求。這也是“橋樑、紐帶的意義”。

4、“拼關係，拼能力”的時代下，沒有背景的人也可以通過“房產中介”行業，實現“拼資源”的彎道超車。

反方：這是一個不討喜的行業

套路頻出，寄生吸血牟利令人不齒，滿嘴假話難得信任……

在很多人腦海中對“房產中介”已經形成了非常不良的印象，這是不爭的事實。

關於各種“黑中介”，“中介套路”的負面言論，甚至不用例舉了：

對於一個行業的態度，這個事情比較個人化和感性，但是在對於“房產中介”這件事上，大部分人都有不好的感觀和認知。

我個人覺得這就是狹隘與偏見造成的“錯覺”，俗稱一棍子打死一類人。

請屏幕前的各位思考這樣一個問題：

在中國當下的就業環境下，有哪一個職業，能不以學歷，專業技能和工作經驗為門檻，下到18上到50，沒有性別歧視，還能通過努力就能體面的實現可觀收入的合法行當？

我想只有“房產中介”是唯一的可能吧？

但是不可否認的是，在大多數人的認知中，“房產中介”並不是一個討喜的職業。

社會地位不高，從業素質低，牟利吸血令人厭惡等等普遍存在的負面印象。

有沒有人想過：為什麼沒人去痛恨本質也是“中介”的網購平臺？

和商品交易不一樣的是，中國傳統觀念中，商品是有價值價格的，服務是沒有的。

讓中國消費者為“服務買單”的觀念一天沒有形成，房產中介這個行業，或許永遠得不到應得的認知和尊重。

各種黑化中介的內容（圖片來源：網絡）

行業自述：這門生意“一言難盡”

在網絡和現實中，經常能看到抨擊房產中介的帖子和行為，看到那些被中介所黑而在論壇吶喊的人，以及成群的中介在嘲笑和攻擊！

實際上，被中介所黑，多數時候不是因為消費者太傻，而是因為行業不規範和職業風氣不正（急於求成，急功近利，想賺快錢等等）導致的。

中介是個善於學習、精於心理揣摩的行業，甚至在某些人眼中，中介已經和騙子（主要是感覺不勞而獲）二字掛鉤：

他們的騙術可說是集各行各業騙術之大成，並且隨著人們防範意識的加強，而不斷翻新他們的騙術。在實際中，他們往往不是單獨作戰，而是集合團隊的智慧，兩個或幾個人互相配合，製造連環套，防不勝防…

中介套路38招，我摘錄幾個給大家看看：有興趣的朋友我下次寫個專欄

天涯論壇網友發言摘錄

跟開發商買新房是雙方交易，跟中介買二手房是三方（買方賣方中介方）交易——中介，這個“憑空多出來”的交易方，它沒有任何實物商品也無須金錢直接介入，就可以“空手套白狼”，從而讓二手房買賣過程變成了鬥智鬥勇、危機四伏的角鬥場……

那麼，我們只說核心：中介這個行當有沒有存在的意義？

當然是有的，至少在資源整合，精準對接，需求匹配這三個事情上面，房產中介就有了存在的意義和價值。

但是外界和一般大眾對於房產中介的負面認知，恐怕不是“空穴來風”

要知道“空穴來風，必然有因”！

房產中介行業，一言難盡的原因，既有上文提到的“服務價值”意識的缺失，這是被動因素，更多的，是這個行業中層出不窮的套路和為了牟利的一些灰色手段，讓消費者產生了負面的情緒。

自古來說，“牙人善謀職外之利”（就是中介特別喜歡從本職工作以外撈錢），已經是一種約定俗成的風氣，而作為“中介”這個沿承了幾千年的行當中，最糟粕的職業陋習，莫過於此。

話說白了就沒有這麼難理解，為什麼中介行業“一言難盡”了：

在外界看來，既不能產生可見的生產價值，又善於鑽營取巧多方謀利，很難樹立一個良好的職業形象。

中介題材電視劇：安家（圖片來源：網絡）

小結：關於中介行業的一些思考和建議

最後，談一談關於中介行業的個人思考：

1、中介行業是一個必然長期存在，且生命力頑強的行業，也具有存在的意義和價值。

2、既然有意義和價值，想要發展和改變形象，主要有兩個方面，一個是“權”，有相關法律法規能保障房產中介在大宗交易中的相關權益（只罵中介不客觀，跳單私下成交，省錢摳門吃大虧的，絕對不會罵中介），這是其一。

3、如果賦予了法律的保護，那麼肯定要以高度規範，透明公開的嚴格管理制度，對中介行業的服務流程和服務內容，甚至是收費標準，做出“高壓管理”：權力和義務的辯證關係。

4、細水長流，持續穩定是任何行業長期發展的必然規律，讓中介的錢，不要這麼“好賺”，不要這麼“快賺”，才能從利益根本上，消滅行業浮躁和為了逐利而產生的不良驅動。

簡單來說，不要把房產中介當做一錘子發家致富的生意，而是一個厚積薄發，持續收益的事業來看待。

有多少人是眼紅房產中介賺錢容易又快的“假象”的？

當很多人認為是這樣的，就會用這樣的標準去驗證，用這樣的標準去看待。

任何行業，不看錢不行，只看錢，更不行。

特別是房產中介行業。

5、最後呢，是房產中介建議少一些人情套路和黑灰謀利想法。

資源整合，需求匹配，專業負責，才是核心競爭力。

房產交易，不論租賃還是買賣，都是低頻高額的特徵。

做房產中介，不是開社區便利店和做人情關係。生意就是生意，對於生意中的人來說，實現生意的成功才是目的，和客戶關係越好，越容易讓客戶產生“錢被朋友賺了不痛快”的心態。

虛情假意VS過度熱情，都是不對的。

越成熟的商業和行業，越“商務”，而商務，不是穿著西裝制服，而是專業帶來的一種“距離感”。

這個還要請各位中介行業的從業者們，慢品細品一下。

至於黑灰想法，在任何行業，公司裡面，不可避免，但是一定是沒有什麼好結果的。

文章結尾，還是要為房產中介行業說句公道話，這是在眾多職業和社會環境下，難有的一個合理行業。

存在即是合理，既然合理，還是要理性客觀的去看待這個行業。

對中介行業張嘴就罵，寫字帶刺的人，先學學什麼叫“一個巴掌拍不響”。

對於中介行業來說，良莠不齊，印象不佳，不應該成為行業發展的阻力和障礙，而是一種鞭策和改善的指導。

希望有一天，房產中介能成為一個有社會地位的好行業。

路漫漫其修遠兮。

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