現在的時間，是2020年4月1日。
在2020年的第一季度裡，我們經歷了：
新冠疫情的全國大爆發及有效遏制，股市春節後的千股跌停及創業板小牛行情，全球疫情的大爆發及歐美等地陸續重視，沙特與俄羅斯的爭鬥及全球油價的暴跌，美國的無限QE以及央媽財爸的聯手救市。
在過去的一段時間裡，房企的日子很難過。
不僅是降價促銷這麼簡單，還有融資困難、拿地困難、成交困難、還債困難、交房困難。
新房降價
融資困難
償債困難
交房困難
如果說，2019年是房地產的寒冬，那麼2020年的第一個季度，房地產行業就是進入了冰河時代：
無人看房、無人買房，卻有房要交、有債要還，有人要養，沒地可拿。
在這樣的一個年份裡，即便萬科漲了4%，海天跌了4%，但房企老牌龍頭萬科（3009億）的總市值依然被賣醬油的海天味業（3236億）超了過去。
被多軍蹂躪了20年的空軍們，終於，在2020年勝利了。
他們佔領了輿論的制高點，他們把城鎮化放緩、人口老齡化、房住不炒、房產稅推進，以及世界金融大週期的蕭條期掛在了嘴邊，他們說，房價已經完成了它的歷史使命，他們說，房價已經到頂了。
但即便在這樣的時刻裡，我的觀點依然很明確：
房價並沒有到頂。
沒錯，即便在2020年的當下，即便全球經濟都遭受了新冠疫情遠超2008年金融危機的大摧毀，即便房住不炒政策已經堅持了5年有餘，即便目前我國很多城市的新房和二手房房價確實出現了下跌，但我依然認為房價並沒有到頂。
我預判：
短則1-2年，長則5-7年，我國絕大多數城市的新房與二手房房價，還會突破前期的最高點，繼續上行。
請注意，我也看到並認可這一段時間經濟的下行，各類資產的縮水，也認為今年的房價以穩為主，且很可能穩中有跌。
請注意，我也看到並認可這一段時間經濟的下行，各類資產的縮水，也認為今年的房價以穩為主，且很可能穩中有跌。
請注意，我也看到並認可這一段時間經濟的下行，各類資產的縮水，也認為今年的房價以穩為主，且很可能穩中有跌。
但我依然認為，放在更長的時間跨度裡：
短則1-2年，長則5-7年，我國絕大多數城市的新房與二手房房價，還會突破前期的最高點，繼續上行。
1.我認為房價沒有到頂，與我的「屁股」無關。
我是前房產營銷人，賣過房子，但現在已經離職4年了，是一個「自由職業者」。我是否賺錢和房價漲跌無關，因為我做的是房產諮詢，這個諮詢包括買房和退房。
2.我認為房價沒有到頂，不代表我認為這段時間房價不會震盪。
2020年的當下，經濟大環境變數太多，短期內房價波動太正常了，但從5-7年的長期來看，我認為無論是新房還是二手房，房價的均價都會比之前的最高點要高一些。
3.我認為房價上漲，但同時也支持「房住不炒」，也反對暴漲暴跌。
我的「看多」，單純是技術性看多，我反對炒房，反對投機買房，反對一切的惡意做多與做空行為。
以下，是我的部分論點與論據：
1.即便城鎮化進程放緩，但城鎮化的進程並未停止，且還有足夠的上升空間。
2020年2月28日，國家統計局發佈的2019年城鎮常住人口城鎮化率為60%，戶籍城鎮化率為44.38%。
這兩個數字，確實比1949年的10.64%以及2011年的50%要高，但是依然遠低於發達國家的80%，也低於城市化率從高速發展階段進入中速發展階段的70%臨界線。
“根據發達國家的城市化經驗,城市化率在30%～70%期間是加速城市化的時期.目前中國的城鎮化率只有百分之四十七左右,發達國家的城鎮化率在百分之八十左右”。
只要我們還處在30%-70%的加速城市化時期內，房價就不會見頂（永遠都超不過歷史最高點），只要我們還處在30%-70%的加速城市化時期內，城鎮化所關聯的主導產業就仍然會在未來的發展中佔據主導，這其中就包括房地產行業。
不過，在經濟的衰退期與蕭條期內，房地產自身也會產生調整，與其他資產相比，房產更適合作為基礎配置，而並不適合投機，更不適合加大量的槓桿投機。但是，房產依舊會作為一個對於普通人而言保值增值的資產，維持到城鎮化率為70%左右的水平。
除此之外，中國只是常住人口的城鎮化率達到60%，戶籍城鎮化率只有44.38%，要知道，在戶籍制度放鬆的今天，之所以戶籍城鎮化率仍然比常住人口城鎮化率低16%，是因為還有大量的在城裡居住的人沒有屬於自己的房產。
這些人，在北京的被稱作北漂，在上海的被稱作滬漂，這些人，大多數是收入尚可的、接受過九年制以上教育的年輕人。這些年輕人，還會持續不斷地購買他們的人生的第一套房。
2.只要我國的土地財政制度不改變，房地產就永遠無法完成它的歷史使命。
中國大陸採用的是從中國香港借鑑而來的，由地方政府主導的土地拍賣制度。
萬通控股董事長馮侖，早在2003年就將房地產開發模式分為2類：
一類是香港模式。香港是城市經濟體，可供開發的土地面積極其有限。香港政府實行“低稅收、高地價”政策。政府的主要財政收入來源於賣地。政府對土地實行壟斷，實行高地價給政府帶來極大的收益，另一方面幾大房地產開發商壟斷了70％的新房供應量。政府和房地產商博弈的結果就是高地價、高樓價、高利潤。
一類是美國模式。美國是大陸經濟體，土地隨著城市化的進程不斷被開發。“在美國，土地是無限供應，只要修路、架軌（城鐵）、挖洞（地鐵）就會有大片的土地被開發出來吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地產公司又充分競爭，談不上什麼壟斷，因此地價、樓價都由供求關係決定，房地產公司也無暴利可言。由於充分競爭和高度發達的不動產金融，房地產公司不得不採用高度專業化和長期收益為主的商業模式，在細分市場上取勝，靠長期經營獲利。
兩種模式在本質上沒有好壞之分，只有適用與否。雖然香港的房價收入比遠高於美國的眾多城市，但香港的“低稅收”也同樣保證了香港經濟的繁榮，促成了香港成為亞洲的金融中心。雖然美國的土地歸個人所有，享有永久的產權，但房屋所有者每年卻要繳納高昂的房產稅，而且公共設施的更新也緩慢至極。
上個世紀80年代前，我國曾經在西安、貴州、青島等地進行了多次商品房銷售試點，但人們購房意願慘淡，且房屋開發啟動資金也很難籌措。而借鑑了香港土地拍賣制度的深圳，使得政府不僅不用出錢，還可以從土地中一次性獲取大量現金，開發商也能通過房屋預售制度，在建成之前就從購房人手中獲得購房款，對當時的中國來說，這種土地拍賣與房屋預售制度，非常先進與有效。
地方政府可以通過土地拍賣，在早期廉價供應土地，來吸引開發商建造商業與住宅。在城市發展中期，通過抬高土地價格，從而快速獲得大量的土拍財政收入，對基礎建設繼續進行大量投入，吸引更多人落戶發展。並繼續抬高土地價值，繼續反哺城市經濟。形成“城市-土地-城市”的正向循環。
但凡事有利便有弊，土地歸政府所有，統一由政府進行招標、拍賣、掛牌出讓，這樣的壟斷人為地造成了供求關係的不平衡。
開發商經過了十幾輪激烈的公開競拍後，拿到了高價拍到的土地，加上建造成本、各種稅費、營銷成本和預期利潤後，呈現在買房人面前的，便是一個“讓人絕望”的高房價。
2020年的當下，土地拍賣制度依然沒有被改變，除此之外，還多了「土地流轉」：
而「土地流轉」會對我們產生的真正影響是：
1.土地指標配置權從中央下放到地方，提高了土地的配置效率，更能做到「因地制宜」、「因城施策」；
2.目前的政策分兩個方向，一個是隻能處理永久基本農田以外的農用地，一個是部分試點省份、城市可以處理永久基本農田並轉為建設用地。而試點省份，做多為發達地區，其近郊有大量的農用地，一旦得以使用，將大大提高城市的土地儲備。有效解決長久以來的“供需錯配”，未來，“北京二環裡的莊稼地”或許會永遠退出歷史舞臺。
3.在一二線城市群獲得大量新增土地的同時，城市的發展也將得到有效促進，“城中村”也將逐步退出歷史舞臺，大城市，城市群，將會加速發展。
4.政府可以通過收地、賣地，獲取大量的城市發展資金，用以減稅降負、補貼企業與居民，從而讓城市快速從疫情的影響中走出來。
5.大量新增土地的盤活與入市，也可以從供應端起到穩定一二線城市房價的作用。未來大城市年化10%以上的漲幅，將很難再次出現。
6.農村的特色小鎮、旅遊地產、養老地產會得以促進，疫情之後，會有部分城裡人考慮前往農村購置房產，用以休閒與防患未然。
7.「土地流轉」更多的是一級市場的事情，是土地的事情，是為了盤活土地存量，與房價沒有太多的關係。
只要城市每年的土地供應計劃在，只要土地招拍掛制度在，當前的房地產模式就不會產生太大的變化，房價，也不會產生多少波動。
崩盤？
在當前，二手房價與新房房價強錨定，新房房價與土地價格強錨定，土地價格又被各個地方zf以土地拍賣的形式獨家壟斷，哪裡來的崩盤基礎呢？
見頂？
無論是上面還是下面，追求的都是穩定的增長，而不是穩定的下降。只有穩定的增長，溫和的通貨膨脹，才可以讓經濟持續發展下去，而不是暴漲暴跌，而不是像日本一樣進入“失落的20年“。
3.貿易順差國家沒有貨幣政策的自主權，在全球大放水的背景之下，資產價格的迴歸與再創新高几乎是必然事件。
2020年，新冠疫情對全球的經濟都造成了災難級的影響，甚至超過了2008年的全球金融危機。因為疫情，導致了大量的工廠停工，汽車使用量下降，從而使得石油消費量下調。這就造成了俄羅斯和沙特的爭吵，以及油價的不斷下跌。
作為“黑金”的石油價格暴跌，再加上各種經濟行為因為疫情而暫停，使得美股等各類資產價格下挫。於是，美聯儲以及各國央行，都開啟了貨幣寬鬆政策，美聯儲甚至直接降息至0，以及開啟了無限QE。
雖然我國的疫情已經控制住了，但在全球經濟一體化的大背景下，作為上游能源國的沙特、作為下游消費國的美國經濟都遭受了重創，那麼作為中游製造國的中國，作為貿易順差國的中國。就無法獨善其身。就一定會在貨幣、財政政策上，採取相應地跟隨政策。
這就是我們俗稱的「大放水」。
貨幣政策上的降息
財政政策上的“特別國債”
但我們要記住：放水容易吸水難。
疫情總歸回過去，全球的經濟活動總歸會回到正軌。但放出來的水，卻很難回到原來的水桶裡去。
所以，雖然當下人們不敢消費、不敢投資，而是緊緊地握住現金不敢動。但是，如果一直握下去，面對我們的，就是貨幣貶值。放出去的水，進入基礎消費品裡，就是通貨膨脹，進入資產裡，就是資產泡沫。
我們知道，通貨膨脹比資產泡沫要嚴重得多。
在疫情過去，人們信心恢復之時，便是各類資產價格報復性反彈之時。
而中國的大類資產，看來看去，房產都像是龍頭老大哥。
你覺得現在的房價，還是頂麼？
最後，大家可以去自行檢索一下「地王」二字，各個一二線城市在2020年的土拍市場都很火熱，湧現了大量的高總價、高單價的「地王」，麵粉都如此之貴了，麵包還會白菜價麼？
只是，那些拍的地王的房企，大多是紅色背景，比如中交、比如首開，它們有更多的zz任務，有耕地的融資成本，至於民企？很多都活不過這個冬天。未來，國家對房價的把控將會更加的精準，「因城施策」、「因地制宜」、「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」並不是說說而已。
對於普通的首套房買房者，現在是非常罕見的「購房窗口期」，我希望你把握住。只要你能保證自己能夠還得起未來30年每個月的月供，就可以去買房。普通人，要做時間的朋友，以未來30年每月償還的月供來對抗這一兩年「金融危機」對自己帶來的衝擊。
剛需的錢不是大風颳來的，所以我才會說，這段時間無論新房還是二手房房價都比過去便宜了，是一個很好的入場時機。
對於房產投資者。我希望你注意一下在五年後可能出現的房地產稅，以及「房子是用來住的，不是用來炒的」的大政策。當前，已經不再是那個閉眼買房的大時代了，你沒有內幕的信息、專業的知識、卓越的眼光，是很難賺到超額收益的。
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