搜狐焦點《地一線》系列報道之一地王回顧篇： 每當誕生新的地王，土地市場的熱度都會陡然升溫，無論拿地者還是地塊本身，都會成為輿論話題的中心。2020年3月25日，成為疫情之下石家莊土地市場最燃的一天——棉五舊改地塊以15839.89元/㎡，刷新了2019年年度地王的樓面價紀錄。如果沒有同等位置的優質地塊入市，2020年年度地王基本很難易主。
地王一出，誰與爭鋒？地王本身就是熱點的代名詞。那麼，石家莊曾經的地王們，如今是一番怎樣的光景？搜狐焦點《地一線》系列報道帶您領略石家莊十年來地王們的風采。
2010年：東風路地王金正君庭
金正君庭實景圖
時間：2010年3月15日
地塊：[2010]006號地
競得人：石家莊金正房地產開發有限公司
【拿地回顧】2010年3月15日，石家莊土地市場迎來10宗地出讓活動。其中，位於東風路以北、建設大街以西的[2010]006號地，儘管佔地面積只有32.5畝，但憑藉優越的地理位置，吸引了金正地產、中鐵置業、鑫海天、中天世都等14家競買人參與競拍。
拍賣現場火藥味十足，儘管拍賣師一再強調拿地風險，仍無法阻擋開發企業的拿地熱情。最終，經歷了47輪廝殺，[2010]006號地由金正地產以23900萬元摘得，成交價溢價率115%，摺合735萬元/畝，樓面價約4400元/平方米。
【地王評說】金正地產拿地之後，經過逾一年的醞釀，才正式敲定了項目案名——金正君庭。據悉，金正君庭項目共規劃有三個組團和一個水景園林區，分別是君覲豪庭、君逸華庭、君韜公館和塞納公園，涉及產品包括花園洋房、小高層以及精裝公寓。此外，金正君庭還是石家莊首個引入“恆溫恆溼”理念的社區。
然而，佔據市區核心位置、坐擁“地王”之名的金正君庭，恰逢當時堪稱“史上最嚴厲的樓市調控”出臺。受政策方面的影響，建成後的金正君庭公寓部分的銷售成績還是比較不錯的，但相比之下，洋房等產品的銷售情況，不盡如人意。
2011年：疲軟市場下的畝價地王
華強廣場實景圖
時間：2011年4月11日
地塊：[2011]001號地
競得人：石家莊華強廣場房地產開發有限公司
【拿地回顧】2011年4月11日，石家莊土地市場迎來2011年度首場土地出讓活動，涉及2宗地，編號為[2011]001、[2011]002，總佔地面積為137畝。其中，[2011]001號地由石家莊華強廣場房地產開發有限公司以4.3億元競得，約合896萬元/畝，成為2011年年度畝單價地王。
【地王評說】2011年的石家莊土地市場相對疲軟，全年共進行了12批土地出讓活動，累計掛牌出讓60宗土地，成交48宗，流拍9宗（1宗地為2次流拍），還有4宗暫停出讓（1宗地再次出讓流拍），土地流拍、底價成交成為2011年土地市場的關鍵詞。年度競拍最激烈，引發了72輪競價的[2011]035號地還是一塊工業用地，溢價率高達679.66%由留村鄉南莊村村委會競得。
儘管如此，2011年的地王仍然備受關注，就是[2011]001號地。該地塊由兩部分組成，分別是民族路二期舊城改造地塊和民族路二期地下空間，由石家莊華強房地產開發有限公司以4.3億元拿下，約合896萬元/畝，是2011年的單價之王，所建項目即華強廣場。
2012年：低調地王金指數國際廣場
金指數國際廣場實景圖
時間：2012年4月19日
地塊：[2012]010號地
競得人：河北金指數房地產開發有限公司
【拿地回顧】2012年4月19日，石家莊[2012]009-013號地國有建設用地使用權出讓活動在石家莊市地產交易市場拍賣廳舉行。其中，河北金指數房地產開發有限公司以底價2.75億元競得，摺合畝單價約為1261.47萬元/畝，這一價格創下了2012年石家莊土地市場掛牌地塊的價格之最。值得注意的是，該宗地是一宗純商服用地。
【地王評說】[2012]010號地東至規劃路、西至紡織進出口大廈、南至規劃路、北至新華路，佔地21.80畝，距離正在建設中的中央商務區不遠，堪稱黃金地段。該地塊屬於原灣裡廟熱源廠舊城改造項目，即現在已開業多年的金指數國際廣場。不過，由於該地塊屬於商服用地，儘管畝價刷新了紀錄，但影響力遠不及住宅用地，並沒有引發太多關注。
2013年：年度雙料地王天山九峰
天山九峰實景圖
時間：2013年11月1日
地塊：[2013]036號地
競得人：河北智恆房地產開發有限公司
【拿地回顧】2013年11月1日，石家莊迎來一場備受矚目的土地出讓活動。儘管當天共有5宗地出讓，但全部的焦點集中在[2013]036號地身上。這宗佔地87畝的淨地，屬於原熱電廠地塊，地處塔南路沿線，隸屬新客站商圈，是二環內不可多得的黃金地塊。
正因如此，[2013]036號地吸引了天山、保利、恆大、盛邦等7家房企參與競拍，經歷了3個小時373輪的“瘋狂”競爭，最終由天山集團旗下的河北智恆房地產開發有限公司以12.06億元競得，畝單價1378.29萬元/畝，樓面價6590元/㎡，一舉成為石家莊2013年以來的畝單價、樓面價的歷史紀錄，新地王一戰成名！
【地王評說】天山拿下熱電廠地塊，在當時創造了石家莊土地市場多項紀錄，叫價時間最長、競拍輪數最多、畝單價最高、樓面價最高。天山創紀錄拿地後，不少業內人士預測，石家莊房價將進入2萬元時代。不過，天山如此“拼命”拿地似乎另有原因，在拍地結束後，天山接受媒體採訪表示，此次拍地是為集團上市做準備，為了擴大規模，也是無奈之舉。
如今，行駛在南二環經過新火車站之後，就能看到一排金燦燦的尖頂住宅樓，便是熱電廠地塊之上拔地而起的天山九峰，已然成為塔南路富人一條街上高端住宅社區之一。
2014年：城央腹地畝價地王誕生
華潤中心實景圖
時間：2014年2月11日
地塊：[2014]001號地
競得人： 華潤置地旗下子公司弘隆控股有限公司
【拿地回顧】儘管2014年土地出讓面積下降，但石家莊地價卻處於上漲趨勢。2014年2月11日，位於石家莊核心區位的[2014]001號地，由華潤置地旗下子公司弘隆控股有限公司以14.3億元的底價拿下，高達1993.31萬元/畝的畝價使其成為2014年石家莊單價地王。
【地王評說】華潤置地首次石家莊拿地就成為石家莊的單價“新地王”，一方面與商服用地的土地性質有關，另一方面，地處中華大街與中山路交匯處的絕版地段，也成為畝單價再創新高的原因之一。
實際上，在華潤置地拿地之處，就有業內人士表示，[2014]001號地是華潤置地的“專供地塊”。原因在於，石家莊市國土局特別發佈補充公告，特別指明：[2014]001號地塊競買人或競買人所屬企業集團須是《財富》雜誌評選的2013年世界500強企業及中國連鎖經營協會公佈的2012年中國連鎖百強前50名的企業。
2018年11月10日，石家莊華潤萬象城正式開業，當天迎接客流量超過30萬人次。2019年石家莊華潤萬象城的全年銷售額突破10億元。開業不到一年半，石家莊華潤萬象城已經迅速成為最受市民歡迎的購物中心之一。
2015年、2016年：棉三棉四地王橫空出世
榮盛華府實景圖
時間：2015年12月25日、2016年1月7日
地塊：[2015] 053號地、[2015]054號地
競得人：河北榮盛房地產開發有限公司
【拿地回顧】2015年12月25日，石家莊土地市場迎來一宗重量級地塊出讓活動——棉三廠房改造[2015] 053號地塊。這宗地堪稱2015年度石家莊分量最重、規模最大、關注度最高的地塊。最終，經過807輪競拍，在榮盛、碧桂園、中海、中建四家房企的爭霸中，榮盛以28.91億元拿下這宗佔地161.78畝的淨地，畝單價1787萬元/畝，溢價率為102%，樓面價高達6748元/平方米。一舉超越11月經過63輪競拍的中冶地塊，成為2015年石家莊土地市場名副其實的地王。
2016年1月7日，距離棉三廠房地塊僅兩週，石家莊誕生了新地王。作為棉四廠房地塊的[2015]054號地，與棉三廠房地塊堪稱“親密鄰居”，將它們歸為一個地塊也絲毫不為過。這場劃時代的土拍大戰，經過91輪激烈競拍，最終被河北榮盛房地產開發有限公司以35.5億元競得，畝單價約1992萬元/畝，樓面地價達9960元/平方米，溢價124.8%，成為2016年度地王。
【地王評說】從目前的情況來看，當初榮盛以64.41億元的總價同時搶下棉三、棉四兩塊黃金寶地，是明智的選擇。榮盛華府的橫空出世，成為石家莊房價突破2萬元大關的標誌，也成為石家莊高端樓盤的代表作之一。
與此前的地王不同，棉三棉四地王是幸運的。2016年下半年及2017年上半年，在去庫存背景之下，石家莊房地產發展史上最好的時代誕生。榮盛華府恰好在這一時期問世，成為改善人群、高端市場的“寵兒”。
2017年：正定新區成地王主戰場
土地出讓現場實景圖
時間：2017年6月2日
地塊：[2016]008號地
競得人：河北昌信房地產開發有限公司（天山集團）
【拿地回顧】2017年6月2日，正定新區迎來正定新區[2016]007、008、010、011、012、013號6宗地塊的公開出讓。本次出讓的6宗地均為住宅用地，出讓總面積484.6畝），成交金額42.33億元，溢價26.35億元。其中，[2016]008號地由河北昌信房地產開發有限公司（天山集團）以66000萬元+人才安置房面積41000平方米競得，樓面價高達20922元/㎡，刷新了石家莊土地市場樓面價的紀錄。
【地王評說】2017年的石家莊土地市場，主城區亮點並不多，成交地塊以補證項目為主。在北跨戰略之下，正定新區在這一年湧現出諸多利好，這個在當時立志成為國家級新區的滹沱河北岸地區，一時間成為石家莊樓市中最為炙手可熱的區域。土地市場也不例外，各大房企紛紛掉頭轉向正定新區，在這片充滿機遇的區域攻城略地。
2017年6月2日這場土地出讓涉及正定新區6宗地，吸引了多達25家房企報名，其中不乏碧桂園、萬科、保利、恆大、華潤、金科、金輝、金地、旭輝等全國一線房企的身影。當然，天山、潤江等石家莊本土房企也加入了此次“亂戰”並且有所收穫。
除了金科、金輝首次在石家莊拿地外，其餘4宗地，1宗被潤江拿到，另外3宗全部由天山收入囊中。其中，樓面價高達20922元/㎡的[2016]008號地可謂“驚為天人”，而其餘5宗地樓面價在1.1萬-1.5萬元/㎡之間。拍出如此之高的樓面價，還是在“限地價，競配建人才安置房”的規則之下進行。樓面價水平超過主城區，這是否符合房地產市場發展的規律呢？實際來看，在正定新區一系列利好褪去之後，樓面價破2萬的[2016]008號地已然成為最尷尬的“地王”。
2018年：群龍無首畝價地王竟是它！
三元三廠六廠地塊競拍現場
時間：2018年9月18日
地塊：[2018]053號地
競得人：石家莊高新區方億投資有限公司
【拿地回顧】2018年9月18日，高新區迎來3宗地的公開出讓，土地編號為[2018]052、[2018]053與[2018]054。其中，[2018]053號地為1宗佔地僅7.49畝的商業用地，現場有3家競買人參與報價，並引起激烈競拍，該宗地起始價僅為3190萬元，最終成交價達到3億，溢價率高達840.44%，畝價高達4005.34萬元/畝。
【地王評說】說起2018年的石家莊土地市場，可以用“群龍無首”四個字來形容。因為縱觀整年，並沒有出現數據太亮眼的地塊。如果非要找出關注度相對較高的地塊，只有三元三廠、六廠地塊了。
2018年2月8日，編號為[2017]046與[2017]047的兩宗淨地，屬於三元三廠、六廠改造地塊，均採用“限地價競自持面積”方式確定競得人。這2宗二環內的淨地吸引了榮盛、保利、金地、金茂、中冶、世茂、萬科、中海等10家競買人報名。最終，笑到最後的是有“地王專業戶”之稱的榮盛。成交價分別為14.5億元+56000平米自持面積、4.8億元+19000平米自持面積，成交畝價分別為1408.998萬元/畝、1508.959萬元/畝，成交樓面價分別為1.42萬元/㎡、1.41萬元/㎡。儘管地塊關注度極高，但畝價與樓面價均未超越此前的成交紀錄。
反觀一舉拿下石家莊歷史畝價地王的[2018]053號地，完全是1宗名不見經傳的地塊，溢價率卻高達840.44%，畝價更是高達4005.34萬元/畝。客觀來看，儘管畝價如此之高，但影響力遠不及三元三廠、六廠地塊。
2019年、2020年：棉五地塊連出2大地王
棉五舊改地塊鳥瞰實景圖
時間：2019年12月24日、2020年3月25日
地塊：[2019]082號地、[2020]009號地
競得人：北京中海地產有限公司、石家莊乾麗房地產開發有限公司（東勝）
【拿地回顧】2019年12月24日，石家莊主城區迎來一場土地出讓活動，涉及4宗地。其中，僅[2019]082號地（棉五廠房地塊）就有中海、保利、華潤、中交、平安、 卓越等6家競買人參與競拍。最終，經過324輪競拍中海成為最終勝出者，以20.11億元競得，溢價率達55.05%，畝價1753.12萬元/畝，樓面價11071.94元/㎡，2019年度樓面價地王誕生。
2020年3月25日，石家莊主城區迎來2020年第六個批次土地出讓活動，涉及3宗地。其中，最受矚目的棉五社區改造地塊——[2020]009號地有中海、東勝以及榮盛3家競買人報名。最終，經過241輪競拍東勝成為最終勝出者，以20.04億元競得，溢價率達85.21%，畝價1499.44萬元/畝，樓面價15839.89元/㎡，暫時成為石家莊2020年度樓面價地王。
【地王評說】回顧石家莊十年間土地市場，地王往往誕生在年初或者年末，或者說一季度或四季度。2019年和2020年的年度地王，同樣遵循了這樣的規律。由此可以看出，國土資源局在放量土地時，習慣將優質地塊安排在一年中的兩頭。
實際上，棉五廠房地塊和棉五舊改地塊，距離曾經的地王棉三棉四地塊不遠，加上西側的水泵廠改造地塊，共同組成了和平路沿線地王組團。這條地王倍出的主幹道，未來有望成為石家莊豪宅分佈最密集的版塊。據瞭解，中海的棉五廠房改造地塊和東勝的棉五舊改地塊，都將在今年第三季度入市，高端改善人群可以持續關注這兩大項目的動態。
下期預告：石家莊十年來的地王誕生記，就此梳理完畢。縱觀十餘年，石家莊土地市場的起起伏伏，與每個地王的出現有著千絲萬縷的聯繫。地王揹負“地王”之名，如何才能不辱使命，是地王背後的開發企業需要深思之處。《地一線》下篇，將對石家莊2020年一季度土地市場進行回顧整理，並通過2020年石家莊土地供應計劃，窺探今年土地市場發展大勢。
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