家園守望者
是先有雞還是先有蛋？
其實，雞和蛋都不重要，關鍵是要要能吃。
房價和地價誰決定誰也不重要，關鍵是“房子是用來住的”。
房子再多，房價再高，地價再高？
房子少，房價低，地價再低？
這些都毫無意義。
你的收入能不能撐得起房價才是關鍵。如果你根本買不起，那房價和地價就無從談起。
楊樹聊房
從近20年房地產發展的軌跡來看，先是高房價帶動了高地價，接著是高地價推動了高房價。
第一次分水嶺在2009年。
2009年以前，在房價基本匹配居民的收入水平，房價收入比在3-6的合理區間，那時大家普遍還沒有買房投資的觀念，所以房價一直都比較平穩，地價也不溫不火。因為2008年的一場經濟危機，打破了房價的均衡。4萬億的經濟刺激，導致2009年房價開始飆升，一年內房價幾乎翻倍，同年催生了地王出現。
第二次分水嶺在2015年。
受貨幣放水帶來的經濟復甦終究敵不過經濟週期，長達兩年的經濟通縮使得地方財政苦不堪言，房子庫存高企，土地無人問津。2015年，國家發力棚改，變相拉動房地產發展，新一輪房地產刺激導致全國房價輪番上漲，土地市場再現地王。
就這樣，房價漲帶動地價漲，地王出現導致麵粉貴過麵包，又推動房價上漲。時至今日，地價已經成了房價的風向標，主導了新房的定價。
小李阿萌的地產觀
先回答我三個問題：
1.先有雞還是先有蛋麼？
2.理髮師給不給自己理髮的人理髮，那麼理髮師給自己理髮嗎？
3.至尊寶要救紫霞，就要帶上緊箍咒，帶上緊箍咒就不能愛紫霞？
開個小小的玩笑，地價和房價誰在拉動誰，應該說是地價主導了房價，是房價拉動了地價，沒有高地價就不會推動高房價，沒有高房價就不會帶動高地價，一推一拉，日積月累，誕生地王。
從商品房問世以來，土地以拍賣形式出現在市場上，由於商品房開發的鉅額利潤，就了土拍市場的火爆，所以商業地產融入了商業元素，炒高了房價地價，房價地價不分伯仲。
一是商業地產的物權屬性造就了房價地價。
二是土地競拍火熱了房價地價。
三是供需矛盾成就了低價房價。
四是地產附加屬性鞏固了房價低價。
漁澗石頭
房地產企業房屋價格居高不下的真正原因：第一，土地財政和稅收財政作怪；第二，各種配套費用無理收取；第三是房地產企業利潤失控。
一、土地財政和稅收財政作怪
住宅用地收取70年土地出讓金，這一政策激發了本屆政府抬高地價的積極性；房地產稅收體量大，容易完成財政稅收任務，同樣激發了本屆政府推動房地產開發的積極性。這就是一種吃子孫飯的財政行為。
眾所周知，房地產行業就不是一個可持續發展的支柱型產業，其財政稅收是一種短期一次性行為。過度依賴房地產企業的財政稅收，一旦可用於開發的土地資源缺少，社會購買力下降，財政和稅收收入就無法得到保障。應有限適度開發，避免佔用其他產業所需資源。從政府層面，要規範和限制房地產的財政稅收收入在總量中的比例上限。
避免土地財政稅收的短期行為，就要改變住宅用地出讓政策，取消一次性收取土地出讓金，把住宅用地納入土地使用稅的徵收範圍，實行使用時按年徵收。
這樣，房地產企業開發成本里就不會再出現奇高的土地成本，有效降低房價；避免預吃子孫飯的財政行為；也避免過度開發佔用其他產業所需資源。
二、各種配套費用無理收取
房地產開發企業在開發過程中，被一些壟斷行業強制收取各種名目的配套費用，比如水、暖、氣、強電、弱電、通信等。這些壟斷企業，一方面利用你的房產作為依託銷售他們的產品，收取產品價款；另一方面還要強制收取該產品的投資建設費用（配套費用）。
這些行業其實就是民生的基本保障，政府規劃到哪兒，其配套建設就應該跟步到哪兒。這種為銷售產品而進行的固定資產投資，其資產投資本錢就不應該讓百姓來承擔。這是一種強行讓消費者變成投資股東，而又不給予股東權利的行為；依附使用別人房產銷售產品，又不給別人支付房產使用費。
壟斷企業強行收取各種配套費用，其價款還是要落到房地產價格上，最終需要購房者來承擔。
三、房地產企業利潤失控
從市場經濟風險管理角度看，房價虛高，房地產泡沫化失控，會影響中國經濟的良性發展；從民生角度看，老百姓的收入無法支付房屋價款，使絕大部分老百姓都成了房奴，也是造成社會不穩定的因素。房地產在百姓的衣、食、住、行範疇裡，要像管控菜籃子工程一樣，對房地產行業嚴加管控。房地產的開發產品和其他行業的產品一樣，不能允許其隨意抬高價格、提高利潤，而擾亂市場經濟秩序和影響民生。
房住不炒的最有效的政策，就是限制房地產的成本利潤率，保證老百姓住得起房。
要想讓老百姓人人都買得起房、住得起房，就要把房地產行業作為民生保障行業來管控。減少降低房地產開發成本，限制房地產企業的價格和利潤。
長三角來客
老百姓都想知道這事兒，連孩子們有時也討論這個問題。弄清這個問題，需要從本質上說。
價格背後是價值問題
初高中學習，都會多少掌握點供需經濟規律，商品供不應求，價格高於價值，價格圍繞價值波動。
如果不是促銷手段高明，或背後有炒房團隊，房價波動仍然圍繞價值，出現異常高價，這樣的高房價是假象。
價值背後是土地問題
房子就是鋼筋混凝土，鋼筋和混凝土價格基本透明，砂石、水泥、鋼筋，再怎麼漲價，漲價空間有限。
單純說房價，不準確。準確說，是房價+地價。
老百姓比較關注房價，開發商更關注地價。
房價背後，有土地價格問題。
地價為什麼會高
土地屬於稀缺資源，蓋了房，買了房，除非扒房重建，比如棚改，否則，這個地方的土地資源就沒法再利用。
和鑽石一樣，稀缺資源，價格就高。
為什麼說高地價推動高房價
房價=地價+建築物價+稅費+利潤
其中，地價約佔三分之一，涉及土地的稅負約佔四分之一。開發商也不是暴利，除非炒房，除非營銷高超，除非特殊地段。
地價，為什麼越來越高？城市不斷投資建設，地租不斷提高！！！
- 這是高房價的本質原因。
再往深處說，就不好了，惹怒了一些專家學者，自找麻煩。
不少專家學者，大都從供需關係、宏觀經濟政策、心理預期、數據統計加工等表象分析。
分析土地是根本！
山口匯
相互拉動，主要的是高房價拉動地價高。和拆遷補償高道理是一樣的，地價和拆遷原來本不高，蓋成房子後賣價卻很高。人們也包括政府再賣地和拆遷就把價漲起來了。這樣循環下來，地價和房價就比翼齊飛，雙雙漲上了天。
任斯基
高房價的形成是有複雜多因素完成的：貨幣、需求、地價、經濟的發展等等，其中地價是一個主要因素之一，憑地價一項因素是無法推動房價的上漲，地價只是順應了其他因素的一起發展而提高了房價。
地價和房價的走高是相互的，地價推動高房價；高房價帶動高地價，相輔相成，相互促進。在不同時期，地價和房價主次關係不一樣。
在商業房地產發展的初期，摸著石頭過河的，地價並不起決定作用，隨著中國經濟的發展，老百姓收入的提高，對住房的需求越來越大，住房市場供小於求，房子的價格逐步走高，甚至可以說暴利，這也是為什麼如此多的企業熱衷於地產行業，導致大量的開發商進入地產行業，這些開發商像暴發戶。大量開發商競爭政府的拍賣的地皮，使地皮不斷的溢價，地價不斷的往上走，從而推高房價。
房價高了，能夠帶動當地的GDP，房價漲幅越快，當地的GDP漲幅越來，增加業績；在房地產行業，各種稅費相當高，房價高，稅費，都高興。既然高房價能帶來這麼多好處，地價越高就越高。
當然中央希望有效控制房價，各種控制，控制供商業用地面積，限購限價，控制金融。地方希望房子房地產，提高房價，這是個博弈的過程，最終的博弈結果就是現在政府的基調：穩地價、穩房價、穩預期。實現房價和地價的雙穩。
顛楓說房
天天都在喊房價要暴跌，但絕大多數情況的是房價總是在穩中微漲。居高不下的房價，引起人們的抱怨與質疑。那為何房價會居高不下呢？
有人認為是市場過度炒房導致的結果。而是房地產開發商為了牟取暴利而哄抬房價，開發商卻在抱怨地價微升傳導房價上漲。
“麵粉比麵包貴”理論
大部分開發商會說，關於房價的漲跌，地價一直被視為最關鍵的因素。
地價會直接影響房價，因為地價是地產開發的主要成本之一，越到房地產發展後期地價佔到的主導作用越強烈，因為一塊土地拍賣，都有許多開發商競拍。許多個開發商紛紛加價，結果是樓面地價想當高。所以你買到房子的房價也會高。
1987年深圳首次舉行國有土地拍賣
按照樓市的“麵粉比麵包貴”理論來說，如果單純的地價比喻成麵粉，房價比喻成麵包。麵粉一塊錢，麵包兩塊錢。麵粉一天天漲價，而麵包利潤原來越小，商人為了獲利，自然麵包價格會是水漲船高。一直以來地價是房價基礎成本之一，房價和地價之間存在長期均衡關係。
“麵粉比麵包貴”理論的解釋看起來實屬沒錯，但並非完全關聯，還得綜合考慮市場和購買力等因素。
地價本不高，舉牌的人多了自然就高了
目前土地都是通過買，招，拍等方式中標後，給出價最高的人。往往就會出現，幾家資金實力雄厚的開發商為爭取一塊地王而頻頻出手。但是所有溢出的地價，開發商都會轉移到購房者身上。
當然也會開發商作出錯誤判斷，以高價拿地，出現了“麵粉比麵包貴”導致了“堰塞湖”現象。在實行商品房限價的城市，一些開發企業拿地成本較高，再加上其他成本，房價高於限價，不能入市交易。這幾年以低於樓面價開盤的項目，在全國範圍內的情況並不少。
而有的開發商也會“逆勢”拿地，是為了在相關區域的發展趨勢及未來提前做了戰略佈局。對於開發商而言這樣的拿地方式，即使將來虧本也無關緊要了。
其實地價的成本並不等於房地產的市場價格，而房地產的市場價格是由市場對房屋的供需所決定的。只要住房供應短缺，地價無論高低房價都會漲。每當市場供需發生變化的時候，房價就會隨之而變。
旺盛的住房需求促使房價上漲
舉個例子，假如有A、B兩個開發商在同一地段建房，但由於購地時間早晚不同，A開發商當時的購買地價只是B開發商的一半，若B的房子每平方米賣2萬元，你認為B會每平方米只賣1萬元麼？
因此旺盛的住房需求促使房價上漲，並刺激土地需求的上升，土地需求上升進一步拉動地價的上漲，地價上漲會提高住房建設成本，抑制住房供給，且進一步推動房價上漲。
房價上漲，說明住房的需求旺盛，供小於求，開發商需要擴大生產，從而導致土地的需求量增加，在同時期土地的供應一定的情況下，土地供小於求，從而導致土地價格的上漲。
價格不是由成本決定，而是由供需關係決定。是房價決定地價，而不是地價和建築成本決定房價。平抑房價應增加住房供給而不是打壓地價。房供短缺的局面不改變，打壓地價只會增加開發商利潤，房價是不會暴降的。
杭州漢佳房產
炒房人推動高價房
太平洋小沈洋
首先房子的價值決定的它的價格，地段價值，居住價值，學區價值，配套價值，物業價值，小區園林設計等。而以上價值的體現都需開發商付出成本去構建，而現代房子成本最高的一塊在於拿地價格。因為“地”往往會客觀反映地段價值，配套價值，學區價值。
房地產商是商業化經營，企業經營核心目的在於盈利，從這個角度講拿地成本越高房子售價自然就越高。
其次從供求關係講，持續供大於求，商品會降價，持續供小於求，會推動商品持續漲價。
中國的人口基數大，經濟持續增長，從住房需求，買賣房需求，投資需求角度看，會持續推動房子價格越來越高。對地特別是好地段的需求也越來越大，而一個城市核心地段土地資源都是相對稀缺的，也會促使地價越來越高。
到底是地價推動高房價，還是高房價推動高地價，這兩者從長遠開是相輔相成的，主要看經濟發展的不同階段。中國在08年之前地價主導性更強點，08年之後經濟持續高漲，人民越來越富裕，購房需求持續旺盛，加上貨幣政策原因，房價一定程度上推動地價的高漲。
