只有在複雜的市場格局下，才能看出一家的企業真實的實力到底如何。底牌，主導命運。
2019年，佳兆業走過了上市十年。
十年，對一個人，對一個企業，都是時代變遷下的烙印或者說是精彩篇章，而絕非回眸一笑那麼輕鬆。
市場都很好奇，上市十年後，佳兆業家底有多厚，手裡的王炸會是什麼？
穩增長，似乎已經成為優秀房企2019年財報的評判標準。馳騁在賽道上的佳兆業，同樣表現優秀。
年報顯示，公司2019年營業收入同比增長24%，達480億元，三年複合增長率近40%，盈利能力大幅提升。淨利潤同比增長26%至42億元，歸母淨利潤同比大增67%至46億元；集團的毛利率為28.8%，穩居行業較高水平。
或許，不應該說十年後，我們看到了最好的佳兆業，只是，佳兆業變的更好了。
銷售再創歷史新高
此前，佳兆業合約銷售額就實現了飛躍式增長，從2009年的60億元增至2018年的701億元，創歷史新高。
2019年想要衝擊更大的規模目標，並非易事。2019年，房地產行業調控延續“房子是用來住的、不是用來炒的”主基調，分區域看，重點城市銷售面積總體保持增長，三四線城市銷售面積有所下滑。
佳兆業表現出強大的抗壓能力，並超額的完成了全年目標。
年報顯示，佳兆業2019年銷售規模再創新高，合約銷售金額增長26%，達到881億元人民幣，超額完成全年目標，銷售增速領先TOP30房企平均水平。
根據克而瑞、中國指數研究院等權威機構權益金額排名，佳兆業已成功躋身全國銷售30強。
可以說，舊改帶來的城市更新成為佳兆業強有力的抓手。
城市更新目前的貢獻比率超過三分之一，隨著項目轉化的加速，這一比例還將進一步提升。未來城市更新仍將是是佳兆業集團越來越重要的貢獻渠道。
在國家“推進城鎮老舊小區改造、推動建立長效管理機制”的利好政策下，2019年，佳兆業城市更新投拓項目19個，令城市更新項目佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米，項目達到147個，對應貨值約2.5萬億元。
“舊改之王”佳兆業正在成長為“中國城市化建設的參與者”。
土儲方面，截至2019年底，佳兆業全國公司有近2700萬平方米的土地儲備（權益比約76%），近80%土儲面積位於一線及重點二線城市，大灣區佔整體土儲的51%。貨值66%位於大灣區，深圳佔整個貨儲的33%，以獲得土地的方式劃分，通過舊改的收儲的土儲面積是85%，佔整體貨值42%。
佳兆業計劃每年從城市更新項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發，2019年共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元，這些項目的轉化，令集團實現了舊改在深圳各行政區的全面落地。
強勁的銷售，加上城市更新雙重引擎，讓佳兆業獲得資本市場的青睞。
其實在年報發佈前夕，有一個現象非常值得關注。
2020年2月14日，佳兆業集團(01638.HK)發佈公告，公司成功發行4億美元6.75%二零二一年二月到期優先票據。這是繼1月發行8億美元優先票據後，佳兆業再次成功發行美元債券，且票面利率創歷史新低，反映出公司致力降低融資成本的行動取得明顯成效。
此次發行獲得來自逾140家機構投資者的熱烈追捧，最終認購總額超過21億美元。其中來自亞洲、歐洲及美國離岸的機構投資者分別認購總髮行額的81%，16%及3%。
國際評級機構標準普爾認為，佳兆業在舊改方面擁有先行者優勢，有助建立市場準入壁壘，保障其盈利水平，因此佳兆業能以相對較低的成本獲得一線及重點二線城市的額外土地供應。
重倉大灣區
城市佈局決定一家房企的成敗，也決定了戰略眼光和未來格局。
佳兆業嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定看好城市群協同發展的前景，緊密圍繞核心城市群範圍內的一二線及熱點城市進行佈局。
佳兆業目前有近2700萬平方米土地儲備，一二線城市土儲面積佔比近80%，對應總貨值近5300億元，其中大灣區佔比近66%，深圳佔比近33%，優質貨值為公司後續穩定增長提供強力支撐。
大灣區的意義和前景，毋庸置疑。因此，大灣區也成為房企競逐的重點區域，佳兆業佔據先機。
從佳兆業城市更新項目佈局看，大灣區項目面積佔比達99%，重點分佈於深圳、廣州、中山等灣區核心城市，這些項目佈局優良、價值紅利兌現明確，成為公司盈利穩定增長的“壓艙石”。
大灣區作為佳兆業深耕的重點區域，2019年年內貢獻整體銷售金額的61%，得益於佳兆業在舊改方面的競爭優勢，舊改項目銷售佔整體銷售的38%。
按區域劃分大灣區佔51%，土儲貨值總共達5300億元人民幣，其中大灣區佔7成，深圳佔整體獲儲的三分之一。
此外，佳兆業於2020年初投得香港屯門項目，進一步完善集團在大灣區的佈局。
招商證券等多家券商研報指出，佳兆業紮根深圳，專注於粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，將成為“深圳建設先行示範區”的主要受益者。此外，佳兆業於2020年初首次投得香港屯門住宅用地，為公司完善大灣區佈局注入新的動力。
有了大灣區強大的業績保障，佳兆業在2020年提出了衝擊千億的業績目標。
“2020年佳兆業整體可售貨值約1800億元，基於對中國房地產市場增長的信心和集團合理的戰略佈局，公司有信心完成1000億的銷售目標。”管理層表現出很強的信心。
降負債，穩發展
一味追求規模增長，意味著風險的不斷累積，為此佳兆業有著清醒的認識。
佳兆業2020年的目標是挑戰千億，意味著提速成必然，佳兆業的選擇是穩步前行，控制風險。
或者說，在挖掘增長紅利同時，佳兆業致力於資本結構持續改善，建立良性發展的資本結構。同時繼續響應國家“結構性去槓桿”的總體要求，力爭將淨負債率控制在合理水平。
在2019年財報可見：
01
淨負債率下降至144%，較2018年年底-92個百分點
02
速動比率維持在1.1倍的良好水平
03
手頭現金人民幣370億，較去年年底+61%
04
總權益達人民幣557億，較去年年底+53%
其中，手頭現金（現金及銀行存款）較2018年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期到期債務。
在融資渠道方面，佳兆業境內新增ABS融資渠道，通過長租公寓及船運客票業務等資產，成功發行人民幣26億元ABS產品，該種產品票面利率介乎5.4%-7.%，年期介乎1-4年。
在海外融資方面，公司2019年10月發行的4億美元優先票據成為佳兆業即2014年之後首次在美國證券法第114A條例下的發行，同時也是中國房地產企業自2015年以來首次於美國證券條例144A下發行的4億美元票據，獲評《財資》雜誌年度最佳高收益債券交易。
與此同時，公司亦與各商業銀行保持良好來往，公司首次投得龍門住宅項目獲得14億境外銀行貸款。
在債務管理方面，境外主體信貸評級：穆迪B1/標普/惠譽B，展望穩定。
1.5-2.5年期票據2019年年底收益率較年初收窄近1000個基點，即2020年年初的8-9%。年內公司累計4次回購合計7.36億美元票據，為延長債務還款期，佳兆業於2020年成功發行2筆5年期及以上票據，成功突破2020年融資率。同時公司亦發行一筆票面利率為6.75%的優先票據，以致力降低公司融資成本。
國元國際發佈佳兆業的研報顯示，“粵港澳大灣區”及“先行示範區”雙重受益：舊改項目持續推進，近2萬億貨值有待釋放，維持“買入”評級，上調目標價至4.50港元。
對於充滿不確定因素的2020年，佳兆業將發展策略定為：穩增長、調結構、降負債、謀新篇。
儘管大環境衝擊下，千億目標充滿挑戰，但佳兆業信心滿滿，“我們會更加努力，不會輕易改變制定的業績目標。”
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