這是最好的時代，這是最壞的時代。在當下濟南的商業地產競爭中，這句格言仍然適用。
在過去的10年中，濟南的商業地產經歷了一次次的洗牌；在過去的5年中，濟南的商業地產在不斷的迭代升級。一邊是在電商雲購物的影響下，樂購、沃爾瑪等的相繼退出，一邊是鱗次櫛比的新興商業綜合體的拔地而起。
（老牌零售品牌逐漸退出濟南市場）
隨著老城區城市更新以及新城區版圖的擴容，打造一個完善的商業體系輻射區成為生活舒適度的考量標準。事實上，10多年前濟南的商業地產還處於“混沌”狀態，而新興商業綜合體元年可以追溯到2010年經四路萬達廣場的開業，這是濟南歷史上第一個真正意義的一站式城市商業綜合體。
作為老城區商圈更新迭代的代表，除經四路萬達廣場外，恆隆廣場、和諧廣場、世茂國際廣場、印象城等也都是新興的商業綜合體，這些項目的落地為老城區的商業繁榮做出了劃時代的貢獻。
新興商業綜合體的特徵
商業地產的開發是一個城市形象及效益的載體，隨著城市商業功能逐步強化和豐富，商業地產在其發展建設潮流中扮演的角色也越來越重要。如今新興商業綜合體已經不僅僅侷限於作為商品交易的場所，更多的在於關注於消費者的全方位體驗。
對於注重購物體驗感的消費群體來說，商業綜合體因其體量龐大，商業形態的完善性能夠帶來更愉悅的感受。這樣的商業綜合體對於周邊輻射範圍更廣，與傳統老商圈相比具有更強的聚合能力。從老商圈中誕生的新興商業綜合體的定位來看，也能明顯發現都在往這方向發展。
“遍地開花”的新興商業綜合體
商業地產發展至今，一面是危機，一面也是機遇。與老城區的商業相比，新片區的商業基礎薄弱，但卻有著極強的需求。在當前已經落地和規劃的商業綜合體中，遍佈了濟南東南西北諸多新片區。
（高新區萬達廣場效果圖）
據不完全統計，自2010年以後，在濟南已經開業運營的大型商業綜合體項目有丁豪廣場、美蓮廣場、高新區萬達廣場、萬虹廣場、魯能領秀城貴和中心、中海環宇城、印象濟南、宜家、榮盛時代廣場、萬象城等，未來還將落地龍湖天街、大悅城、路勁中心、華山環宇城、融創茂、遠大購物中心、長清世茂廣場等項目。
（濟南新興商業綜合體 中國房地產網濟南製圖）
東城：商業地產要發展，選址是關鍵。一個成功的商業綜合體，要從投資收益和發展前景來看，由於其長期性和固定性的特徵，地段就顯得尤為重要。東城作為濟南置業人群的首選區域，未來的人流量和客群基礎最為廣泛。2010年4月丁豪廣場的開業，結束了濟南東部新城沒有城市商業綜合體的歷史。同年9月，首家以閱讀為主題的購物中心美蓮廣場也入駐東城，這些都是東部早期商業興起的基礎。
（萬虹廣場效果圖）
（萬象城實景圖）
隨著東城規劃的不斷完善，2016年6月，高新萬達廣場的開業帶來了高新區第一個真正意義的生活體驗式購物中心；2018年11月，銀座萬虹廣場開業，為新東站片區帶來全新商業綜合體；2019年9月，位於國際金融城的華潤萬象城開業，打造了山東區域最具豐富性、趣味性和創新性的商業項目。在近4年發力後，東部商業圈正在成熟。
（龍湖天街效果圖）
此外，東城作為眾多開發商必爭之地，其商業規劃也越來越全面。未來這裡不僅有面向城市中等收入家庭打造的一站式商業綜合體的龍湖天街，還有助推濟南新舊動能轉換和產業轉型升級的大悅城項目，亦有計劃於2021年開業的商業“巨無霸”融創茂。
西城：商業地產要興起，決策應準確。在過去多年中，與東部城區醇熟的規劃相比，濟南西城更像是單純的居住區，完善居住配套是片區內亟待解決的困境。2017年8月，宜家濟南商場開業，西城出現了真正意義上的商圈；2018年8月，印象濟南·泉世界開園，又為西城市民提供了文旅休閒新去處。
（印象濟南實景圖）
這些商業項目的興起，帶動了片區內的消費能力。但如果要說真正意義上的商業綜合體，還屬當前在建的遠大購物中心。作為超大規模的城市綜合體項目，預計2021年建成後的遠大購物中心將彌補西部新城商業綜合體的空白，屆時還將與國際會展中心、宜家、迪卡儂等共同組成濟南西部新商業圈！
（遠大購物中心效果圖）
此外，西城外延的長清東王片區也將落地長清世茂廣場，獨特的“寬厚裡”風情街也將從根本上彌補長清沒有大型綜合商業設施的不足。
南城：商業地產要成熟，需求是基礎。在“南控”政策的影響下，濟南的南城商業地產項目在一個個大型社區建立後逐漸發展起來，大社區催生出來的商業需求成為南城商業地產發展的基礎。2013年9月，中海環宇城購物中心正式開門迎客，這是濟南市首家花園式購物中心，也是濟南南部地區第一家大型商業綜合體；2014年12月，魯能領秀城貴和購物中心開業，不僅為南城市民帶來了全新的購物體驗，還構築了濟南區域的新地標。
（中海環宇城實景圖）
（魯能領秀城貴和購物中心實景圖）
星星之火，可以燎原。隨著已經正式運營的中海環宇城、魯能領秀城貴和購物中心等綜合體項目的建設，南城的華潤興隆五彩城泛旅遊綜合體、中南樾府商業廣場項目等商業綜合體規劃也在逐步推進，商業高地悄然崛起。
北城：商業地產要進擊，經驗為良方。在某些方面，商業地產的興起也是帶動城市片區活力的重要途徑。在濟南的北城受北園商圈和濼口商圈的影響，專業性的商業地產已經較為成熟。對於長久以來缺乏大型商業綜合體的北城來說，商業圈要成功，良好的運營經驗是其重要基礎。
（華山環宇城效果圖）
（路勁中心效果圖）
2019年1月，位於全福立交橋附近的榮盛時代廣場開業，同年引進了在濟南運營醇熟的第六家大潤發；同樣，在中海環宇城運營成功的經驗下，華山環宇城也將重磅來襲，這裡將實現一站式家庭娛樂購物，徹底打造成濟南北城最大的商業綜合體。此外，榮盛時代廣場和華山環宇城毗鄰的路勁中心還將未片區打造另一個全新港風城市綜合體，未來北城的商業氛圍將更為濃郁。
總結：在物質文明極度豐盛的當下，閒暇之餘充分享受生活成為越來越多的人關注的焦點，體驗式商業已然是商業地產發展必然趨勢，在這種條件下商業綜合體成為商業地產發展的必由之路。
作為新興的商業綜合體，它不僅承載了片區內的商業需求，為居民提供更為現代化、體驗式和沉浸式的多元消費體驗；更為重要的是致力於打造成新片區的地標性建築。與傳統老商圈自救式的發展相比，新興商業綜合體的發展起點更高，這種奮起直追的態勢也是改變新區域內貧瘠商業現狀的一大利器。
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