改革開放40年，如果要在中國找出一個行業，既對經濟的發展持續產生重大影響，又牽引著萬千國民的心，房地產行業應該是其中的首選。
而若要提到房地產行業中的研究樣本，富力地產的名字絕對不能被忽略。
以收購舊工廠項目起家的富力，是中國首批自我覺醒和崛起的房企，是中國地產界的貴族。公司成立始，富力在舊廠改造之路上一路高歌猛進，原廣州銅材廠、同濟化工廠、建材廠等變為一個個富力樓盤。
“每一根菸囪的倒下，都有富力的一份功勞”。
城市更新項目成本低、利潤率高，是富力報表利潤高速增長的永動機。
如今，隨著全國城鎮化率的提高，存量時代正在到來。在存量房競技場上，手握舊改王牌的富力，搶先了不止一個身位。
近日富力發佈的2019年財報顯示，富力地產全年實現營業額人民幣908.1億元，淨利潤人民幣100.9億元，增長率分別為18%及16%。
逆市週期下，營業額，淨利潤關鍵指標齊增長，尤為可貴。而且槓桿率降，融資成本低。
中國的房地產企業有極大相似，但又各有各的特點，很顯然富力的特質是：最安全和性價比最高的標的，運作模式明顯優於增速不增利的高槓杆企業。
截至2019年底，富力已簽約城市更新項目超70個，總建築面積超過7000萬平方米，可售面積超4000萬平方米。目標短期內可為集團增加1000萬平方米的可售面積，相當於2000億可售貨值。
風已起，富力正在蓄力發力，再次起跑。
從容不迫
越是市場不好的事情，越是考驗企業經營能力和自身實力的時候。
2019年全年經營環境並不穩定，但富力集團這份成績單依然耀眼。
財報顯示，富力2019年權益合約銷售總金額1382億元，同比穩步增長5.4%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23.3%。
富力這兩年的銷售增長都很不錯，2018年高達60%！2019年依然保持正增長，毛利率也保持良好的水平。
數據不會說謊，毛利率及物業銷售的毛利率分別為32.8%及34.9%，位於行業較高水平。
收入來源結構看，富力愈加穩健、多元。2019年全年，富力在售項目210個，分佈在國內的26個省份（含直轄市、自治區）；其中在一線及二線城市的協議銷售比例最高，佔比約64%。
2019年房地產行業面臨的困境大家有目共睹，在此背景下，富力集團的各項指標能逆市增長，可見其深厚、過硬的內功。
同時，2019年，富力經營現金流持續改善，現金儲備充足。
截至2019年末，其現金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。
對房企來說，現金流就是生命線，尤其在不確定性因素加強的當下。
富力的現金流足以覆蓋經營中的資金需求。手裡有錢，心頭不慌。充沛的現金流讓富力在2020年格外從容。
財務健康
報告期內富力的債務結構得到全面優化，借款年期組合取得良好平衡。
債項中，一年內、一年至五年內及五年後到期的分別佔負債總額的32%、57%及11%。
降負債是富力這幾年持續的主題。實際上公司已採取了各種措施降負債。在業績發佈會上，集團董事長李思廉表示，自去年下半年開始，富力就主動將主要精力放在糾正集團財務健康上，減少支出成本的同時，不斷拓寬企業的資金來源。
在繁榮時期，高槓杆、高負債都是企業擴張的利器。但在橫盤乃至下行時期，高槓杆、高負債反而容易變成負資產。
富力的前瞻性由此可見，在在經濟和金融出現緊縮跡象時，迅速去槓桿，降低負債。
融資成本低是富力的另一大優勢。2019年全年平均融資成本6.6%，低於房企平均成本。低融資成本保證了利潤率。
2019年，富力還拓寬了融資渠道，以每股13.68港元，發行了2.73億新H股，募集資金總額37.35億港元，這是2006年以來富力首次進行股票配售。
流動資金的增加有利於富力償還債務、降槓桿，並提高信用評級，從而以更低的成本進行再融資。
2020年年初，富力成功發行了為期四年的4億美元優先票據，票面利率為8.625%/年。
業績穩定、財務向好之外，為實現投資者與公司的長期共贏，富力宣佈派發2019年末期股息每股人民幣0.86元，全年股息達每股人民幣1.28元，派息率達四成。
2月17日，富力地產被納入恆生中國高股息率指數比重最高的成分股top10，反應了企業超強的盈利能力。也體現了富力地產持續回饋投資者的意願。
可預見的空間
對於2020年的銷售目標，富力地產提出1520億元，同比增速約10%。
富力認為這一增速，主要是考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，增速比較溫和。不過相對於目前大多數已經披露銷售目標的房企來說，增速並不低。
實現銷售目標的根基是足夠的貨值供應。
財報顯示，截至2019年底，富力地產土地儲備權益可售貨值為7460億元，充足的貨源可以更加靈活安排新項目推盤及購地計劃。
具體到2020年，可售資源約為2700億元，也就是說去化率56%就可以完全銷售目標。
作為“舊改專家”，城市更新項目作為富力優勢也愈發明顯。
相較於招拍掛及收購項目，透過城市更新獲得的土儲利潤率更高，並便於管理資金流動，可提升房企盈利空間。
多年來，富力長期受益於城市更新項目，更具成本效益地增加土地儲備及可售資源。
2019全年，富力城市更新業務持續發力，已簽約的合作城市更新項目超過70個，規劃總建築面積超過7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。
“今年（2020年）我們轉化土地儲備是以舊改為主。”李思廉表示看到各地政府都在加大力度、加快速度去推動城市更新項目。
這些轉化來的土儲較招拍掛及收購項目所獲得的利潤率更高，並便於管理資金流動，已成為提升富力地產盈利空間的重大優勢。
除土地成本優勢，城市更新業務還蘊含著結構性優勢。
富力的城市更新項目中，一二線城市面積佔比92%，市場增長高、支撐力足；大灣區面積佔比達到60%。
截至2019年底，富力在大灣區的土地儲備以建築面積計約為270萬平方米，可售貨值340億元。
2019年粵港澳大灣區橫空出世。從經濟到政策傾斜，粵港澳大灣區未來的前景可期。
很多人都盤點過，粵港澳大灣區未來會有5000萬的人口淨流入，人口和經濟的紅利，為富力未來幾年業績的持續增長提供了可預見的空間。
多元騰飛
富力的主營業務仍處於強勢拓展階段，但房地產的天花板早晚要到頂。
對一家好的公司來說，不僅要專注於主營業務，還是積極開闢其他業務來獲得新增長點。
“第二曲線”的提出並不意味著“第一曲線”重要地位的淡出。更多時候是存量業務於增量業務相輔相成，在鞏固既有優勢的前提下，站在未來籌謀現在的佈局。
2004年富力開始涉足酒店。在富力眼裡，酒店是面向未來的長期增量。
酒店資產具有良好的保值、增值功能，既可以長期持有，在需要現金時又可以將其用於融資。
作為良好的“現金流奶牛”，酒店每年帶來的穩定收入及現金流在某種程度上也可以平衡宏觀環境波動給公司帶來的不確定性。
2017年，富力地產以6折的價格收購了萬達74家酒店。2019年酒店業務全年運營收入達70.9億元，經營淨利業主利潤上升5%，達到14.1元。
除酒店外，富力地產的多元化版圖還包括寫字樓、購物中心、物流倉儲等。2019年，富力地產來自非房地產開發業務的營業額為111.2億元，同比增長6%。
兩翼齊振，商業運營成為富力可持續增長的又一塊重要“壓艙石”。
船穩不怕風大。富力總體土儲大，城市更新搶佔先機，毛利率保持良好水平，淨利潤率高，債務風險持續優化，分紅好。在多元化加持下，富力期待逆市奔向新高地。
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