2009年，佳兆業（01638.HK）在港交所敲鐘上市，那時候這家企業的銷售規模是60億元。
2019年，佳兆業上市十週年，用一份亮眼的成績單，給過去10年做了一個小結。
根據2019年度報告，佳兆業實現合約銷售金額881億元，同比增長26%。在克而瑞權益銷售金額排行榜中躥升10位，排名第27，重返TOP30陣營。
2019年，佳兆業營業收入達480億元，同比增長24%，三年複合增長率近40%。淨利潤同比增長26%至41.64億元，歸母淨利潤更是同比大增67%至45.94億元；毛利率為28.8%，保持行業較高水平。
過去3年，佳兆業完成了規模和盈利的三級跳。在諸多同行面臨增銷售不增利潤的困境時，佳兆業淨利潤的大增更顯增長的高質量。
在行業錢緊和規模觸頂的大環境下，聰明的開發商們都已經不再將規模視為第一目標，如何維持高利潤、高權益佔比的利潤和穩健的現金流，成為各家企業保證經營質量的核心。
其根本原因在於原先依靠土地價值增長，低價拿地、高價出售的金融時代已經過去，越來越多開發商發現2017年以後拿下的高價地塊，遭遇限價政策，盈利空間收窄，甚至虧損。高毛利和高利潤難以為繼。
於是，我們看到開發商們或轉而進行收併購，或不斷強調產業屬性進行勾地，用大盤邏輯和運營能力，來為自身項目增加溢價空間。
很多開發商試著改變，但佳兆業已經掌握了獨門舊改秘籍，龐大的舊改土儲可以帶來高於一般樓盤的利潤率。隨著房地產進入存量房時代，城市更新和舊城改造成為主流模式之一，這才發現佳兆業的土儲戰略已經領先時代。
佳兆業只需不斷加快土儲轉化和開發速度，提升經營效率，舊改之王將釋放更大的能量。
舊改之王
盈利超強
佳兆業是天生的高利潤選手。在深圳的舊改項目毛利率可以達到50%，廣州可以達到40%，而佳兆業在這兩個城市擁有的舊改規模佔比超過60%。這保證了佳兆業超強的盈利能力。
不同於很開發商土儲戰略的轉變，佳兆業需要做的是利用過去20年積累的經驗、資源，不斷獲取、轉化、開發和經營旗下舊改土儲，便可持續領跑高利潤的馬拉松。
在國家“推進城鎮老舊小區改造、推動建立長效管理機制”的利好政策下，2019年，佳兆業城市更新投拓項目19個，佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米。
截至期末，佳兆業的舊改項目高達147個，對應貨值約2.5萬億元。計劃每年從城市更新項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發。
2019年，佳兆業共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元，其中包括上海迄今為止最大的城中村舊改項目。佳兆業還在去年首次落地香港，收購香港港島區舊改項目。
舊改這塊硬骨頭，地方政府也會挑選能力最強的搭檔來啃，佳兆業作為舊改之王，自然更有競爭力。目前，佳兆業的舊改模式已經覆蓋深圳全部行政區，並全國開花，拓展速度和轉化速度更進一步，舊改優勢會繼續放大。
目前，佳兆業舊改對業績的貢獻率已經超過1/3，未來這一比例還將繼續提升。
預計2020年，佳兆業將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元；長遠來看，佳兆業將有約佔地面積2900萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
2019年，佳兆業通過舊改、招拍掛、收併購等多種方式共獲得30個項目，已經擁有近2700萬平方米土地儲備，一二線城市佔比近80%，對應總貨值近5300億元，其中大灣區佔比近66%，深圳佔比近33%。
隨著粵港澳大灣區和先行示範區“雙區”利好逐步兌現，佳兆業重點佈局高價值潛力區域，在核心城市群內進行開發，能夠以更快的速度兌現利潤，增厚盈利，與週期較長的舊改項目進行互補。
謹慎控風險
囤現金抄底
“董事局希望不斷在利潤率等方面提高競爭力，來降低負債水平。”這是去年業績會上，佳兆業管理層關於降負債的一段發言。
高利潤，保證企業手裡有錢，有錢才有發展，有能力降負債，這是佳兆業維持穩健長跑的前提。
2019年，佳兆業的目標是將淨負債率降到200%以下，但最終超預期實現淨負債率大降92個百分點至144%。速動比率維持在1.1倍的良好水平，手頭現金（現金及銀行存款）較去年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期到期債務。
財務狀況的好轉使得佳兆業融資結構優化，融資成本不斷下降，融資渠道更加通暢。
2019年，佳兆業積極拓展境內外融資渠道，全年獲批ABS額度逾110億元，並已通過購房尾款、供應鏈金融、長租公寓及船運客票業務等底層資產成功發行26億元的ABS產品。在海外融資方面，佳兆業於2019年10月發行的4億美元優先票據，是中國房地產企業自2015年以來首次在144A條列下發行優先票據。
據佳兆業管理層在2019年度業績會上透露，2019年佳兆業的發債利率在12-13%，年底已經下降到9%。今年初，佳兆業一年期債券的利率已經低於7%。
債券市場的利率反映了資本市場對佳兆業的信心已經恢復。佳兆業管理層認為，今年的利息應該會繼續下降，佳兆業會掌握週期，儘量長線融資，降低融資成本，嚴格控制負債。
佳兆業主席郭英成在業績會上表示，公司會謹慎控制風險，目前房地產企業保障現金流安全最重要。一方面可以幫助企業安然度過疫情期，另一方面疫情期間有錢最好，因為土地便宜，溢價率不高，言外之意佳兆業要尋找機會抄底土拍市場。同時，佳兆業也會看準大灣區、長三角的收併購標的，尋找突破。
郭英成判斷，今年房地產行業在第三季度肯定會見到太陽。
一季度，佳兆業受疫情影響，銷售有所下滑，但幅度不大。2020年，佳兆業整體可售貨值約1800億元，有信心完成1000億的銷售目標。
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