近期，我勸大家不要太著急！！！！得再觀望！！！！
為什麼？
因為現在這場疫情對樓市影響很大！
大部分未來樓市將大概率下行，降價促銷將在各地出現，而且好戲還在後頭！
所以千萬不要著急！以下是詳細觀點：
內容提要：
## 疫情將對樓市產生重大影響。
## 各地樓市政策在“寬鬆”，但只是為了不讓開發商死去，遠沒到刺激樓市的地步！
## 降息了！但只是毛毛雨，體現了上面對房地產的謹慎！
## 我勸你不要著急買房，好戲還在後頭！
## 這些城市更不用著急！！
————————————正文————————————
1、疫情將對樓市產生重大影響。
講真，這次疫情對樓市來說影響真的不小。這可不是簡單地按下暫停鍵！
為什麼？因為對於房地產來說，很多情況已經發生了重大變化！短時間內房價下降是大概率事件。
首先，供需關係出現了非常大的改變！
疫情期間，人們最重要的事情是閉門在家，抗擊疫情，買房自然不是這個時候考慮的事情。
這導致成交近乎為零，樓市冰凍。
交易量是房價的重要基礎，交易量沒了，價格肯定起不來！
這更不用提購房者的信心了。疫情來臨，購房者很多都不著急了，而且有較大比例的人們還對未來價格很悲觀。
還有一點大家比較容易忽略的是，不少家庭因為疫情收入下降，沒有了還貸能力和購買力，信心也受到非常大的打擊，最終導致需求端減少。
而疫情的來臨，對於房東來說也是較大的打擊。看房人少了、交易量少了，房東信心就不足了。同時不少房東將對未來樓市產生悲觀心態，希望儘快套現、落袋為安，想盡快出手。
這裡還包括因為疫情的願意，工作沒了、破產的人們。
當一部分因為急著用錢的房東開始降價時，這種現象就會很快蔓延。
這些對於樓市來說都是非常不利的，可以肯定的幾個事情是：小陽春肯定沒了、什麼返鄉置業潮也沒了！
當然，這些都是次要的，還有更重要的一點！
那就是因為此次疫情，開發商將比任何人都著急。新房降價和促銷會來得更快、幅度更大！
這是因為開發商是通過融資借債來開發房地產，請注意，所有資金都是有成本有利息的。這個利息還不低，因此開發商往往會選擇快節奏、高週轉等手段來跑贏利息，實現盈利。
如果稍微不小心，房子賣不出去或者銷售得太慢，那麼盈利就會被資金成本給吞噬。
而現在，售樓處不讓開了，建設復工推遲了，沒人買房了，他們的債務壓力可想而知。
以我對開發商的理解，未來肯定會各種花式降價促銷。事實上不少開發商已經開始了！
新房降價，最終也會傳導到二手房中，最終實現全面降價！
2、各地樓市政策在鬆綁，但只是為了不讓開發商死去，遠沒到刺激樓市的地步！
各地“寬鬆”早就已經開始，但請大家睜大眼睛：
包括上海、浙江、無錫、西安、福州、蘇州等地密集出臺了新的樓市、土地政策：
11日，上海印發《關於全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》的通知。
12日，無錫出臺的17條相關政策，政策覆蓋面較廣：包括困難企業房產稅、城鎮土地使用稅減免；放鬆預售資金監管（可提前支取購房款）和預售制度（完成25%以上投資即可；
12日，西安市出臺10條土地方面相關政策：調整土地的出讓方式和出讓時間，實施預辦理不動產登記制度，可以分期繳納土地出讓價款並允許變更，大力推行網上審批服務，順延土地評估和規劃條件有效期等。
14日，福州市有關部門發佈《關於做好疫情防控保障房地產市場平穩發展實施意見》。
19日，蘇州市自然資源和規劃局網站發佈了《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》（簡稱“《通知》”）。《通知》對目前蘇州土地市場做出了四方面的調整，包括：加快工業用地供應，調整交地、開竣工等履約要求，延長土地出讓金繳納時限，調整超過市場指導價報價規則等多項措施。同時蘇州各縣級市、吳江區以及工業園區可參照執行上述政策。
看來最近各地政策真的很多！
但以上動作都停留在：不讓開發商死掉，遠沒到刺激樓市的地步！因為這些動作大部分都沒有涉及到交易端！
3、降息了！但只是毛毛雨，體現了上面對房地產的謹慎！
2020.2.20，央行公佈新一期LPR利率，一年期LPR為4.05%；五年期以上LPR為4.75%，上次為4.8%。
LPR降低意味著房貸利率降低，買房更便宜了。
這次降息有三個含義：
（1）確實降息了，對房地產不是個壞消息！
（2）降息幅度有點兒少，嚴重低於預期，說明上面對房地產依舊很謹慎！
（3）一年期lpr降幅大一些，意味著，這次以支持實體經濟為主。
這顯示了因為疫情的影響，上面堅決支持實體經濟的態度，又表達了沒有大力刺激地產的想法。
需要注意的是，每次出現較大幅度降準和降息後，房價都會出現不同程度的上漲。例如北京房價每逢明顯的降準降息就會出現上漲。
這是因為，降息後，人們貸款成本降低，購買力提升了。
同時經過多年的歷練，人們一遇到降息，房價上漲期望值就上升。
但是這次下降得太少了，並不意味著房價就要上漲，因為房價上漲還得配合著限購政策。
如果限購政策不放鬆，這點降息是毛毛雨。
總之說明上面並不想刺激樓市，幻想大放水的人，你可以歇歇了！
4、我勸你不要著急買房，好戲還在後頭。
最近不少開發商已經開始各種降價促銷了，不少讀者表示，是不是得趕緊入手了，萬一疫情結束後房價會漲怎麼辦！
我還是勸大家不要著急，因為這僅僅是開始，隨著時間的推移，會越來越多的開發商會頂不住，越來越多的房東也會頂不住，到時候機會更多。
預計疫情結束之後有更多的優惠政策，比如首付降低，利率打折，貸款額度提高，稅費減免等等。
當然你實在著急，就是不想等了！那就買那種非常著急出手的，不降到市場價的10%就不要出手！
如果你孩子著急上學，需要買學區房，那當我沒說！
個人建議總結如下：
## 勸大家今年務必多關注樓市！千萬記得，目前情勢還未明，當前所有的動作都是為了穩房地產而已，說放水還遠著呢，不過博弈已經出現！
## 剛需和投資都需要持續觀察，但不要太激動，不要太著急，再等等，後續可能還有更多的機會，比如繼續降息、開發商繼續促銷。
5、這些城市預計降價促銷更多。
最後說一下，這些城市可能降價促銷會嚴重一些：
（1）2019年房價連續下降城市，青島、濟南、鄭州、貴陽、天津等地。
（2）大部分三四線城市，因為購買力早就透支，不少早就有價無市
（3）庫存太大城市，這就不用說了，什麼青島、鄭州、重慶等等，另外，特別強調，不少城市的郊區更是，希望大家慎重。
（4）疫情嚴重區域，這就更不用說了，千萬不要著急！
End, 以上內容摘抄自個人公眾號，鹿哥說房。
贊同 83742,433 條評論分享收藏喜歡收起
更多回答
pure日月
公眾號：Smart_Dreamer//安身立命，修身養性
2,937 人贊同了該回答
大家好，這個問題的回答讓我收割吧。
我國房地產已經超額完成了其歷史上使命，目前所起的作用已經不是正激勵，而是副作用。
一句話：房地產已死！
先說熱點新聞：國家電網宣佈完全清退房地產業務。
主要兩點：
1、中央開始逐步清退房地產對主要央企的綁架，這其實和國家更換經濟發展引擎的戰略相一致，房地產作為棄子已經越來越明顯。
2、並且特意強調要聚焦主業，加強對卡脖子技術攻關，這是再說“科學技術是第一生產力”而不是混凝土是第一生產力。
對了，放開房地產不是利好房地產，現在鎖住房地產才是在保護房地產，放開後讓自生自滅呢？想兜住房地產，想都別想，沒人會拿中國的未來換某些人一時的幸福。
對於我們國家，要做的事情，比如發展實體經濟、提升科技競爭力、吸引並留住外資，這些都與發展房地產相違背。
（本回答為最新更新版本，字數奔向1.5萬字了）
目前形勢非常糟糕，我國的各種問題匯聚在一起和國際問題出現了共振，形勢會向何種方向發展還不能判斷。
我國的幾大問題是：人口老齡化（基本盤）、產業亟待轉型升級、房地產泡沫、中美衝突、世界工廠危機、企業和政府債務問題。
國際的主要問題是：原油衝突、美股泡沫、債務危機等。目前來看，各種問題由本次疫情一起給觸發了，疊加起來的風險能量極其巨大且沒人可以估量。
所謂的放水，只是某些人在自欺欺人，房地產不崩、陰跌就算最好的結局了。
看過央行和住建部最新講話以及zzj會議公告，就知道當前最重要的是保中小企業、保就業。中國的中小企業才是就業率的基石。
現在有人拿某些地方房市看起來不錯就作為房價還會漲的理由，大錯特錯，因為大部分人是不明真相的群眾。07年大盤6000點還有股民殺進去準備大幹一場，結果“被”大幹了一場。
還有什麼人說本次疫情凸顯了有一套房的好處，敢情您是不是北上廣深都得有套房子，而且武漢、成都和西安等區域中心也得有套房子。因為你不能判斷這樣的災難在哪兒發生，為了確保以後無論走到哪兒都有個安全屋，還不把你累死。
最搞笑是福建某市，看多者言必稱福建所有富豪都喜歡廈門，按照這個推論，全國人民都愛北京和上海、全日本都愛東京、世界富豪都愛紐約，但也不見紐約漲破天。對了，東京直到現在還不及90年代最高點。
富豪不是慈善家，他們更多的是錦上添花，大難臨頭也是最先搶跑的。
也別拿七省25萬億說事兒了，全國100萬億在我看來也就那麼回事兒！
前些天，第一財經發布了一篇題為《7省份推出25萬億重點項目，這一輪基建投資新在哪裡？》，然後不少朋友坐不住了，紛紛諮詢我：“如何看待25萬億投資計劃？”，也有不少看多房價的朋友紛紛給我留言：“打臉了吧，這不開始放水了，還是25萬億哦！”
下面讓我們看看這數據是不是真的值得我們為之沸騰！
2020年，以下七省市政府投資計劃：
- 雲南省發佈525個重點建設項目，總投資約5萬億元，2020年計劃完成投資4400多億元。
- 河南省發佈980個重點建設項目，總投資3.3萬億元，2020年計劃完成投資8372億元。
- 福建省發佈1567個重點建設項目，總投資3.84萬億元，2020年計劃投資5005億元。
- 四川省發佈700個重點建設形貌，總投資4.4萬億元，2020年計劃投資6000億元以上；
- 重慶市發佈1136個重點建設項目，總投資2.6萬億元，2020年計劃完成投資3476億元。
- 陝西省發佈600個重點建設項目，總投資3.38萬億元，2020年計劃投資5014億元。
- 河北省發佈536個重點建設項目，總投資1.88萬億元，2020年計劃投資2402億元。
以上七個省市的總投資和年度投資總和計算如下：
- 總投資 = 5 + 3.3 + 3.84 + 4.4 + 2.6 + 3.38 + 1.88 = 24.4萬億
- 年度投資 = 4400 + 8372 + 5005 + 6000 + 3476 + 5014 + 2402 = 34669億
2019年，以下七省市政府投資計劃：
- 雲南省發佈1033個重點建設項目，總投資約5.5萬億元，2019年計劃完成投資5125.8多億元。
- 河南省發佈910個重點建設項目，總投資3.1萬億元，2019年計劃完成投資7939億元。
- 福建省發佈564個重點建設項目，總投資3.8萬億元，2019年計劃投資4538億元。
- 四川省發佈700個重點建設形貌，總投資4.6萬億元，2019年計劃投資5700億元；
- 重慶市發佈743個重點建設項目，總投資2.2萬億元，2019年計劃完成投資3459億元。
- 陝西省發佈600個重點建設項目，總投資4萬億元，2019年計劃投資4919億元。
- 河北省發佈400個重點建設項目，總投資1.95萬億元，2019年計劃投資2109.3億元。
2019年以上七個省市的總投資和年度投資總和計算如下：
- 總投資 = 5.5 + 3.1 + 3.8 + 4.6 + 2.2 + 4 + 1.95 = 25.15萬億
- 年度投資 = 5125.8 + 7939 + 4539 + 5700 + 3459 + 4919 + 2109.3 = 33791.1億
可見，今年的投資計劃和去年相差無幾。
沒什麼新故事，都是老劇情！
其實，細看這些數據，準確性都讓人懷疑。比如福建省2020年發佈了1567個重點建設項目，總投資3.84萬億元；而2019年僅發佈了564個重點建設項目，總投資也達到了3.8萬億元。2020年的重點項目幾乎是2019年的三倍，但是總投資額居然相差無幾。
其實，看這些計劃沒什麼用，無論投資額度多麼驚人，只要不能落實，就是紙上談兵。
如此龐大的投資額度，只要中央從水源端卡住銀行放貸和限制地方政府放債，再漂亮的計劃都是空談。
有的地方想越線，不是也被叫停了麼？比如駐馬店因為降首付被省政府約談，要求其“提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署”。
很多人擔心地方和BJ的矛盾，難道你們是忘了ZD自信了嗎？小蝦米就別想著對大魚抖威風了吧。
大基建不大基建，關鍵看誰放話，目前為止，上面還是比較穩的。
為了保經濟，未來確實會適當放水，但是想流到房地產，我看機會渺茫。
寫在前面：關於學區房和人性詳見文末鏈接。
關於房價下跌可能會導致人們不還貸的風險，對於買房人群來說，沒有幾個有魄力棄貸讓銀行拿走房子的。因為那意味著一無所有，與其一無所有，大多數人的心理寧願苟延殘喘，畢竟一本紅本本拿在手上，還是很有安慰作用。
尤其是中產階級，最軟的階級，瞻前顧後、畏首畏尾。
向上爬，難比登天；向下滑，頃刻之間。
而且，房價即便下跌，最多也就回到15年，並不是所有的購房人群都會被跌破購房時的房價。而且，為了對沖某些高位接盤的人不舒服心理，國家會通過LPR實時調低房貸利率，減少房貸壓力。
關於銀行壞賬，90年代什麼個情況，可以自行重溫一下。
為什麼不會繼續走房地產老路了？
已是危房一座，你還繼續加高，那不是嫌自己以後死得不夠慘麼？
為了說服各位讀者，且看俠客島——《【解局】放水？加槓桿？樓市鬆綁？不要想多、想偏了！》 一文：
各位想想，房子是用來幹嘛的？歸根結底是用來住的。或是滿足實現置業夢想的剛需住房需求；或是滿足想住新房的改善性住房需求。
不過我們也不得不承認，房子的屬性不只居住這一條，它還有投資和金融屬性，房地產市場的投資和投機行為便由後兩個屬性引發。
但是，如果投資需求和投機需求太大，拉動房地產價格過快上漲，人們就會不把房地產市場當作消費市場而是當作投機工具。
此後，全社會的資金將一擁而上，瘋狂追逐短期內的高收益率，卻迫使其他行業甚至是代表先進生產力的高新技術產業處於資金乾渴狀態，限制產業迭代發展。
對個人而言，一切養老、教育、醫療、娛樂、出行需求都要為買房讓路，榨乾6個錢包才能供起一套房，不乖乖勒緊褲腰帶還能咋整？如果房地產發展這一步，那就離題太遠了。
因此，經濟發展出現了下行壓力就要鬆動房地產嗎？萬萬不能。如果為了短期增長數字好看，就輕易鬆綁房地產調控，不僅會導致宏觀槓桿率進一步攀升，也不利於民生改善和創新升級。
更重要的是，房地產行業快速發展階段結束後，如果再度出現大幅過剩，積壓的問題和矛盾消化週期只會更長，消化難度只會更大。飲鴆止渴絕非良方。
對於那些沒有邏輯只會張口閉口說利益集團的，你們根本不懂什麼叫利益集團，我送你一句話：
只要錦繡山河在，物質名利還復來。
最近幾年，年年都在強調“住房不炒、穩房價”，字雖相同，但，涵義似乎變了：
18年前，住房不炒、穩房價是說給老百姓聽的：“老鄉，莫慌，房價不會漲了！”
18年後，住房不炒、穩房價是說給房地產聽的：“老總，莫慌，房價不會跌的！”
當曾經的引擎變成現在的剎車片，那就是時候換個引擎了！
本次疫情影響很大，有多大呢？且看國家層面的會議論述：
最新用詞是“努力實現”（連續兩次zzj會議都是用努力實現），一週前，我們的用詞還是“都要抓好”“都要完成”。
用詞的變化充分說明了本次疫情的嚴重性。
而且，強調了“優先保障在全球供應鏈中有重要影響的龍頭企業和關鍵環節恢復生產供應，維護全球供應鏈穩定。要支持出口重點企業儘快復工復產”。
可見國家層面也注意到了本次疫情對世界工廠的巨大影響，目前想要千方百計緩解本次疫情對世界工廠的負面作用。
本次疫情，從國家角度來看，國內消費層面的打擊是暫時的，疫情過去可以馬上恢復，但是如果打擊了國際資本的信心，造成國際資本出逃，將是不可逆轉的。
供應鏈走了就走了，不會立馬回來，有的也許就不會回來了，而且要是富士康這樣的公司轉移他處，將會連帶供應鏈上下游的公司成批量轉移，所造成的影響不可想象。
我曾多次談及了疫情多世界工廠的影響，當下，我們必須救世界工廠，而且要爭分奪秒，沒有時間容得我們去浪費。
在我們產業升級還沒實現之前，世界工廠無論如何都不能失去，必須幫忙爭取一點時間，幫忙頂一陣子。
1、關於放水：
2008年，我國GDP為31.92萬億，M2為47.5萬億，M2/GDP比值為1.49。
當前呢？2019年我國GDP為99萬億，2020年2月末M2為203.08萬億元，同比增長8.8%，M2/GDP比值為2.05。
說明過去11年，我國放水速度高於經濟增長速度，這也不奇怪，過去十幾年投資在拉動經濟增長方面佔有很大比重，尤其是08年以來的大基建建設。
和全球主要經濟體對比中發現，我國過去二十年M2/GDP比值領先全球，不過值得注意的是，最近兩年我國M2/GDP比值出現了“調頭現象”，說明國家也在盡力控制M2的增速，不然M2/GDP比值不會減小。
2015年1月至2020年2月的數據顯示，M2增速自2009年高點之後，一路下滑；M1增速在2008和2015年有個猛增的過程（原因大家都懂），M1增速自2016年高點也一路下滑。
最近幾年M1和M2都保持平穩狀態，主要原因還是因為我們的M2足夠龐大了，蓄水池容積有限，不存在大放水空間，否則難保惡性通脹。
總的來說，適當增加市場流動性，降低中小微企業的融資成本是必然選擇，因為保中小微企業就是保就業。當前最重要的就是保就業，從zzj、gwy等會議來看，高層對保就業的意見是絕對統一的。
2、關於爛尾：
需要關注的是：截至目前，開年前40天房地產企業破產了96家；去年，約8個月時間房地產企業破產了252家。今年的破產速度是去年的2倍有餘。
對於一些朋友，尤其是買了期房的（尤其是地方性小房地產公司的項目），你不但要關注疫情、還要關注就業崗位穩定性、更要關注你的房子會不會爛尾！
未來幾年，房地產熱門詞彙必有一個是屬於“爛尾”。
3、關於房貸利率：
我曾在舊文《房市漫談之武漢，2020年適合上車嗎？》說過：
房貸利率方面，目前房貸利率已經和LPR掛鉤，房貸利率 = 當期的LPR + 利率加點。過去數月的LPR數據顯示，1年期的LPR已出現多次下調，5年期的LPR也下調過一次。而且不僅新房的貸款利率和LPR掛鉤，曾經的貸款也將和LPR掛鉤。參考歐美日的房貸利率，我國的房貸利率還有較大的下降空間，本人估計，未來將會繼續通過下調LPR利率的方式下調房貸利率以減輕還貸壓力，促進消費增長。
昨天，央行公佈了最新的LPR數據，雙雙下調，符合我當初的預期。對於降低房貸利率，也不用奇怪，而是必然。而且隨著房貸利率的下調，遲早和公積金貸款利率並軌，最終只會有一種房貸利率。
疫情只是加速了房地產的沒落，根本因素還是人口老齡化和即將負增長、經濟發展拐點到了以及放水空間也沒了。
去年我就得出一個觀點：房地產已經大結局了。
本次武漢Yi情更加說明了，我們還有很多很多的不足。
老生常談的引以為豪的最全工業門類，如何呢？
如果水平只有60分（百分制），門類再全也沒什麼用。
我們的醫療水平、科技水平、工業製造水平，還不夠優秀，不能在全球形成集團競爭力，急需轉型升級。
接下來10年，將是我國轉型升級的黃金時間。
如果繼續沉湎於過去的激素經濟發展模式，而不是實打實的推動產業升級，那麼請珍惜當下的美好時光，因為最艱苦的歲月還在後頭。
以下為長文分析（分享過多次，老讀者可以略去）：
泡沫經濟（房地產為首）和國運相比，根本就不是一個選擇題。
當年日本泡沫經濟爆炸的年代，泡沫炸裂，全國房價立馬自由落體。但是，別人泡沫經濟的同時還培養了一眾全球極富競爭力的跨國公司。汽車、製造業、高端材料、電子產品等等……
我們現在有什麼？……
保匯率還是保房價？
根本不存在這樣的選項題，當然是保匯率了。匯率崩了，人民幣還能國際化？幾個小區的混凝土買別人一國的資產，誰會傻到和你用人民幣交易。人民幣不能國際化，一帶一路再成功也是給美元做嫁衣。
當下的中國無非就一個優質資產：人口。
這又可以分為世界工廠和14億消費市場。
世界工廠方面，歐美完全可以扶持以越南和印度為首的新興經濟體稀釋甚至取代掉我們世界工廠地位。
14億消費市場，同樣在扶持東南亞和印度發展的同時，也相應的培養了消費市場，東南亞加上印度大概20億人口，雖然現在消費能力不及我們，但是潛力相當可觀。
估計看到這裡有人會罵我越吹印吹，且慢。我說的是歐美會培養越南和印度取代掉我們的功能，並不是說歐美會培養一個強大的越南或者印度。相反，強大的越南和印度並不符合歐美國家的核心利益。
當下，川普打擊我們的供應鏈，可以說就是抓住了世界工廠這個命門。目前不少產業鏈確實在往東南亞和印度搬遷。
有不少人言必說中國勞動力多麼優秀，我就不懂了，流水線上的工作有什麼高端可言的了？還讓你們生出貴族感了。這不，vivo印度國家公司CEO（中國人）說：“印度工人效率近中國人的90%。”
我們的當務之急是急需產業升級，以便在高端行業形成全球競爭力，賺世界的錢。
影響房地產最根本的還是人口，人口多麼嚴峻呢？
到2050年可能就減少兩個億人口到12億總人口；到2100年可能人口就腰斬成為了7個億人口。
具體分析如下：（注：不可抗因素，此處刪去數百字！上圖被除數有問題，但是趨勢反應是無誤的。）
以下回答初稿寫於18年年初，終稿寫於19年年初。
記住我的ID，估計不少人也眼熟了我這個ID了，我可以說是知乎近半年內房地產行業最強大的空頭（18年年初我就開始說房價到頂了，一直到現在），近半年最高贊房地產相關回答，我的貢獻值應該是名列前茅的了。
與其他空頭或多頭不同的是，我不像某些人全憑腦顱臆想，或則單憑某個城市以偏概全、一葉障目 不見泰山。
房地產已是落日黃昏，理由如下：
（注意，本文有更新，是大家所關心的房地產會不會放水的問題！！！）
（注意，本文有更新，是大家所關心的房地產會不會放水的問題！！！）
（注意，本文有更新，是大家所關心的房地產會不會放水的問題！！！ ）
論點一：房價的兩次飛躍以及有限的城鎮化空間
全國房地產有過兩次“飛躍”，分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃，4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代；2015~2016年的飛躍直接得益於以“330新政”為代表的房地產去庫存刺激計劃。這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍，遠高於經濟發展的增速。
下圖為一線城市——“北上廣深”2002~2017年住宅商品房的銷售價格走勢圖（注：數據來自國家統計局），統計局的數據比較保守，和我們消費者自身的“體感溫度”相差甚遠。雖然如此，還是可以清楚的看出08~10年和15~17年一線城市除廣州，基本上都翻倍了。廣州相較於其他一線城市，是一座非典型的一線城市，北京和上海不用多說，全國唯二，廣州沒法比；深圳則是佔盡了改革開放的春風，這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的；而廣州更多的是憑藉自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的。
兩次飛躍的中間，2010~2014年的房價基本比較平穩，甚至有的年份房價是下降的。首先說明一下，本次研究的舉例是拿一線城市的數據進行的，全國的數據可以參見文章——【中國房地產的過去、現在及將來--第一篇】中國房地產發展史概要。
下面來分析一下兩次飛躍的不同點。下面兩幅圖為我們國家城鎮化的歷史進程圖，數據來自國家統計局。2007年我們國家的城鎮化率是46%，而全國總人口為13.18億；2017年我們國家的城鎮化率是58.52%，而全國總人口為13.86億。下面簡單計算一下：
2007年城鎮人口：13.18 * 46% = 6.06億；
2017年城鎮人口：13.86 * 58.52% = 8.11億；
10年城鎮人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05億；
下面再看看城鎮人均居住面積的變化，2007年人均居住面積為22.6㎡，2017年人均居住面積達到37㎡。10年人居居住面積增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面積都不超過這個數的啊。
以上數據分析可得，由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為：
2.05億 * 37㎡ = 75億㎡；
由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為：
6.06億 * 14.4㎡ = 87.3億㎡；
兩者相加可知08~17年10年間新增住房居住面積為：
75億㎡ + 87.3億㎡ = 162.3億㎡；
這就是中國房地產在2008年開啟高歌猛進的原因，沒有這個根本，再好的政策都只會曇花一現。這162.3億㎡還是保守估計，比如改善型住房，推倒舊房再築新房，一減一增，又會劇增很多居住面積。憑藉著這些新增的居民居住面積，只需要政策適當引導即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。
可是2015年的時候，我們國家的城鎮化率已經到了56.1%，要知道發達國家的城鎮化率是70%，目前長三角/珠三角等沿海地區的城鎮化率早已超過發達國家平均水平 。而且由圖可知15年以後，城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而，由於自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印，加之中國傳統文化的“有房即有家”理念，讓很多人對“房地產會繼續增長的預期”很恐慌，這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌，帶動房價進一步增長。
但是，這種增長是不可持續的，因為新增需求已經捉襟見肘了。而且，房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響，主要有二：一是土體房屋的租金驟增會增加企業的成本，一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限，這樣就更加艱難了，而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作，企業因此會招不到相應的員工，所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面減輕員工的生活壓力。二是，因為土地租金以及人力成本的增長，勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，而勞動密集型企業又是招工大戶，這樣的轉移會加劇國內的失業率，這個風險會大得多。
下圖為日本城市化的歷史走勢，日本的城市化經歷過四個階段，其中第四個階段尤其應該得到我們的重視。1975-2000年，日本城市化率基本保持不變；但是到了2000年，開始了一波大幅增長。這是什麼原因呢？
就是因為日本人口老齡化到了一個階段：農村老齡人口死亡驟增，而年輕人又大多待在城市裡，因此在計算城市化的時候，分母減少的速度大於分子，因此日本的城市化在2000年開始大幅增長。這個時候日本政府基本不需要出臺政策吸引年輕人去城市買房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本結束城市化進程，目前城市化率穩定在91%左右。1945年-1975年，由於人口加速流入城市和“市町村大合併”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持穩定；2000年至今，因為町村老齡人口離世和第二輪“市町村大合併”導致的被動提升，城市化率由79%進一步上升到91%。
日本的人口老齡化就是我們國家的前車之鑑。對照日本的情況，結合舊文——《站在2019年看——中國房地產最後的五年》，我們可以合理的得出一個推論：2025年後，即便沒有政策引導，我們國家的城鎮化率也會大幅提高。都2019年了，就再別拿城鎮化來做多了。
總結：所有的做多，皆因有做多的空間，當這個空間擠壓完全的時候，就黔驢技窮了，即便諸葛再世，也休想借來東風。
論點二：人口老齡化加劇
我們必須記住：房子是用來住的，而不是用來珍藏的；房子是有壽命，不像藝術品那樣可以永恆保存待升值。房子不像藝術收藏品那樣具備時間以及藝術家賦予它們收藏價值，中國只有極少數地方的房子因其地理位置具備區位優勢以外，其他的都只是一般意義上的房子。
首先，我們要尊重一個基本事實：房價短期看政策，長期靠人口。
其次，我們得承認目前的房價極其不合理。如果說清北等名牌大學畢業生只有少數幾個人買不起合適的房子是個人問題；那清北等名牌大學畢業生靠個人奮鬥普遍買不起合適的房子那就是嚴重的社會問題。這裡的“合適的房子”是指與自己身份相匹配的房子。下來開始具體分析：
1、嬰兒潮
新中國建立以來的三次人口大爆發（以出生人口大於2000萬計，如下圖所示）：
第一波嬰兒潮：1949-1958；
第二波嬰兒潮：1962-1975；
第三波嬰兒潮：1981-1997；
（注：3年自然災害隔斷了前兩次嬰兒潮）
以結婚年紀來算：
據中國婦聯統計的《中國幸福婚姻家庭調查報告》，目前中國總體的平均結婚年齡是在26週歲。則：
1997+26=2023；
以讀書時間來算：
考慮到大學生本科畢業就大約是23歲，研究生畢業大約25.5歲了，這個時候他們尚且沒有積累足夠首付款，假設大學生本科工作3年後開始購房，研究生工作1.5年後開始買房（為什麼研究生是工作1.5年，因為研究生工資高、加速度大），那麼：
1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；
這是一個估計值，其中誤差大概率在正負1.5以內，不影響我接下來的推論。
以上兩個角度所得數據表明，最後一個嬰兒潮，亦即1997年出生的人，最遲在2023年購房。有的觀點認為第三波嬰兒潮的截止年份為1991年，如果這樣算，最遲購房年份為2017年。不管怎麼說，我們現在處於第三波嬰兒潮的尾巴階段。未來購房目標客戶會越來越少，所謂剛需來接盤，明顯是一種忽悠人的胡言亂語，因為我們沒有足夠的接盤俠了。也別期望於改善型購房者來填這個窟窿，即便改善型購房者也是賣了現在的再買改善型房子，並不存在增量。
2、人口老齡化
中國人平均壽命是75歲（最新值），以前兩波嬰兒潮計算即將到來的老齡化人口去世情況：
1949+75=2024；
1975+75=2050。
2024～2050必定是我國最艱難的時間段，因為這27年間，每年我們國家都會逝去大約2000萬人口，有相當的年份還不止2000萬。2018年出生人口為1500萬，死亡人口為1000萬。距離2024年還有6年時間，假定2024年去世人數為2000萬，19年到24年逝去人口為等比例增長，未來6年出生人口保持在1500萬（幾無可能，必定少於這個數），則大約在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。這之後，我們國家的人口將開始負增長。
2022年後，每年將會有多少購房者呢？這個可以通過下面的方法估算，2022年購房者假定為結婚者，依照上面統計的平均購房年齡大約為26歲，從2022年向前追溯26年，即為1996年。這一年出生人口約為2000萬，按照一組夫妻組建一個家庭需要一套房子則是1000萬套，而逝去的人大約1600萬左右，大約800萬套房子，說明還沒有到去世的人騰出的房子比新組建的家庭多。
但是把時間線劃到2024年呢？這一年去世的人大約2000萬，而組建家庭的人由1998年出生的人決定的，這一年出生的人口大約1900萬。這一年，意味著去世的人所騰出的房子就夠新組建家庭所需房子的數量了。這裡並不是說年輕人會去買去世的人留下的老房子，而是想表明，這一年開始中國房地產的“折舊率”會突飛猛進。從這年開始，我們的房子一年比一年剩餘。到時候，馬雲說的“未來房子是白菜價”還真會實現，落後地區為吸引人才送房子也不是沒可能。馬雲是在2017年說的“8年後，中國最便宜的東西可能就是房子”，亦即2025年後，和我推算的2024年基本吻合。
有朋友會說“隨著醫療進步，我國平均壽命會增加啊”；
那我得告訴你：日本人平均壽命是80，我就假設我們國家醫療水平大幅提高，中國人平均壽命增長到80歲，那也就是延緩了5年；但你看看前兩波嬰兒潮（除去三年自然災害）是從49年持續到了75年，長達27年的啊。即使我們國民平均壽命增長，但也逃脫不了人口老齡化的厄運。給陽光下的雪人撐傘並不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延緩了一下溶解的時長，並不能改變雪人註定被溶解的命運。
總結：未來五年出生人口會急速下降（18年相較於17年銳減200萬），但去世人數會急速增多，人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內，我們國家的人口大概率開始負增長。
論點三：房產稅的使命
房產稅直接目的不是為了降房價的，其直接目的是為了增加地方財政收入。
但我們也要認識到，房產稅會大幅遏制住炒房行為，因為房產稅會大幅降低房子的增值屬性，以及降低房子的投資屬性，甚至可以把房子拍成負資產。
當房子不能給炒房者帶去理想的增值時，他們必然會想方設法補救，或是出租或是拋售；要知道很多炒房者以前是寧願房子空著也不對外出租的；如果房產稅出來了，他們還不出租，那麼房子就會成為負資產不停地吞噬他們的現金流；所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上，因為到時候你會挑花眼的。並且每年折舊剩餘的房子會氾濫成災。
房地產這個行業已經沒有潛力可挖了，它已經很好的完成了歷史使命。隨著房地產黃金時代的結束，賣地也將行將就木。因此我們國家迫切需要新的稅源，既然增量已經沒了，那就打存量的主意吧，因此房產稅的出臺是水到渠成的事情。想都不用想，只有這個可以替代賣地留下的大窟窿。因為房地產會在接下來的五年內急速沒落，因此房產稅會很快推出以履行它的歷史使命，大概率兩年內出臺，因為根本沒有時間拖延。
2018年全國賣地收入為6.5萬億，而全國房地產總值450萬億；為了彌補6.5萬億的賣地收入，房產稅就是一個答案。試想一下，只收1%的房產稅，就是4.5萬億收入。當然房地產在中國經濟中的比重絕不是一個賣地收入就能解釋清楚的，也不是簡單的數學計算就能劃等號的。但是這裡只是提供了一個分析和思考的角度，方便讀者理解。
房產稅有兩個作用：
一是降低甚至除去房地產的增值屬性，想穩賺不賠，做夢，因此會逼迫一些囤房（炒房）的人主動賣房，會極大增加市場房屋供應量；
二是降低地方政府對賣地的依賴，徹底解決土地財政尾大不掉的問題！
論點四：所謂的放水
首先是“放水”，很多人都不懂信用貨幣就在那裡喋喋不休說什麼印鈔，真是搞笑。
那就看看你們所說的放水吧！
最新新聞“央行發佈了6月份金融數據，中國6月貨幣供應量M2同比增長8.5％”，下圖為歷年貨幣供應量，看歷年趨勢（紅線），央行是在放水還是縮水一目瞭然。中國要想超過美國，我們的人民幣就必須在國際市場相較於美元不說超過，也必須旗鼓相當，如果一個國家隨意放水，人民幣就休想國際化，人民幣不能國際化，中國就不可能超越美國。以後，人民幣追求的是穩定穩定再穩定，為國際化推廣創造條件。一個不靠譜的貨幣是得不到國際市場認可的！
房地產不會作為短期刺激經濟的東西，長期也不會！
有通脹就有通縮，目前，有可能會滯脹甚至通縮哦！
注：以下 { } 內容為更新部分
{
數日前，央行行長易綱在中央核心刊物《求是》雜誌上發表《堅守幣值穩定目標 實施穩健貨幣政策》的7000字署名文章，接著各大主流媒體爭相轉載報道。值此這“百年未有之大變局”時刻，想必這篇文章不僅僅是為了紀念央行成立71週年所寫的祝賀詞，而是大有所指的，因此這篇文章的箇中韻味還是很值得人們認真思考的。
在文章中寫道：“守護好老百姓手裡的錢，保持幣值穩定，並以此促進經濟增長，是貨幣政策的使命。”並且，易綱表示，不能讓老百姓手中的票子變“毛”了，不值錢了。如此看來，話已經說的很直白了，這些話當然不是說給老百姓聽的，或者說表現上是說給老百姓聽的，實際上是說給那些寄希望於央行放水的人聽的。
當前，很多地方政府因為大修基建刺激經濟搞得債臺高築，寄希望於央行放水再拉昇一波房價，好讓地方政府賣地賺容易錢，因此地方政府是希望央行放水的；再次就是房地產行業也殷切希望央行放水，畢竟他們直接利益相關。可惜，他們呼天撼地，央行還是頂住了壓力，只是象徵性給降了5個基準點，說這是杯水車薪，一點也不為過。
央行是不想放水嗎？當然想，但是不是給房地產行業放水，而是給實體行業輸水！但是由於層層截流的問題，即便放水，也沒有多少資金流向了實體經濟，如果不能流入實體行業而是肥了某個行業，放水只會適得其反。
從央行行長易綱這篇文章可以得出一個結論，那就是寄希望於大放水的人可以斷了這個念想了。
}
論點五：中國目前的困境
我們國家的經濟目前很尷尬，高端製造業等等，反正是高端的利潤大的，基本上沒什麼建樹，在國際市場沒有形成集群競爭力；低端行業，由於人力成本和地租的上漲，人口紅利基本上消失殆盡，前路並不平坦，況且還有東南亞虎視眈眈。
實話實說，今年經歷了這麼多，細數我們國家的核心競爭力，我只想到了14億的市場是他國暫時無法替代外。其他的好像並不是非我們不可的，但是即便是14億的市場，東南亞6個多億的市場也在冉冉升起，印度13億肥沃的市場也在蓄勢待發。
注：以下 { } 內容為更新部分
{
現在討論房地產問題，我發現有很多朋友還是比較孤立的看待我們國家所面臨的問題，而不是站在全球的角度看待問題。現在經濟全球化了，毫無疑問，競爭也是全球化的。
如果孤立考慮中國問題，那麼不用說，高層肯定是希望房地產軟著陸的，沒有任何一個國家希望經濟硬著陸，比如曾經的日本，他們難道不希望上個世紀90年代的日本房地產泡沫軟著陸？還不是因為外部環境不允許！現在，我們的情況也是如此的，中美衝突的當下，以及以越南和印度為代表的新興經濟體是不會讓我們慢悠悠的軟著陸的。除非他們腦子壞了！
請大家記住，這是一個互相競爭的世界，而不是什麼和諧的地球村。比如，很多人瞧不起越南，說起勞動力就說我們國家的勞動力如何優秀，技術如何熟練，其他國家勞動力替代不了。但是，實話實說，流水線上重複的動作到底有哪門子技術可言啊。
就拿三星手機來說吧，如果孤立的從我們國家的市場來看，我估計很多人得出的結論是：三星已經破產了或者說不行了！因為三星手機在我們國家的市場份額基本上可以忽略不記！但是，殊不知三星手機依舊佔據全球市場第一的份額。真的不是沒有中國市場，其他公司就玩不轉、活不了了。拋棄致命的狂妄自大吧，腳踏實地砥礪前行才是正途。
而且，目前三星一半以上的手機是由越南工廠生產的，越南工廠的工人是誰？越南人！三星最大的智能手機生產基地就設在越南，年產量達 1.5 億臺左右，約是其整體產量的一半。目前，三星在越南已經擁有智能手機、電視、家電工廠。這些工廠裡面流水線上的工人不都是越南人民嗎？當然，也包括印度，殊不知國內的小米、VIVO和OPPO等公司也在印度設廠生產手機了。而且，蘋果計劃在2019年從中國轉移iPhone生產線，比例最高達到30%。什麼勞動力素質不可替代，那只是用來安撫老百姓的謊言罷了。
最可憐的是依附於這些手機制造廠的員工，因為工廠搬遷出去，他們的工作機會就沒了。有個數據，外資給中國提供了大約4000萬的就業崗位，如果在算上配套的供應鏈上的公司，估摸著有一個億以上的就業崗位。大公司搬遷走了，意味著供應鏈上的公司也會跟著搬走。這也是最近幾年國家號召青年回鄉創業、鄉紳回鄉投資的原因，城裡沒你的就業崗位啦。而且，國內的不少企業也搬遷到越南了，這是沒辦法阻止的，因為我們的配套企業不搬過去，三星以及蘋果等公司可以找其他供應商代替，那麼我們的配套公司就會慢慢被市場淘汰掉。
而且企業搬遷出去會給當地培育相應的產業和本土企業，他們以後就是中國企業的競爭對手。比如三星供應商在越南的本土化率已經從2014年的35%提升到2017年的57%，可見越南的整個電子產業都被三星給帶起來了。
}
在核心科技領域，我們並沒有卡脖子的技術，什麼是卡脖子技術呢？我在曾經推送的舊文——《請，追求“自主可控”的人生！》——說過：
什麼是核心技術？就是能夠卡脖子的技術。很多人還不清楚什麼叫做卡脖子技術，所謂卡脖子技術，就是不可替代的技術，就比如一條大峽谷，而卡脖子技術就是這個峽谷上唯一的橋樑，你如果想繞過去，那就會付出百倍千倍的代價，這種代價是不可承受的。
對應到企業就是沒有這個技術，企業就無法正常生產產品，也就可以關門倒閉了。對應到國家就是會給整個國家造成整體後退的風險；因為國家的正常高效地運行是在那些核心技術的基礎上建立的，比如高鐵的核心部件、CPU芯片、操作系統、高性能材料等等。不是說沒他們不行，而是沒他們之後會給生活帶來極大的不變，社會運行的效率會大大降低，最終的結果很可能就是社會後退。
國與國之間的競爭靠什麼？毫無疑問靠科學與技術，而且是核心科學技術。這一點在“中興事件”和“華為事件”已經被淋漓盡致的展現出來了。誰掌握了核心科技，誰就有主動權。我們當前面臨的危機是：世界工廠的地位可能會被取代，而我們在核心科技領域卻還沒有形成集群競爭力。
因此，接下來我們國家必須加速發展高科技高技術，儘快讓中國的高端製造業、高端裝備以及先進材料等高附加值產品在國際市場形成集群競爭力。這樣才會在國家競爭對抗過程中佔據主動權和控制權。而且應該加速，時間上並不允許慢悠悠的追趕，因為後面的以越南和印度為代表的新興國家也會大力發展高科技。
在前有堵截，後有追兵的當前，時間是極其寶貴的，留給房地產的時間多了，留給未來的時間就少了。
要混凝土還是要未來，你會選擇哪個呢？
本部分為節選，全文4~5千字，全文請看《【中國房地產的過去、現在及將來--第四篇】大國競爭之沙盤推演！》
結論
房價上漲的理由主要有三點：一是需求旺盛，換言之待接盤俠豐富；二是經濟發展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，換言之放水。
人口都要負增長了，還談什麼接盤俠啊，所以理由一pass掉；當前經濟的窘境不用我多說了吧，再次pass掉理由二；會不會大放水呢？看過本文應該沒這個疑問了吧。
基本面結論：未來五年出生人口會急速下降（18年相較於17年銳減200萬），但去世人數會急速增多，人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內，我們國家的人口大概率開始負增長。房產稅必定會快馬加鞭推出，且別寄希望於城鎮化。放水是不可能放水的，即便放水也不去給房地產（目前房地產信貸等融資手段收縮很嚴峻）。
房地產結論：全國範圍內不可能漲了（當然不排除有些地方最後迴光返照式的浮動），目前全國房子最保值的當屬一線城市以及強二線城市的核心地塊的房子，即便是這些個城市，非核心地塊的房子也不具備保值功能。
對於手頭有投資性房產的人來說，接下來的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他們執迷不悟的耗下去，必死無疑。對於想要買房的人來說，接下來的每一年相對於前一年都是更好的買點，五年之後，房地產就是馬雲說的“白菜價”。
五年之後呢？
五年之後沒多少人談房地產了，而是更喜歡聊醫療、養老和教育！
以上五個論點，是關於房價的最核心論點。要是你不能推翻，請別浪費時間辯駁了，只增笑爾！
當前任何城市都不值得你去投資當地的房地產，如果是剛需你可以考慮購買，但是需要注意的是我對
剛需的定義是——不買房可能會導致家庭破裂。買房前，請務必和家人攤開說明當前形勢，分析利害，然後再做決策。決策之後不管怎麼樣，同甘共苦，不要再出現互相埋怨。
閱讀更多 驚鴻小生 的文章
