豆沙的冷
答客戶:
寫字樓看完我的個人分析
▼
首先是負利率所導致的：
2016年1月我國CPI超過國有大銀行一年期存款利率，2月又超過股份制銀行，這標誌著我國現階段已進入真實的負利率時代，據測算，10萬元存銀行一年淨虧537元，出於保值增值的需要，較稀缺的高端寫字樓方面的投資需求明顯增強。
其次政策改動，2016年5月1號全面實施營改增政策中，
▼
首次將不動產列入抵扣範圍，等於是降低了企業置業投資的門檻和成本。企業對房地產尤其是商辦物業需求明顯增加，此外，5月初住建部出臺的房屋租賃新政規定，允許將商業用房按規定改建為租賃住房，這實際上是鼓勵投資寫字樓的收益權利，更進一步刺激了寫字樓投資需求的增長。
想投資，買黃金嫌增值慢，買股票嫌風險太大，越來越多的人選擇購買寫字樓，為什麼要買寫字樓？
★★★人們為何熱衷投資寫字樓原因如下:
1.投資寫字樓的理由
所謂投資寫字樓，是指投資者為了賺錢而投入的一定資金，購買寫字樓的經濟行為。寫字樓投資者購買了寫字樓之後，可以自己親自經營使用，也可以出租去給別人經營使用，坐收租金，或委託商管公司代為經營，坐收利潤分成，還可以待價而沽，等寫字樓增值時，專手獲利。當需要資金時還可以用它作為抵押品，獲取信貸資金。在它被抵押時，仍可以用各種靈活形式加以經營。
2.投資寫字樓的優越性
風險小、省心省力。股票投資需要投資者具有相當完備的專業知識，需要投資者具備相當靈活的信息獲取機制，需要投資者整天盯著盤子看，需要投資者具備巨大的風險承受能力，需要投資者具備跟股票市場中機構投資者不相上下的市場嗅覺和判斷力，所以這都不是一般投資者所能具備的。
3.門檻低、靈活度高
實業投資由很大的進入門檻，講究規模，講究實力，非一般投資者所能為之。
4.錢生錢、保值增值
寫字樓投資的未知因素非常重要，一旦市場成為旺市，那就越老越值錢，就能達成“一屋旺三代”的理想境界。
★★★同時又覺得寫字樓的風險:
四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。

1️⃣·投資前四個風險要提前瞭解
1.瞭解規劃、預防貶值風險
預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會湧現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成衝擊。所以在出手前瞭解未來區域規劃也是很有必要的。
另外，寫字樓由於受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立於不敗之地。
2.目標精準，防止租賃艱難
在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對於區位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
3.選對時機，規避不正當競爭
專業人士介紹：寫字間不同住宅，開盤並不是投資寫字間的最佳時機，恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所佔的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
4.量體裁衣，謹防壓力過大
由於購買寫字間的資金相對較高，多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高於住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產稅等各項稅費，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現週期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經濟能力，以免在後期還款壓力山大，又不得不急於變現，造成不必要的損失。
2️⃣·八招教你成功投資寫字樓
1.區位資源：
這裡的區位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什麼樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產增值主要來源於土地的增值，交通便利的市中心由於土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業辦公配套設施齊全，才能商機勃發，更具有投資或辦公價值。
2.設計、外觀：
作為企業，辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所，同時也承載著一個企業對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛生間、景觀區等設計是否有品位，採光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業的使用價值以及投資價值。
3. 使用方便：
對於實際使用的企業來講，寫字樓入住後，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這裡的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業才能在此長久發展，也會形成口碑，只有企業爭相進駐，投資者的收益才會最大化。
4.物業不可忽視：
作為投資辦公產業，寫字間的增值、保值，離不開物業的管理與服務。物業管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養、整體服務形象等問題。這些環節有一個出現問題，都會影響辦公企業的體驗感受，試想沒有任何一個企業喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業檔次高的項目，以後有可能會產生較為穩定的收益。
5.軟性配套：
除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這裡的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網絡是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發展，通風、採光、門禁、監控等最新智能產品與技術不斷湧現，智能化系統的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將最新的信息化、智能化系統引入到自身的產品中，方便企業辦公的同時，更節能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統的寫字間都是值得關注的。
6.自用型客戶比例：
投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業公司檔次低，小業主過多，流動性大，不但會影響物業的管理水平，經濟水平不好時，小業主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。
7.投資比較：
投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業管理以及設計配套更完善，提升企業的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷湧現，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由於招租困難，特別是招不到有實力的企業，勢必導致租金也很難有所提升。
8.投資回報率：
當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據此處寫字樓周邊的物業剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據自己的資金情況，來選擇投資項目。根據國際專業理財公司的計算原則，15年內收回投資總價表明該項目具有可投資價值。
結語:量體裁衣，是關鍵。適合自己才是最好
城固自媒體
總的來說，你這個問題有點籠統，寫字樓不同於住宅，它對地段的要求更高，更明確。
如果你在一線城市，位置地段較好，那絕對可以投資，如果是在小城市或者較偏僻的位置，寫字樓投資就要慎重。
通常來說同地段的住宅均價一般會高於寫字樓，但是寫字樓的租金和投資回報率是遠高於住宅的，所以位置地段好的話是可以選擇寫字樓投資的。
還有就是寫字樓周邊的配套，周邊環境，交通情況，物業管理，車位配比，這些都會影響寫字樓將來的運營情況。所以買寫字樓的時候不要光看寫字樓本身，這些都要認真考察。
最後就是提醒你商業地產再次銷售較難，增值的越多稅費越高，最適合是長期持有，這些你也要考慮進來。
