舊改熱潮下，一家外地房企今年在廣州舊改項目中狠砸400多億元，這能幫助房企過冬嗎？
房地產存量下半場，城市更新愈加活躍，大小房企重金砸向舊改。
10月13日，時代中國以63億元拿下66.77萬平方米的廣州新塘官湖村舊改項目。加上此項目，2019年至今，時代中國已接連拿下廣州福湧村、禾倉村、橫潭村和官湖村共計4箇舊改項目，改造總面積約230.4萬平米，總投資172億元。
除時代中國外，萬科、保利、富力等也在搶奪舊改項目。據統計，目前全國實施舊改、推出舊改的大中城市在20個以上，而介入舊改的大中型開發商在50家以上。
在增量土地供應有限的情況下，房企們加速佈局舊改，以獲取土地儲備。但多位業內人士指出，舊改往往面臨著較長的開發週期和較高的資金要求，再加上地域制約和各地政策變化，更是對開發商構成嚴峻考驗。
舊改殺出大“黑馬”
在這一輪舊改中，時代中國表現兇猛！
除本月13日以63億元摘得廣州官湖村舊改項目外，此前6月，時代中國以8億元拿下廣州花都橫潭村舊改項目；3月，時代中國先後斥資46億、55億拿下廣州禾倉村、福湧村舊改項目。此外，據時代中國披露，目前公司城市更新項目數量為85個，總用地面積約1236萬平方米。
事實上，加速爭食舊改的並非時代中國一家。
無冕財經據公開報道統計發現，截至10月13日，共有22家房企通過舊改納儲，且佈局城市已不侷限於四個一線城市，福州、珠海、佛山等二三線城市亦有房企佈局。
大型房企如萬科、融創、保利等，均在舊改項目上斥資不少。今年7-9月，保利先後拿下廣州柯木塱、漁沙坦、中新村3箇舊改項目，並摘得佛山禪城舊改地塊；
其中，中新村和佛山禪城舊改地塊總投資金額達162億，總舊改面積約104.05平方米。萬科則在深圳、佛山、福州、烏魯木齊等地拿下6箇舊改項目。
中小房企也不甘示弱。7月，越秀地產以210億拿下廣州番禺里仁洞村舊改；9月，佳兆業拿下廣州荔灣海南村舊改，改造面積達359.64萬平米；新力地產則以196億元拿下廣州增城新塘新墩南安村舊改。
與此同時，房企紛紛走出“舒適區”，有靠舊改擴大異地佈局之勢。
碧桂園進軍雲南昆明接手舊改項目；佳兆業首進上海，摘得嘉定城中村舊改地塊；而上海升龍集團更是以兇猛之勢“殺入”廣州，今年一舉拿下4箇舊改項目村，以446億元的投資額、1383.25平方米的舊改面積，擊敗萬科、保利等知名品牌房企，高居首位。
眾多房企搶跑舊改新賽道，是熱點城市進入存量時代、地價高企不下的必然選擇。
有業內人士表示，目前包括廣州在內的一線城市土地供應呈下滑態勢。城市新增可開發土地的不斷減少以及政府在土地市場的謹慎態度，使得舊改成為開發商解決土地供應瓶頸的重要渠道，房企也藉此方式降低自己的開發成本。
克而瑞也指出，在拿地方式上，單一的招拍掛拿地已經不能滿足大部分房企降低土地成本、擴大拿地規模的需求，參與舊改、合作成為較多房企拓展拿地渠道的重要方式，尤其對於部分核心一二線城市來說，只能通過舊改來獲取城市中心的地塊。
低成本獲得更多土地資源之外，高利潤率亦是房企“心動”的緣由。佳兆業董事會主席郭英成曾介紹稱，佳兆業在深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。
不易啃下的“硬骨頭”
舊改這杯羹，已有房企嚐到甜頭！
據時代中國透露，2019年上半年，其新增來自城市更新業務的收入為6.41億元。該公司董事長岑釗雄在今年的投資者會上還表示，上半年時代中國城市更新業務毛利率高達84.9%，該業務將成為公司未來利潤穩步增長的重要支撐。
隨著粵港澳大灣區多個城市相繼發佈舊改政策，業內人士表示，城市更新已成為地產下半場機會所在。中泰國際研報亦表示，近期廣東省發佈的加快三舊改造文件為行業亮點，預計舊改政策利好將不斷釋放，舊改題材將持續演繹。
今年以來部分房企參與舊改項目概況
房企逐鹿舊改的身影不斷，然而，高利益與高難度往往相生
舊改“難度大”是多數房企的共識。有20年舊改經驗的佳兆業主席兼執行董事郭英成在2018年業績會上就直言：“舊改當然是比較難，特別是在政策不明朗的情況下、社會變化的情況下舊改是很難的。”
舊改之難，在於其地域性特徵明顯，且流程複雜、週期冗長，需要長期資金支持。在高利潤背後，舊改項目如同“定時炸彈”，讓房企承受著巨大的不確定性。
與有錢就能通行的招拍掛市場相比，舊改涉及業主、政府、投資機構等諸多主體，更考驗開發商的區域關係、舊改經驗和人情技巧，過江龍難敵地頭蛇的現象也就不足為奇。
以廣州為例。無冕財經統計發現，截至今年10月13日，廣州完成公開招標的舊村達到23條，參與企業16家，其中外來企業只有升龍集團和融創兩家，其餘均是廣東本土企業。
“舊改是一個政府、企業、城中村三方的利益博弈過程”，保利城市更新事業部副總經理郝志彪就曾在公開場合表示。比如去年5月，中鐵置業集團便因拆遷補償安置糾紛，放棄了立項八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項目，無奈退出深圳舊改市場；再如2007年益田集團就已入駐的木頭龍舊改校區，至今業主簽約率仍停留在99.7%，剩下4戶尚未簽約。
也有多位舊改開發商指出，由於各地城市更新政策不一，舊改不僅是一個優勝劣汰的過程，也需要倚靠本地政策等。
以深圳為例。2018年11月，深圳市規土委發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（徵求意見稿）顯示，深圳部分城中村改造暫緩，各區一定比例的城中村暫不拆除。而在部分核心行政區，不改造比例高達75%。
新政下，手中項目恰被納入其中的開發商只得吃下閉門羹，開發週期將被迫延長，項目估值也將大打折扣。
在政策及市場複雜多變等因素作用下，冗長的開發週期和長期的資金投入成為開發商涉足舊改的普遍難題。
在深圳，截至去年底，深圳歷年列入城市更新計劃的741個項目中，已獲得實施主體批覆項目191個，立項項目實施率僅為26%。
按照郭英成的說法，正常情況下，一箇舊改項目的轉化週期是五年左右。而如果改造期間出現變數，週期將會進一步拉長。佳兆業拿下的平湖舊村項目，從公司進駐到一期供地，就花了近十年時間。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦指出：“舊改項目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發週期比較長，對於資金方面的要求也很高。這就需要房企具有較強的資金實力、資源調配能力、產品研發能力等。”
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