漲價來得太快，就像龍捲風。
最近淮安樓市最火熱的詞無非是漲價！
這些樓盤漲價的消息，在銷售的朋友圈裡高調地傳播著的同時，也很容易刺激到買房者本來就焦慮的神經。
現在買房與否？未來淮安房價走勢如何？
也許在今天的三大強信號，你可能會找到答案。
信號一：扎心了！還沒入市一批樓盤放風價就上漲了
信號二：一二手房倒掛福利正消失 撿漏成為過去時
信號三：高價地主攻樓市 “地王”集中入市
01
扎心了！還沒入市一批樓盤放風價就上漲了
在如今的淮安樓市中，放風價一詞出現的頻率尤其高。
隨著新地塊的入市，一些新盤放風價也順勢上漲。
刷新！保利·堂悅放風價1.5萬元/㎡
上週末剛剛日光的星雨華府，備案均價為10400元/㎡，但與之僅一路之隔的保利·堂悅首批房源放風價就已高達15000元/㎡。
猛漲！觀淮府放風價9000元/㎡
去年年末因地處淮陰東北板塊內，土地成交樓面價高出3000元/㎡而一舉成名的觀淮府，現樣板間及售樓處已經開放，9000+放風價不僅甩開同板塊內樓盤均價，更是直追東南片區。
實在！融達廣場放風價14500元/㎡
要說一房難求，在去年融尚廣場絕對算一個，即便是在13760元/㎡備案價刷新新房房價的情況下。可如今在該片區內另一新盤放風價再次上漲，融達廣場憑藉比融尚廣場更過硬的學區配套，14500元/㎡的放風價可以說是最實在一個了！
突破！富康城放風價7000元/㎡
同樣也是在去年年末拿地，以造城者姿態入市的富康城目前放風價為7000元/㎡。
如果說以上樓盤不管是地段還是配套都比較熱門，那麼位於淮陰區西北板塊的富康城，在配套地段資源上絕對不佔優勢，這個放風價絕對具有突破性。
不過放風價並不意味著是開盤價，純新盤要上市，老盤要加推，先來個放風價，為的就是給購房者一個心理預期。
放風價的上漲只能說房企對於市場預判信心較大，最終結果如何，還得看政府、市場、購房者，三者缺一不可！
02
一二手房倒掛福利正消失 撿漏成為過去時
自2017年備案價政策出臺後，淮安主城區內幾乎都出現一二手房倒掛現象，其中最典型的當屬缽池山板塊及生態新城區域。
只不過，這種新房買到就是賺到的“倒掛”福利正逐漸消失！
以2019年下半年新入市項目為例，位於清浦老城區內的融創廣場首批毛坯備案價為8990元/㎡，首批精裝備案價為10790元/㎡。而目前與之一路之隔的金吉華冠苑二手房掛牌房價毛坯均價約為8900元/㎡，精裝約為11000元/㎡，一二手房房價基本持平。
位於清浦新城板塊內的淮府項目，首批毛坯備案價為8618元/㎡，精裝高層備案價為9600元/㎡，毛坯多層洋房備案價11800元/㎡。與此同板塊內，同樣是頭部房企之一的恆大名都二手房精裝均價僅在8600元/㎡左右，毛坯更是普遍低於8000元/㎡。
位於城西板塊內的淮海天宸項目，首批精裝高層備案價12800元/㎡，毛坯多層洋房備案價12350元/㎡。目前與之一路之隔的巨一首府精裝二手房均價在12000元/㎡左右，毛坯二手房均價10000元/㎡。
位於開發區城東板塊的碧桂園高鐵小鎮，首期開盤毛坯備案均價為7556元/㎡，開盤均價在7200-7300元/㎡，而當時同區域在售項目洋房均價僅在6800元/㎡，二手房基本與之持平。
可以說，目前淮安倒掛最為顯著的除了生態新城東片區，其餘板塊正逐漸縮小，撿漏正逐漸成為過去時。
03
高價地主攻樓市 “地王”集中入市
倒掛福利的消失，很大一部分原因是新盤地價的上漲。
而今年又是淮安“地王”入市年。
2017年年度地王——花漾城IHC
該地塊在2017年7月28日成交，成交樓面價為5685元/㎡。經過長達兩年的籌備期，項目在2019年10月28日，營銷中心正式開放，預示著花漾城二期地塊項目正式面市。
佔據淮安老城核心商圈，清河小學及清中學區加持，項目40多㎡房源更是備受熱捧。據悉，該項目小面積市場放風價達17000-18000元/㎡，大面積市場放風價在14000-15000元/㎡，預計今年下半年入市。
2018年年度地王——成賢府
在2018年6月淮安主城區土拍中，石榴集團雙蛋黃一炮而響，讓當日以5209元/㎡樓面價成交的真“地王”黯然失色，該地塊便是成賢府項目。
與其同日拿地的石榴淮上院子項目拿地樓面價5016元/㎡，日前在售毛坯高層備案均價9580-9980元/㎡，由此來看拿地價更高的成賢府，房價恐怕也會在9500元/㎡以上。
目前該項目營銷中心已經開放，預計上半年首開。
2019年年度地王——保利堂悅
2019年5月23日，在經歷298 輪加價後，保利以重金摘得淮自然(新)掛2019第2號地塊（生態新城沁春路222#地塊），最終成交總價12.155億元，成交樓面價約為5872元/㎡，再創單價地王新記錄，包攬2019年土地成交總價、成交樓面地價雙冠軍。
1.5萬元/㎡放風價早已響徹全市，項目目前正在接受意向登記，預計首開3棟高層及2棟洋房，推出房源量約146套左右，戶型面積為140-180㎡，預計最快4月底首開。
地王入市，催漲房價，你說你不可以不買地王，但近一年土地成交價已不再是往昔！
畢竟新出讓地塊起拍價都能與曾經“地王”價“比肩”了。
此現象在去年下半年土拍中尤為明顯。
11月27日，淮安市自然資源和規劃局 決定以掛牌方式出讓12(幅)地塊的國有建設用地使用權。
位於延安路南側、航運路東側的淮國土(浦)掛2019第20號，該地塊起拍樓面價2464元/㎡，比其“鄰居”融創廣場2524元/㎡的成交樓面價只低了60元/㎡。不過12月9日，自然資源和規劃局公告該地塊因故終止掛牌出讓。
位於鐵雲路西側、杜康橋路南側的淮自然(安)掛2019第11號地塊，與淮安區地王項目中南熙悅只隔了一個周恩來紅軍小學（北校區），位置非常優越。此地塊起拍樓面價2620元/㎡，較“地王”中南熙悅2837元/㎡樓面價，僅低了217元/㎡；高於今年6月中南、水利聯合摘得的淮自然(安)掛2019第2號地塊58元/㎡。
最終，該地塊經過70輪報價，被淮安市康達房地產開發有限公司以4.257億元摘得，成交樓面價3489元/㎡。此價格也再度打破了淮安區的樓面單價“天花板”，成為淮安區“新地王”！
大學城板塊，出讓位於明遠路北側、合意路西側淮自然(開)掛2019第14號地塊，起拍樓面價2337元/㎡。雖低於2018年1月成交的“地王”富冠鉑樾府樓面價4208元/㎡，但已高於同板塊高端項目九龍源著2123元/㎡樓面價。
最終該地塊經過34輪報價，被江蘇水利房地產開發有限公司以總價4.86億元競得，成交樓面價2514元/㎡。
當面粉貴了，還能指望麵包便宜嗎？
2019年淮安主城區重點土地成交情況一覽
寫在最後：
隨著一二手房倒掛福利盤相繼收官，淮安樓市房價不再倒掛的板塊將越來越多。也許只有憑藉著不可複製的資源配套優勢，以及新房補給不足之下，一二手房倒掛將長期存在，譬如生態新城東片區。
在倒掛福利縮小，高價地項目成市場主流之下，對於真正有買房需求的購房者而言，能撿漏的也許就是每一個當下。
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