3月31日，美的置業控股有限公司（03990.HK，以下簡稱“美的置業”）2019年業績報“出爐”。公司2018年上市以來，在資本市場表現亮眼，股價漲幅也大幅跑贏同期恆生指數。
美的置業股價收益遠超大盤，那麼公司這種跨越週期的長期投資價值是否可持續呢？下面來看看。
一、2019年度業績回顧
下面先回顧一下公司2019年的業績情況。
1.合約銷售：2019年全年，美的置業合約銷售額達到1012億元，同比增長28.1%，跨進“千億門檻”。2015-2019年複合增長率達73.8%。其中，美的置業在長三角區域的銷售增長較快，同比增長43.8%至363億元；珠三角區域增同比增長9.5%至187億元。
2.營收及業務發展：公司2019年實現收入約411億元，同比增長37%。業務上，公司繼續堅持“聚焦房地產主業，‘兩翼’協同“戰略。從收入結構上，物業管理服務與物業租賃收入呈現較大增長潛力。
3.盈利能力與利潤：淨利潤為43億元，同比增長32%；核心淨利潤為41.78億元，同比上升27%；公司擁有人應占利潤為43.05億元，同比上升34%。盈利能力保持較高水平，毛利率為31.6%；淨利率為10.5%；歸屬股東淨利率為10.4%。
4.債務水平及償債能力：淨負債率方面，公司實現連續三年下降，於2019年12月31日，公司淨負債率為89.0%，同比下降約8個百分點。公司持有現金268.4億元，未使用銀行授信為832.4億元。總有息負債546.5億元，一年期內有息負債佔比17%，現金短債比為2.95，償債能力大幅提升。
5.土儲情況：2019年，公司新增土地儲備的總建築面積約1453萬平方米。截至報告期末，其土地儲備的總建築面積達5908萬平方米，涉及278個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的59個城市。
6.分紅情況：董事會建議派發截至2019年12月31日止年度之末期股息每股1.60港元（2018年：每股1.2253港元），以19.4港元股價計算，股息率為8.23%，高於同行及港股平均水平，具備吸引力。
眾所周知，全球資本市場中20年以上的價值股，如茅臺、格力、美的、蘋果等等。這主要源於其穩定的市場地位及現金流，具備跨週期屬性。這些具備長期經營優勢的公司，只要不犯大錯誤，就能夠長期維持“利潤增長-再投入-利潤增長”的持續經營模式。因此具有很高的投資價值。
而目前，地產正發生重要改變，這也將影響未來地產行業的投資邏輯：1.政策調控常態化，總量呈現"去週期化"；2.住宅需求迴歸居住屬性;3.全球或長期進入低利率，甚至負利率時代。
房企迴歸長期經營的穩定環境及估值提升的契機出現了，地產企業要維持”不敗之地“，源於管理兩大循環：1.經營現金流循環；2.債務現金流循環。下面看看美的置業這兩個方面的優勢如何？
二、立足長遠：產品、科技與現金流
先看，經營現金流方面。房企要維持經營現金流的循環，提高資金的使用效率和週轉率。從消費者角度看，去化的本質是產品及品牌，這方面美的置業近年的產品力產生質的提升，且可預見仍能持續提升。
公司產品力提升的內核是“5M智慧健康”，既智慧社區的升級。”智慧科技“是美的置業產品力的標籤，也是與行業其他產品形成“差異化”的主要競爭力。同時，2019年美的置業產品，引入第三方飛檢和五大評估體系，全面推廣了“匠芯”製造體系，應用佔比已覆蓋至85%。
科技與製造體系這兩大產品力驅動力都源於公司堅持”兩翼“戰略的落地與成熟。
美的置業2019年成立行業首個智慧生活研究院，實現智能化平臺自研，並聯手阿里雲落地首個AI智慧社區；入股深圳歐瑞博科技，豐富現有智慧家居產品品類與應用場景；為近20家房地產開發商提供智慧生活解決方案。
公司堅持“房地產+產業”定位，以智慧生活研究院、建築品為雙“研發核”，實現產業生態全景佈局。公司打造的一站式智慧生活系統解決方案，實現全品類互聯互通，場景功能多達170多項。智能科技和產業賦能之下，公司“5M智慧健康社區”這一智慧產品IP得到強化。公司管理層表示，2020年起公司新拿地項目均將配置AI智慧社區功能。
正是美的置業快速提升的產品力，支撐公司穩定的去化能力，穩固公司的市場地位。對於土地的再投資，美的置業管理層表示，一般根據當年銷售總規模和回款情況，以1/3的金額進行補倉。可持續的“回款+在投資”使得公司具備了長期持續經營的優勢。
其次，在維持債務現金流方面，由於地產商業模式決定融資端的現金流循環同樣重要，這也是債務情況會極大影響公司估值的原因。對此，美的置業財務上一直保持十分穩健。
地產企業需要有維持兩個方面的平衡：1.有足夠的現金滿足短期債務的償還；2.有足夠的信用和財務能力實現不同信用週期下的債務置換。
短期債務循環方面，公司具有較高的“抗風險”能力。截至2019年，美的置業持有現金及現金等價物達到269.4億元，而現金短債比進一步上漲至2.95，償債能力極大的提升。
而長期債務循環方面，信用評級與債務結構影響著公司的再融資空間和能力。信用評級方面，2019年美的置業的主體信用評級為AAA，評級展望穩定。債務結構方面，公司的存量債務中銀行借貸的佔比進一步提升至66%，整體一年以內到期的短期債務佔比下降到17%。
債務結構的優化也有助於美的置業進一步發揮低成本融資優勢，鞏固核心融資能力。年內，美的置業的借款總額加權平均實際利率進一步降低，為5.87%。其中，新增借款加權平均實際利率達5.76%。
較優的再融資實力推動公司的再融資保持通暢。根據近期公告顯示，2020年，該公司抓住市場窗口期，成功以4%的低利率發行14.4億、4年期公司債券，創公司發債票面利率歷史新低，也是2017年以來同期限民營房企債券最低利率。
三、逆勢成長：土儲結構調整成熟
作為一家在行業具備長期優勢、“護城河”的一家企業，接下來投資者便會關注公司其成長性如何。一家企業的成長主要源於兩個方面：1.行業總量增長；2.行業結構構型增長。對於地產行業而言，目前總量穩定但天花版明顯。因此地產企業的成長性至關重要。
過去幾年，美的置業的成長性是有目共睹的。截至2019年，美的置業合約銷售額達到1012億元，同比增長28.1%。根據克而瑞數據顯示，美的置業2019年排在行業TOP34，而到了2020年第一季度，公司以151.5億合約銷售及104.7億權益銷售位列行業TOP31，行業地位正在逆勢向前。
2017-2019年隨著行業“去週期化”，過去各大黑馬在衝刺進入800-1000億規模附近後便開始求穩，增速放緩。2020年遇上疫情影響，通過撬動槓桿帶動規模增長的時間窗口已消失，能在通過結構性增長難度也越來越大。
而公司在2019年度業績會上表示，公司銷售規模不做強制目標，但長期預期增速保持20%左右。那麼美的置業如何做到可持續的成長呢？
第一，如上文第一部分所述：卓越的產品力。正是因為地產正式進入“產品為王”，同時公司的產品多為改善性需求，而改善性需求的爆發正是建立在城鎮化後期及大量存量市場的基礎上。可以說，當下才真正進入美的置業的發展“節奏”。
第二，公司有足夠支撐發展的存量土儲，以及穩定的再投資速度。同時，也依賴於不斷提升的產品力，公司有實力在一二線奪得市場。
2018年以來，美的置業土儲結構一直進行調整和優化，逐步向一二線城市靠攏。2019年，美的置業新增的土儲面積中，一二線城市佔比高達64%，長三角和珠三角區域佔比58%。年內，通過招標、股權收購等多種方式新增的土儲權益建面約1117萬平方米，新進入上海、杭州、武漢、天津、南通、台州、東莞、惠州、茂名、等城市。
截至2019年，公司土地儲備的總建築面積達5908萬平方米，涉及278個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的59個城市。其中二線以上城市佔比達到54%，長三角、珠三角地區佔比達到45%。
同時，城市更新也成為公司土儲增長的重要驅動力。目前，美的置業擁有的城市更新項目共有10個，規劃建築面積402萬平方米，可售貨值549億。
結尾：受機構與資金持續關注
在地產進入“長跑”時代，美的置業秉承“科技+產業”的基因支撐公司長期投資價值。而公司目前也逐漸引起市場機構和資金的關注。同時，公司宣佈年末派息達到1.6港元/股，股息率超過8%，這也使得公司股權在市場的吸引力大大提升。
2019年以來，公司被花旗、法巴、中金、大摩、中信等多家投資機構覆蓋並給予“買入”或“增持”評級;此外，美的置業2019年還成功完成配售，改善股票市場流動性，併成功被納入恆生綜合大中型指數成分股、港股通指數等7大指數。
根據各大機構一致性預估，預期美的置業2020年歸母淨利潤為56-57億元，同比增速為32-33%，並且公司有望將此增速延續至2021年。可見，公司的利潤增長具備一定的“確定性”，這在全球市場越發動盪的環境下，顯得稀缺。
聰明的資金已在行動。美的置業在進入港股通以來，南下資金對公司持股比例穩定上升。而特別在進入2020年以來，受到全球經濟動盪影響，南下資金對公司持股比例不降反升，從不足1.5%上升至目前接近2.7%。可見，資金對公司越發青睞，美的置業逐漸成為具備成長潛力的價值股標的。
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