2018年最後一個月
北京房地產市場還好嗎？
自去年“3·17”新政頒佈到現在的20個月裡，政府的政策調控效果顯著，“量價齊跌”“十年九調控”進一步表明了房地產市場與宏觀調控的密切關係。政府調控頻次之所以如此密集，主要在於政策調控效果具有周期性的特點。
政策背景
從2006年至今的房地產政策出臺時間來看，歷史上12月僅有3次與房地產相關政策出臺，且全部為利率調整。從過去十二年政策出臺月份來看，12月政策出臺頻次第二低，僅次於6月及11月。4月份為歷史政策集中期，主要在於3月舉辦的兩會是房地產市場節點。
因此，從歷史趨勢來看，預計12月份新政出臺幾率非常小。
預計：12月二手“穩小增”
調控影響週期，市場具有不確定性： 2006年以來，與房地產相關的調控政策共有32次（不含降準降息），整體房地產市場成交量並沒有市場規律性可尋，這也是房地產市場很難準確找到高點和低點的原因。在不同市場環境下，成交量的發展趨勢也大有不同。
歷史最密集調控週期內下跌週期持續2年：在2010-2013年的四年間，政府共出臺16次調控政策（不含降準降息），佔據十二年來房地產調控數量的50%。在集中調控期間，2010-2011年成交量連續兩年下滑，2012-2013年成交量以同比15%-20%的速度回升。
歷史12月成交量為全年第2高： 當前市場環境與2010-2013年的市場環境相似，對比該歷史階段12月份的成交量來看：2011-2017這七年間，有五年的12月成交量環比漲幅在20%以上。對比2010-2017年各月總成交量對比來看12月份成交量僅次於3月份位居第二高。
預計12月將會“穩中略有增長”：2018年第四季度受到9月最新出臺的公積金收緊政策影響，北京房地產月均成交量由1.5萬套/月下滑至不足9000套/月，11月份預計全市二手住宅成交量在1.1萬套左右。結合當前實際政策環境，預計12月北京房地產市場成交將呈現“穩中略有增長”的態勢。
預計：12月新房“黃金期”
豪宅集中供應： 12月是新房供應的 “黃金”期，10月份以來許多項目（尤其是豪宅）集中放證。截止到11月25日，今年北京全市住宅供應59607套，相比去年全年上漲52.36%，其中豪宅供應3833套，相比2017年全年上漲26.84%.2018年10月1日-11月25日豪宅供應2365套，相比前9個月上漲61.1%。
新供應盤性價比高：年底新房集中供應，一方面為購房者提供了更多選擇空間，另一方面，新房豪宅（單價10萬/㎡以上）項目均位居南二環、南三環，加上不超過12萬/㎡的單價，性價比頗高。即將開放供應的南二環限價房佑安府單價不到9萬元/㎡，不僅量多且樓盤品質高，也是非常不錯的選擇。
開發商最優惠月份： 根據麗茲豪宅研究院過往數據顯示，年底、月底均是開發商優惠力度大的時期，有迫切購房需求的消費者可以把握合適時機，看準下手。
圖解：二手房市
政策收緊期：2010-2013年，政府連續出臺限制性政策，北京限購政策及首付比例不斷升級。從成交量變化趨勢來看，每有新政出臺的次月，成交量直接下降60%左右，在期間不出臺新的政策的前提下，成交量會在連續下降3-5個月後開始小幅回升 ，與新政出臺前成交量相比降幅收窄至40%左右。從價格趨勢來看，成交價格會在調控的第3個月開始出現下降，歷史最高降幅在15%左右。
政策利好期：2014年“9·30新政”提出“不認房、不認貸，七折利率迴歸”，調控3個月後成交量及價格開始上漲；2014年9月-2016年2月降息降首付，成交量與調控前相比最高上漲200%，價格漲幅相比調控前上漲60%左右。
歷年成交量與價格趨勢及政策變化，點擊可看大圖
根據房產政策的頒佈和影響週期，我們將上圖中的數據分為A/B/C/D四個階段，以此分析各階段政策變化對成交量價的影響如下：
A
國八條/京八條：二套首付提高至60%，北京限購升級
成交量：連續10個月持續下滑60%，第11個月開始回升，降幅收窄至50%；雖然2012年政策持續收緊，但 全年成交量仍保持穩定；
成交價：連續下降10個月，降幅約11.7%，第11個月後價格開始回升，連續12個月上漲20%。
B
個稅按照20%徵收，二套首付提升至70%
成交量：下滑54%（不含集中網籤月），之後10個月持續穩定在同一水平；2014年經濟環境影響成交量進入新一輪下滑，持續一年時間；
成交價：價格並無影響，調控一年上漲20%；到2014年成交量下滑，價格穩定。
C
下降首付及貸款利率，利好政策期
成交量：3個月後開始以20%的增幅上漲，12個月後達到最高漲幅200%；
成交價：3個月後價格開始上漲，以2%-6%的月增幅持續上漲，21個月後最高漲幅達到60%。
D
限購限貸限商持續收緊
成交量：持續下滑5個月，最高降幅75%，5個月後開始回升至調控前成交量高點的50%；
成交價：連續下滑10個月，最高降幅達到15%，10個月後開始小幅回升且穩定在一定水平。
據歷史數據顯示，政策調控雖具有周期性，但週期具有不規律性，與政策力度、頻次及經濟環境等息息相關，很難用“規律邏輯”或“經驗邏輯”來做市場的預測。
總之，對於剛需消費者來說，“有需求的時間永遠都是最佳時機”；而對於投資客來說，任何節點都有風險，而“穩”則是最低風險點
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