隨著房地產市場的發展，行業中湧現出一批批令人關注的企業，從最早開始成熟的粵系房企，到前幾年激進的閩系房企，到後來不斷崛起的浙系房企，都成為了行業的佼佼者。隨著城市輪到發展的推進，大鄭州地區的市場崛起，近幾年不少房企加大了中原地區的佈局，這也將豫系房企推到了眾人的視線中。本文將針對豫系房企發展現狀及其背後的邏輯進行深入研究。
01
市場制約下豫系房企發展相對緩慢
整體來看，豫系房企相比粵系、閩系、浙系等其他地區房企而言，發展較慢、規模較小，全國化程度較低。這一方面是因為河南省內整體城鎮化水平較低、居民收入不高，從而導致內需不足；另一方面也與河南房企在發展上也相對保守、風險意識較強有關。
1、河南省內城鎮化率較低，房地產市場發展相對落後
2018年河南省的GDP為48056億元，在全國各省市排名第6位；房地產投資開發額達到7015億元，在全國排名第5；商品房銷售面積更是達到了13991萬平方米，在全國各省市中僅低於廣東省。可以說，河南省的經濟總量以及房地產市場的整體規模在全國來看處於不錯的水平。但是，河南省的常住人口9605萬人，人均GDP低於全國平均水平，而較低的人均生產總值也使得省內的人均收入較低。2018年全省的人均可支配收入僅為21964元，遠低於全國平均的28228元。這就導致市場購買力相對較弱，拉低了全省的商品房銷售均價。據統計局數據顯示，2018年河南省的商品房銷售均價為5758元/平方米，在全國僅排在28位，大大落後於全國平均水平，與周邊各省相比也較低，河南房地產市場整體發展動力顯得較為不足。
此外，河南省內城鎮化水平相對較低，2018年全省的城鎮化率為51.71%，低於我國59.58%的城鎮化水平，諸多省內三四線城市的房地產市場仍然欠發展，省會鄭州對省內其他三四線城市的虹吸效應較強。從2018年河南省內各城市的房地產投資額來看，作為省會的鄭州達到了3258.4億元，佔比為46.45%，而排在第二的信陽僅為423.89億元，佔比為6%。可見鄭州的房地產市場的開發力度在省內一騎絕塵，遠遠地把其他城市甩在身後。這是一個長期的形勢，根據國家統計局的數據來看，從1998年到2018年的二十年間，鄭州的房地產開發投資額在河南省的平均佔比達到了41%，預計未來較長的一段時間也會繼續保持。
從廣東、福建以及浙江等經濟比較發達、房地產市場發展比較成熟的地區省會城市房地產開發投資額在本省的佔比來看，省內城鎮化水平較高，中心城市房地產開發投資佔比相對較低，這就說明省內其他城市仍有較大競爭力，為企業規模發展提供了更多的空間。相比之下，河南和其周邊省的房地產城市集中度都比較高，中心城市吸附力強大，其餘城市發展動力不足，這也就導致本地房企高度集中於單城市，競爭壓力較大，無法進行規模化發展，這也就導致了這些地區房企的規模滯漲。
從開發企業角度來看，由於省內除鄭州外其他城市的房地產市場發展較為平均，省內各三四線城市市場主要以當地小企業開發為主，這就導致河南省內房地產開發企業眾多，但是規模普遍較小。根據統計局數據顯示，2017年河南省房地產開發企業數超過7200家，但是2018年省內房企的平均開發投資額僅為0.97億元，全國平均水平為1.25億元，相對於擁有市場比較成熟的廣東、福建、浙江等省而言更是長期較低。這就意味著各市縣市場往往會由本地小房企瓜分，導致豫系房企難以形成較大的規模，這點從房企的銷售排行榜上也可見一斑。
2、豫系房企在銷售金額百強中佔位較少且排名靠後
從歷年的銷售金額排行榜TOP100來看，豫系房企的上榜數量遠遠不如強大的粵系、京津系以及閩系房企。據統計，2018年流量銷售額TOP100的房企中，粵系房企最多，共有27家，其次的京津系和閩系房企分別有19家和17家，這三系房企就已經佔了100強的半壁江山。浙系房企、成渝房企近年來發展勢頭也較為迅猛，2018年百強中也分別有7家和8家。至於蘇系房企雖然上榜的房企數量和豫系房企差不多，但是整體質量較好，排名都相對較高。
除了上榜企業較少之外，豫系房企整體的排名也相對靠後。以2018年的銷售金額流量榜單為例，豫系房企排名最高的是42名的建業地產，其次則是排名58位的正商地產，接下來的鑫苑中國、和昌集團和康橋地產都在80名開外。與此相比，其他各系房企至少在10-30名都有所斬獲。這也可以看出豫系房企的整體規模都比較小，優質龍頭也和其他地區的房企有一定差距，這也就導致豫系房企大多在全國化佈局方面有些踟躕不前。
02
豫系房企省內外攻守側重不同
我們選取了建業地產、正商集團、鑫苑中國、和昌集團、康橋地產、綠都地產、永威置業、亞新集團、正弘置業這9家2018年銷售金額排名行業前200，且總部位於河南或者發源地位於河南的房企，外加於2018年11月新上市的豫系房企恆達集團，對這十家重點豫系房企的銷售規模及現狀進行分析。
1、豫系房企銷售規模斷層明顯
從2018年銷售情況來看，建業、正商、康橋等十家重點豫系房企2018年的銷售規模總量為2466.4億元，銷售面積2351.5萬平方米。
從豫系房企的具體銷售規模來看，豫系房企的規模斷層較為明顯，500億元，100億元是兩個明顯的分水嶺。建業和正商的銷售規模均達到500億元以上，其中，建業的銷售規模排名第一 ，2018年銷售金額為536.8億元，銷售面積743.3萬平方米，若再加上代建輕資產業務186.9億元，建業地產2018年的總合約銷售將達到723.7億元，穩坐河南省的銷售“一哥”的地位。
鑫苑中國、和昌集團、康橋地產這三家企業的銷售規模均在250億元以上，但遠低於建業和正商的銷售規模；此外綠都地產、永威置業兩家企業的銷售額在達到百億元以上，銷售規模略遜一籌。整體來看，這5家企業的規模差距較小，基本在200-300億元銷售規模左右。
此外，亞新集團、正弘置業、恆達集團的銷售規模較小，不達百億元，其銷售規模排名均在行業的百強房企開外，其中，於2018年11月剛上市的恆達集團2018年的銷售金額26.6億元，銷售面積38.2億元，其銷售規模較小，銷售金額不及排名第一的建業的5%。
2、大鄭州為豫系房企佈局重點
豫系房企的銷售貢獻主要來源於河南省內，2018年十家重點豫系房企的河南省內的整體銷售金額為1840.3億元，佔比達75%。與此同時，根據河南省2018年銷售金額8055.3億元計算，這十家重點豫系房企在河南省的市佔率達22.8%，十家豫系房企的河南市佔率仍有待提高。
其中建業2018年於河南省內的銷售金額為536.8億元，按銷售金額計算，市佔率達6.7%，同比上升2.4個百分點，排名第一。建業地產於河南省內市佔率逐步加大，持續保持龍頭地位，得益於建業在河南省境內深耕的結果，2018年建業地產的銷售金額均來自河南省內的18個地級市，實現河南省地級市全覆蓋，是所有豫系房企中省內覆蓋城市最廣的企業；此外，從建業2018年的投資佈局來看，新增拿地城市全部位於河南，共在河南省內15個地級市拿地，但各個城市的拿地佔比相差不大，拿地佔比最大的周口僅為15.3%，未來，建業將逐步實現深入河南“省、市、縣、鎮、村”5級市場，2019年目標實現河南120個縣級市全覆蓋。
整體來看，建業作為豫系房企的龍頭老大，已深耕河南27年，且涉及的業務廣泛，涵蓋地產、金融、科技、足球、教育、文旅、酒店、商業、農業、旅遊、物業等多個方面，這些業務由地產延伸出來，又持續反哺建業的地產業務，使得建業於河南省內的知名度、品牌認可度較高。除此之外，建業於省外主要以輕資產合作建設中原小鎮的方式謹慎佈局河南周邊地區。
值得注意的是，在河南省內除了建業佈局較為全面之外，其他豫系房企的銷售主要來源於大鄭州地區，或者發源地所在城市。以發源於許昌市的恆達集團為例，2018年恆達集團的銷售額為26.6億元，主要銷售來自於許昌市的名門西郡、長葛市陽光城、北海龍城等項目。
3、部分企業逐步擺脫豫系房企標籤全國化佈局
從十家重點豫系房企2018年於河南省外的銷售情況來看，銷售額為626.1億元，佔比達25.4%，佔比較小，未來豫系房企仍需加大省外的銷售佈局。
豫系房企中和昌以及鑫苑是最早進行全國化的企業，鑫苑以及和昌自總部搬至北京之後，便開啟全國化的步伐，積極在河南省外的其他城市進行佈局，2018年這兩家企業的銷售金額中超過50%均來自省外城市，特別是和昌集團，這一比例高達73.4%，和昌2007年將總部遷至北京，目前已經實現環渤海、長三角、中原核心城市群“3+2”的全國戰略化佈局，已經佈局深圳、廣州、鄭州、天津、濟南、杭州、蘇州、南京、武漢、合肥、南昌、東莞等城市，據不完全統計，在2018年和昌的新增土地建面中有48.1%的土地來自杭州、合肥、東莞等省外城市。這兩家企業，在加大省外佈局的同時，於省內的銷售佈局集中在河南省內房地產發展較好的大鄭州內，正逐步擺除豫系房企的區域標籤，逐步走向全國。
近年來，在對河南省內其他市縣下沉受阻，以及在外來房企的衝擊下，越來越多的企業開始選擇向外突圍，作為龍頭老大之一的正商集團，表現出了更多的“野心”，並開始陸續佈局省外市場風險相對較低的熱點城市。2017年正商新進入北京，從而成功布局一線城市，截止2018年正商已成功布局武漢、北京、青島、海南等，年內省外新增拿地約40萬平米，佔比8%，同比略有提升2個百分點，與此同時，自2013年提出高品質戰略以來，正商的工程質量和物業服務都發生了明顯進步，這對其省外擴張也創造了有利條件，未來，隨著這些省外項目的逐步貢獻銷售，將助力正商的規模進一步增長。
而康橋集團在河南省獲得原始資本的積累後，也開始進行向外拓，自2017年便開始在河南省外積極拿地，截至2019年5月，康橋通過招拍掛、以及合作代建等模式，已經在武漢、西安、無錫、惠州、肇慶等城市佈局，未來康橋集團計劃實現中原地區、西部省會、京津冀、長三角、珠三角等城市群戰略佈局，進入西安、武漢、重慶、天津、廊坊、南京、合肥、廣州、深圳、中山、肇慶等24個城市，實現全國化佈局進一步擴張，未來，隨著這些城市項目的開發以及更多城市的覆蓋，必將使得康橋的銷售實現進一步的上漲，屆時，康橋全國各個區域重點城市基本輻射，也將更有利於康橋在全國的各個區域內進行持續深耕，為其規模的擴張做好準備。
03
總結：豫系房企有待提升全國影響力
總體來看，豫系房企與粵系、閩系、浙系等其他地區房企相比，整體發展速度較慢，走出省外時間相對較晚。這主要由於河南經濟發展不及沿海地區，城鎮化水平較低、進程較慢，故而需求拉動不足所致。此外河南省的房地產城市集中度較高，中心城市鄭州的吸附力強大，而其餘城市發展動力不足且多被當地小房企瓜分，這也就導致豫系房企多集中於鄭州及周邊。故而對於豫系房企而言，整體競爭壓力較大，且難走出鄭州進一步下沉周邊三四線城市，滯緩了豫系房企的規模化發展。從另一方面來看，豫系房企在發展上也相對保守、風險意識較強，這也與河南人重實際、看品質的性格有關。
在此背景下，鄭州市成為了豫系房企佈局的重中之重，十家重點豫系房企在大鄭州的銷售金額佔到了河南省內銷售的69.5%，其中八大主城區佔大鄭州整體銷售額的66.7%，此外新鄭市、中牟縣也是各房企的佈局重點。從鄭州市外的河南市場來看，十家豫系房企的銷售貢獻主要來自許昌、新鄉、開封、洛陽等8個地級市，但整體所佔銷售份額較小，與鄭州差異巨大。從省外的情況來看，
長三角的二線城市如蘇州、杭州，中西部的省會城市西安、武漢則最受豫系房企青睞。其中長三角城市由於其經濟實力較為強勁，往往能為房企帶來較高的銷售額，故而格外受外拓豫系房企歡迎；而中西部城市武漢、西安由於距離河南省較近，相應的城市發展水平也在前列，也往往成為豫系房企外拓首選的城市。單從豫系房企來看，也可以大概分成三類，一類企業在市場競爭的不斷加大下，積極走出省外佈局，其中如和昌、鑫苑等。和昌及鑫苑是豫系房企中最早進行全國化的企業之一，鑫苑、和昌自總部搬至北京後，便開啟全國化的步伐，其中和昌集團目前已實現環渤海、長三角、中原核心城市群“3+2”的全國戰略化佈局。此外正商、康橋隨著多年來的快速發展，近年來也開始了省外拓展和佈局。
還有一類房企如建業地產，在多年深耕河南其它三四線城市的努力下，也已取得了不錯的成效，形成了錯位發展的優勢，是當之無愧的河南省銷售龍頭。未來建業計劃將逐步實現深入河南“省、市、縣、鎮、村”5級市場，2019年目標實現河南120個縣級市全覆蓋，屆時建業於河南省內的地域優勢還將得到進一步的鞏固。
此外剩下的大多數豫系房企都少有走出省外，對於省內下沉也相對乏力，主要佈局大鄭州及周邊重點區域，如正弘、亞新、恆達等。這類房企雖然規模較小，但往往深受當地市場認可，具有一定的區域優勢。如許昌市購房者對本地起家的房企恆達集團的品牌認可較高，在購房時首選恆達開發的項目，這也成為了大部分豫系房企下沉速度緩慢的原因之一。
但無論是繼續深耕，還是省外拓展，產品的打造一直是豫系房企發展的重中之重。目前多數豫系房企都提出了各自的高品質戰略，這也與河南人注重實際、看重內在的性格不無關係；此外，豫系房企還都發展出了較為完善的產品系列，同時滿足了各類人群的居住需要，為異地擴張提供有力條件。與此同時，許多豫系房企通過佈局多元化產業，為住宅產品帶來更優質的配套，提升市場競爭力。
值得注意的是，2017年1月隨著鄭州被批准建設國家中心城市，越來越多的外來房企也不斷加碼鄭州。據2018年克而瑞大鄭州權益銷售排行榜，TOP10房企中碧桂園、萬科、融創、綠地等都榜上有名。隨著市場競爭的不斷加大，豫系房企不應一味固守陣地，而是應積極走出河南，於省外紮根佈局，從而進一步提升品牌影響力。
相信隨著豫系房企產品品質的不斷打磨，未來將會有越來越多的豫系房企被省外市場所認可，在壯大規模的同時進一步加快全國化佈局。閱讀更多 房產侃家 的文章
