01
在雙11，除了淘寶京東的狂歡外，深圳樓市也迎來一個利好。
11月11日，深圳市調整了普通商品住房標準，取消了原先規定的價格上限。這使得部分二手房交易不用在繳納買賣差額5%的增值稅。
此消息一出，林探長就被深圳取消“豪宅稅”的消息刷屏了，二手房買賣者、房產經紀人、房產類自媒體等都在奔走相告。
為什麼被戲稱豪宅稅呢? 這要從深圳市2015年9月公佈的【關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告】說起，這份政策文件規定，享受優惠政策的普通住房，應當同時滿足以下三個條件：
1、住宅小區建築容積率在1.0（含1.0）以上。
2、單套住房套內建築面積在120平米（含120）以下，或者單套建築面積在144平方米（含144）以下。
3、實際成交價低於規定的所在區域普通住房的價格標準（不同區域的上限介於200萬元至490萬元之間）
即深圳普宅的認定標準為：
1、容積率1.0以上；
2、建面144平米以下或者套內120平米以下；
3、不超過深圳各區普宅指導價。
那深圳的各個區域指導價是什麼樣的呢?請看下圖
2015年9月頒佈的標準，錨定物是當時的房價。但2015年至今，深圳房子價格的漲幅都是倍數級別的。以當時的價格作為普宅和非普宅的衡量標準，導致了大量的普通住宅被非普化。
不管是南山區老破小，還是龍華區的小兩房，都被極不合理的認定為“非普宅”。
於是，深受非普宅標準詬病，深圳市民把非普宅戲稱為“豪宅”。相對應的，是一筆高昂的豪宅稅。
那麼調整之後的深圳普通住宅標準是怎麼樣的呢?
深圳新普通商品住房認定標準出臺後，只要滿足此前政策的前兩條即：1、住宅小區建築容積率在1.0（含1.0）以上。2、建面144平米以下或者套內120平米以下；就可以作為普通住宅，取消了原先規定的價格上限。作為普通住宅，就可以享受到相關的優惠政策。當前深圳市現行的買賣二手房增值稅稅收政策為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。舉個例子：
以南山為例：之前一套120平米，市場價1000萬，原價300萬的房子。按照之前南山高於490萬滿兩年的要繳差額增值稅，增值稅大約要繳37萬左右，按照新的144平米以下滿兩年免徵增值稅，就可以免徵37萬增值稅。
02
此舉一出，深圳的樓市立馬出現了反應，據當地媒體報道，不少業主伺機上調二手房賣價，有業主15秒就加價50萬元。
據鏈家網顯示，山語海花園一套建面約117平的4房2廳，15秒之內連續跳漲兩次，掛牌價由原先的1060萬上調到1110萬，加價共計50萬。前海鼎太風華業主整個小區大部分二手房賣家都要上調，幅度20-50萬。
一套140平四房掛盤價從1100萬直接跳漲到1250萬，還有一套從950萬調到1100萬。
房地產真的太敏感了，但凡有點政策的風吹草動，都能引發樓市反應。毫無疑問，在此次的新普通商品住房標準調整下，深圳二手房交易成本大幅降低，深圳的二手房交易量會有所上升，但在房住不炒的大基調下，深圳樓市不會出現過熱的情況。
此次對普通商品住房標準進行調整，也將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
03
北京會不會跟進？
北京的普宅標準是2014年開始執行的，至今已有5年。北京目前的普宅認定標準如下;
1、住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；
2、單套建築面積在140平方米（含）以下;
3、實際成交價格低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。
在價格指導上，北京是按照環路來定價格標準的，詳情看下圖
單價和總價，滿足其一即可。
北京的普宅和非普宅在首付比例上也是有差距的，其中普通住宅首套首付35%。二套首付60%，非普通住宅首套首付40%，二套首付80%。
以五環外一套建面89平三居總價460萬來算，普宅首套首付161萬，非普首套首付184萬，差額23萬，普宅二套首付276萬，非普二套368萬，差額92萬。無論對於剛需還是剛改來說，影響也是比較大的。
而以北京目前執行的普宅標準來看，北京大部分都是非普通住宅，尤其是新建住宅，據統計，北京86%的新建住宅按標準認定都是非普，六環以內的新建住宅可以認定為普通住宅的僅有5%。
對於北京會不會跟進，林探長覺得答案是肯定的，北京目前六環內的大部分房子都是非普通住宅，而市場上有購房需求的都是剛需或剛改人群，他們都是普通的中產階層，很少有超高收入的家庭。就首套來看，一套總價460萬三居的房子，首付比例差額就在23萬，對於許多家庭是來說是有一定壓力的。不光是北京，包括一些其他城市也會跟進，林探長覺得但凡是在四五年前頒佈的政策認定標準的城市，都應該根據現在的情況作出改變，或者建立相應的市場機制。畢竟這幾年來，中國大部分城市房價都上漲了不少，在按照四五年前的政策認定，顯然是不合理的，特別是一些總價高的城市。至於什麼時候跟進，以什麼形式調整，相信相關的專家智囊正在研究，我們坐等就好。
關注微信公眾號“地產林探長”獲取北京新房彙總
閱讀更多 閃光年華 的文章
