前言：
國內房價泡沫高企及人民幣貶值趨勢下，資金出海進行國際資產配置，國人想到的多是在歐美加澳新等成熟的民主資本主義國家購房置業。
優點是政局穩定無戰亂，不至於房產被破壞或因革命房產被沒收，同時還能滿足子女留學及退休養老等需求；缺點也顯而易見：進入門檻太高、城鎮化紅利已過，收益太低、資產只能保值，增值潛力有限（若遇到本幣貶值，還可能略虧。如這些年，加幣一直在貶值，多倫多的房價雖一直在漲，但換成美元反而虧損5%左右）。所以，這些國家更適合富豪。
有沒有一個國家幣值穩定、門檻較低，且處於城鎮化、資產泡沫的前夜呢？你可以考慮下柬埔寨。
這是個神奇的國家。
它雖與美國隔著一個太平洋，卻通用英語、流通美元、資金來去自由毫無外匯管制，尤為重要的是它正處於快速城鎮化時期、資產膨脹的前夜。相對穩定的政局、中國製造業轉移帶來的就業增加、快速發展的經濟、大陸/臺灣/韓國/日本/新加坡/馬來/泰國等國際資本逐鹿於此，中國人最愛投資的資產——房子，已逐漸在這個國家火熱起來。
如果你資金量不是很大，又想對沖人民幣貶值的壓力，完全可以瞭解下柬埔寨的房產市場。
本文是根據一個在柬埔寨工作生活四年、資深房產投資客的訪談整理而成，希望對你有所啟發。
柬埔寨在哪兒？
柬埔寨區位圖 ↓↓↓
柬埔寨在中國雲南往南，中南半島的最南邊，與泰國、老撾、越南接壤，臨海泰國灣，全國人口1500萬，是一個國民信仰佛教的君主立憲制國家。
在1863年被法國佔為殖民地之前，很長一段時間是泰國（暹羅）的附屬國。二戰期間，日本發動侵略亞洲的戰爭，1940年侵佔柬埔寨。二戰結束後，國家再次被法國佔領。
隨後，西哈努克帶領國家展開了民族獨立運動，並於1953年國家獨立。
在渡過了十餘年相對穩定的時光後，因冷戰期間的大國博弈，處於東西陣營夾縫中的柬埔寨國運多蹇。1970年，軍人朗諾在美國支持下發動政變，宣佈廢黜正在中國訪問的西哈努克親王國家元首職位。接下來，就是國內各派軍事力量混戰的局面，並遭遇了數年的紅色高棉黑暗統治時期，多達200萬人因飢餓/過勞/折磨/槍決而死，首都金邊居民紛紛逃亡農村和邊遠地區，並一度成為“鬼城”、“無人之城”。
直至1993年，隨著國家權力機關相繼成立和民族和解的實現，柬埔寨才真正進入和平發展的新時期。
柬埔寨的經濟
柬埔寨是個非常年輕的國家，大量老弱病殘在內戰期間死亡殆盡，現有國民多是和平時期出生，平均年齡27.8歲，多居住農村，所以存在巨大的人口紅利和城鎮化紅利。
國家的中學教育體系在殖民時代就已建立，質量不錯，但大學教育落後，又因為跟法、美、日的歷史淵源，所以很多年輕人大學都去歐美日韓等國留學，等他們歸國後，就職於政府部門、電力電信郵電等企業、或創業，因此造就了一批高收入的國民。
燈火斑斕的金邊夜景 ↓↓↓
東西方冷戰時期，美國一度支持柬軍人政權，強大的經濟、文化實力影響柬埔寨至今，英語與高棉語一起被定為官方通用語言、美元在這裡暢通無阻（因戰亂、通脹和貨幣混亂，柬一度易貨交易及用金銀充當貨幣，後自發選用穩定的美元），除了日常小額支付人們使用本國貨幣瑞爾之外，大額資產如房產/車輛等，大家都使用美元計價和交易。
柬埔寨沒有資本/技術密集型的重工業和製造業，因人力便宜，製衣/製鞋業比較發達，這大多是2008年前後始，從大陸轉移來的低端製造業，且以出口歐美為主。其經濟結構的變化出現在2015這一年，建築業和房地產業取代製衣業成為國家最大的產業，與旅遊業一起構成了國家的經濟支柱，而農業則處日漸式微的地位。
目前製造業也出現了些許危機：一是美元升值，造成製衣成本上升，出口受阻；二是柬埔寨工會眾多（法律規定10人即可成立工會，現已有3469家工會），工人經常罷工要求加工資。好在《工會法》即將出臺，工人、工會、工廠的關係或將更和諧。
中國跟柬埔寨的淵源
中國與柬埔寨官方的友好關係，起始於二戰後的冷戰時期。處於東西方對抗夾縫中的柬埔寨一直是中美拉攏的對象，美國支持的軍人政變後，與新中國第一代國家領導人毛澤東、周恩來等建立深厚情誼的西哈努克親王長時間居住在北京，並建立流亡政府，長期致力於柬民族和解與和平發展，直至後來成功。至今，2004年繼任的國王西哈莫尼每半年還到北京做定期健康體檢。
其實，中柬民間交流更為久遠。清代，大批閩粵沿海居民下南洋謀生時，其中的潮汕人就批量的來柬定居，至今已有三、四代。他們仍會說潮州話，並與大陸親戚往來，方便他們在柬做商貿批發生意。像其他東南亞國家一樣，華人掌控著國家經濟，前十大富豪中，超一半是華人。
目前，中國已超越日、韓成柬最大的外來投資國，當地的路橋、電力、通信等基礎設施多為中國企業建設，加上來此開工廠開礦產、各類做小生意的業主，大概有近10萬中國人在柬淘金。
近兩年，有越來越多的大陸地產商活躍在金邊街頭。相比內地動輒上億的土地價格，柬埔寨的地產進入門檻較低，而他們的購房客戶卻是中國人——開廠的/開礦的/修路的/建橋的主管中層以上管理人員或做小生意的老闆。
中國投資商建設的金邊高檔樓盤舉辦的答謝會，高檔次跟國內沒啥區別 ↓↓↓
外國人與柬埔寨樓市
毫不客氣的說，80%的外國人撐起了柬埔寨火熱的樓市，而這才不過8年的光景。
2010年5月，柬埔寨頒佈了吸引外國人購房的《外國人產權法》，規定非本國居民憑藉護照就可購買不帶土地、二層以上的房屋，享有永久產權。由此，吹皺了房地產的一池春水，首都金邊房價也由當初的每平1200美元漲到如今均價2500美元（合人民幣1.6萬元/平）。
柬埔寨共有三座大城市，分別是全國經濟/政治/文化/宗教中心的首都金邊、風光旖旎的經濟特區港口城市西哈努克市、及旅遊勝地吳哥窟所在地的暹粒市。房地產業主要集中在200萬人口的金邊市，一部分在西哈努克港，暹粒是個純旅遊城市，幾乎沒有外國購房者。
跟大家想象中的發展中國家首都貧窮落後不一樣的是，金邊是個非常國際化的城市，主要體現在人口構成上。除了越南、老撾、泰國、馬來、新加坡等東南亞鄰國外，這裡居住這大量的美國人、歐洲人、日本人、韓國人、中國人等，佔比大概為城市總人口的10%，他們大多是NGO組織的僱員、在此開礦辦廠的管理人員、各類投資客等。
跟絕大多數國家不同的是，金邊的房子絕大多數賣給了外國人，地產商幾乎全為外國企業，日本、韓國、臺灣、大陸等地產企業先後進入，更有趣的是地產商屬於哪個國家，其建的房子就賣了那個國家的人。
6年來，金邊房價翻倍，但仍處在上升途中，看不到泡沫要破滅的跡象，因為現在買房的外國人多是在金邊工作、經商、生活的人，真正的投資客還並不多；其次，年輕的柬埔寨還處在快速城鎮化的過程中，大量來金邊尋找機會的農村年輕人和歸國的留學生等需要在此定居人還沒買房呢。
放眼望去，金邊遍佈身披綠色防護網的在建樓盤 ↓↓↓
投資柬埔寨房產有何優勢呢？
1、上升途中的美元資產
柬埔寨雖有自己的主權貨幣瑞爾，也不發行美元，但絕大多資產以美元計價和交易，銀行存款和貸款都可用美元。把人民幣換成美元計價的金邊房產，就對沖了人民幣下跌的風險，何況這裡的房子還在漲。
2、穩定政局及東盟的戰略位置
1993年柬埔寨民族和解以來，一直和平發展，何況這又是一個心態恬靜、不善戰不尚武的佛教徒國家。其次，它還是東盟成員國，並處正中心的戰略位置，2023年東南亞運動會將在金邊舉行。
3、政府民間都親華的國家
柬埔寨上層與中國政府關係親密，以西哈莫尼國王為核心的新一代國家元首繼承了老一代的友誼。此外，中柬兩國民間經濟/文化交流、貿易往來頻繁，且從未出現排華事件，中國人在此能保證人身安全。
4、資金自由進出無外匯管制
絕大多數國家都有外匯管制，即外匯資金進出都有嚴格的審核，如中國每年每人只有5萬美元的外匯使用額度。但柬埔寨卻無外匯管制，美元自由進出，只要是你的錢，不管多少，隨意攜帶進出國境。
5、寬鬆的簽證制度
柬埔寨簽證叫EVISA。一簽一年，到期可以續簽，並且簽證非常容易，所以外國人可以無休止、不限次數的續簽下去。加上柬埔寨獨特的旅遊、文化資源和這些年的經濟增長，所以很多外國人來此工作定居，也造就了金邊的國際化城市。
6、大量接盤俠存在
柬埔寨房產的80%左右都賣給了外國人，柬埔寨年輕人雖有購房需求，但苦於收入低廉，隨著柬經濟發展及財富的積累（柬經濟在2008年金融危機短暫停滯後，至今GDP已連續8年增幅達7%以上），將有大量接盤俠存在。
後記：
以前，出國買房置業的多為富豪或殷實的中產階級，主要看重資產配置、保值、延續，因為他們在國內有很多賺錢的機會，所以不是很在乎房產的增值。對於一些實力稍弱的中產，還談不上資產的全球配置，反而更在乎賺錢的速度和資產的增值，所以完全可以按照中國近30年走過的成功道路，選擇那些有人口紅利和城鎮化紅利的發展中國家，來複制國內的成功。
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