四年之前，西安買房屬於一場大冒險，大家都在擔驚受怕；四年之後，西安買房就像一場過山車，嗨點來的太快！
買房這個事情從來不是一個送分題，但絕對不能搞成一個送命題，前幾年，西安買房可以說是烏煙瘴氣，小產權、集資房、大棚房、爛尾樓盤、抵押房頻出，朋友圈裡面竟然還有專門兜售三橋小產權，諮詢量很大，不少人都在夢寐以求，投資十幾萬，再賺上百萬。
在市場混沌期，有一群人的邏輯很神奇，告訴他小產權房屋不能買，懟你一句，“房住不炒，房子要回歸居住屬性，小產權和商品房有啥區別，我們就是拿來住的！”但小產權沒有繳納土地出讓金，屬於未批先蓋，再懟你一句，“已經都現房了，商戶們都已經住進去了”。再往後就變成了房產價值打辯論了，最後不了了之。
時至今日，西安樓市還有一批人兜售各種奇葩房源，讓人無法理解，即便是西安市場上漲47個月，房價逼人，你就必須要跳坑嗎？
在市場亢奮階段，我們一定要謹慎一些，思危思變思退，不要急著付款，看清楚市場裡面的十個坑！
第一坑：單位集資房。這一類房產普遍在城西、城東老廠區及西安市各級單位誕生，一張大產權證，內部流轉可以，銷售轉手困難，如果運氣不好，可能還會爛尾。
第二坑，集體小產權。這一類房產屬於牛皮癬，無論是三橋、高陵、城東都有，屢禁不止，因為沒有合法摘地沒有繳納出讓金和稅費，過去罰款轉正，現在就是坑。
第三坑：劃撥安置房。這一類房產一定要細分，究竟土地是城改用地的劃撥用地，還是安置用地，如果是安置用地，那就沒有房產證，出租可以，轉手困難，不能買。
第四坑：爛尾樓改造。這一類房產不是爛尾土地收購再開發，而是爛尾樓再售，因為產權歸屬混亂，開發商、施工方、資方、業主扯皮，就算披著商品房的外衣，也是毒資產。
第五坑：遠郊商業盤。這一類房產包括專業市場、公寓，如果不是便宜到輕如鴻毛，一定不要上鉤。為什麼有前提？因為，如果公寓僅有主城均價30%-40%左右，比縣城還要便宜一半。
第六坑：部分法拍房。這一類房產必須是比較專業，否則不要入手，因為之所以法拍，要麼是資不抵債、司法沒收、貸款逾期、事故等，很容造成一房多賣、租戶不走，要買必須價格低20%以上。
第七坑：東南亞房產。 這一類房產流竄市場多年，但東南亞房產投資“人口少，泡沫大”，例如，泰國每建造五套公寓，就有一套歸中國人所有，轉給誰？最關鍵是政策突變，房產很容易成為政治博弈犧牲品。
第八坑：縣域級房產。這一類房產轉手困難十分明顯，西北城市縣級市場狹小，人口基本淨流出，缺少投資價值。如果不是緊傍學校、醫院等熱門板塊，租賃價值也不高，如果不是為了情懷，就果斷放棄。
第九坑：保護區房產。這一類房產在秦邶事件爆發後，再無人敢於染指，只要在保護區紅線之內，不管是否有預售證，都有一定風險。尤其是別墅項目，更要避讓，儘量不要讓家庭踩雷。
第十坑：重汙染房產。這一類房產在西安極為罕見，但也不是沒有，如某村超大垃圾場，渭北某些化工廠聚集區，務必要避讓，這些區域儘管環評沒問題，但一定會影響二手房交易，還有未來增值空間。
第十坑：高溢價房產。這一類房產西安越來越多，建議擦亮眼睛，不管是高端住宅、高端公寓，如果品質高、品牌大、服務好，自然有富豪階層消費，但如果三五年都賣不掉，就已經說明市場難以接受。
以上“西安買房十大坑”就不舉例了，因為，市場瞬息萬變，各個項目定位不同，每一個樓盤都必須微觀聚焦！
2019年公示均價已經達到了14929元/㎡，2萬+超過47個，其中，3萬+超過11個，一個極具膨脹的市場，什麼樣的牛鬼蛇神都會跳出來，因此，樓市也是一面照妖鏡。
因此，買房一定要謹慎，這幾年買房已經沒有了供給側改革和棚改貨幣化的推動，各個城市上漲全看城運，在上升缺乏動力的時候，資產增值的預期要放棄，想要三四年翻一倍，還得有運氣。
從2018年第四季度西安樓市進入橫盤狀態之後，我們在2019年看到的情況是：老盤新推越來越少，新盤價格越來越高，市場“鍋底”逐漸被平權，以後低價房越來越少。
西安發展，既要依賴政策支持，又要講求運營技巧，未來的發展還長。作為普通購房者，切記，前幾年憑運氣賺的錢，這幾年要是憑本事虧掉，那就慘絕人寰了！
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