馮侖：中國企業傢俱樂部理事、萬通控股董事長
紐約一年住宅新房增量五千套，北京去年多少呢？四萬套。
11月23日消息，第十五屆環渤海鋼鐵市場論壇暨蘭格鋼鐵網2019年會在北京舉辦，中國企業傢俱樂部理事、萬通控股董事長馮侖出席論壇並發表主題演講。馮侖判斷，房地產行業已進入後開發時代，並總結了過去支撐房價不斷上漲的五個主要原因。
一是人口的聚集。人口聚集速度，每一個城市都在聚集，聚集以後，就到城裡，就由小城市到大城市、鄉村到城市，人口聚集以後就要買房，對房地產增量的價格、增量的需求是最直接的原因。二是城市規劃空間結構的改變。三是城市就業與收入的改變。四是整個經濟增量。五是金融政策帶來的一些預期。
他指出，過去幾個漲價後面的支撐原因只要還存在，房價繼續就有可能漲。
以下為文字實錄：
非常高興能夠有機會來這一起分享一下我們對房地產這個行業發展的一些觀察。
房地產這件事差不多跟所有人都有關，而且最近20年發展非常快。但是，我們從前年或者再早一點從2017年開始，我們有一個共識，房地產行業叫做後開發時代，這個轉折點非常重要，對於在座的鋼鐵行業。因為開發時代是一個什麼概念呢？大量的建新房，銷售，然後鋪攤子，越做規模越大、速度越快。
在開發時代，我們都幹了什麼呢？非常有意思，改革開放初期，我們人均住宅面積有幾個數字，不一樣，總體來講，大多數人認為人均建築面積4.8平米，那時候我們的人是8億左右，城鎮人口人均建築面積4.8平米，經過改革開放40年，城鎮人口超過8億，這麼一個前提下，人均的面前已經到了將近40平方米，從4.8平米到40平米這麼大的跨度，這就是開發時代我們乾的活。有多少人在這感覺這個活呢？房地產行業從業人員2000萬人，有7萬家公司，這麼多人幹了20年幹出這麼多活，當然，要幹這麼多活，很多是你們幫我們乾的活，因為沒有鋼鐵樓立不住，所以，房地產行業消費了在座產量的大概1/3，我們要蓋這麼多房，必須有這麼多鋼鐵。
但是，好日子總有一天要結束，從前面來看，我們叫開發時代，簡單做一個總結和判斷，開發時代是以住宅單一產品為核心，快速建造、銷售這樣一個商業模式，而這樣一個商業模式下，我們競爭的是什麼東西呢？競爭三件事：規模、成本、速度。規模要大，成本要低，速度要快，這是我們存活的一個基本辦法，這就是開發時代，我們商業模式特別簡單，跟製造業沒什麼兩樣，誰規模大，一定要成本低，週轉一定要快。
我們剛才講到40年特別是20年，我們用這個方法發展房地產，在這個階段，大家感受到房價不斷在漲，對大家買房時候不是好消息，你賣鋼鐵時候是個好消息，所以，你們賣鋼鐵抓的錢，在你們買房時候又吐回來一部分，這就是我們之間的關係。
但是，房價為什麼這麼漲呢？事實上過去幾個漲價後面的支撐原因只要還存在，房價繼續就有可能漲。過去支撐房價不斷上漲的主要原因大概有這麼五個：
第一件事，人口的聚集。人口聚集速度，每一個城市都在聚集，聚集以後，就到城裡，就由小城市到大城市、鄉村到城市，人口聚集以後就要買房，對房地產增量的價格、增量的需求是最直接的原因，北京去年房價有點含糊，四環以外、邊緣一些縣、河北地方房價比較疲軟，有些往下，但是，別忘了在這之前有一個人口變化，北京去年人口淨減少70萬人，今年按照規定和計劃也減少100萬左右，這些人口的減少、疏散就會導致房價下降，三年以前，全國主要城市的人口都在增長，而最明顯的就是東南沿海、環北京，包括大灣區、深圳這一帶，城鎮化，東莞和廣州很多村變成城市，對房地產價格是很大支持。反過來人口少的地方價格支持不住了。
前段時間網上有一個段子，說黑龍江鶴崗市送房子都沒人要，因為什麼呢？這個地方的人都跑掉了，東北一年跑出去兩百萬人口。一年離開東三省的兩百萬人口，所以，東北房價一直非常疲軟。大家知道，一直到現在，每年進深圳的人口都在50萬以上，深圳現在反過來，要買房子，最近深圳有一些項目很有意思，房子都在幾千萬以上，必須交五六百萬搬個小板凳坐那排隊，第二天天亮才能進去看房，人口的增加對市場的支撐特別重要。
第二個因素，城市規劃空間結構的改變。跟大家關係特別密切，修很多高速，修了很多高鐵，修了很多新區，修了很多城鐵，另外，又修了大量的機場、火車站、碼頭，然後配套的酒店、賓館，對房地產市場影響非常大，大家知道，修一條高鐵，拉一條城鐵，再修一條快速幹道，這個地方房價就會有變化，出去這些東西都沒有，我們還按20年前的城市格局，人進來沒地方住，整個城市就亂了。之所以這麼一點一點發展，又沒亂，當然，基礎設施對空間結構的影響非常重要。而對空間結構的影響，實際上就帶來了人口聚集的方法，以及聚集的速度，使前面的因素能夠實現。在北京，一個央視大樓就上萬人，如果交通跟不上，這個地方完全不行了。我們在紐約參與一個項目，“9.11”以後重建的最高樓，540米，一個樓裡每天2萬人，所以底下連了四個機場交通樞紐，可以通到四個機場。城市基礎設施空間結構的改變對於房價的增長有巨大的支持。
第三個因素，我們叫城市就業與收入的改變。前面講這些都有利於城市就業人口的增加，同時收入提高。就業增加了，收入提高了，買不起房的要買房，結不起婚的也有了錢，也要結婚，洞房多了，新房多了，就需要房子多了。還有一件事很重要，所有收入增長以後，改善需求大了，我在來的路上有一個朋友給我打電話，要給他媽買一套房，這個房一千多萬，這就叫改善，花一千多萬買房，這就叫改善，以前能住一套房就不錯，現在三四個地方都有房，一居所、二居所、度假。
我們說達到小康，改善到什麼情況大家就算小康了呢？我們這個行業有一個簡單標準，一家一戶，人均一間，住的下、分的開，就這麼一個標準，一家得有一套房子，一戶連一套房子都不到的話，很早時候有時候一個單元住兩戶，一個大雜院住八戶、四戶，這不叫小康，小康是一家有一套房。第二，有幾口人，一人一間。第三，住的下，分的開。公共活動空間和私人空間還要分開，這就是小康住房的標準，凡是幾個人擠一間的就不算小康，你得改善，改善到一人一間房，住的下，分的開。這就是就業、收入增加帶來房地產需求和價格的上升。
第四個因素，整個經濟增量。一個地區經濟的增長，可能前面幾個都還行，但這個地方的經濟不是特別快的增加，是穩定的，當地經濟增長，我們過去10%，後來7%，現在6%，整個經濟增長意味著前面幾件事都有錢，都有人在幹。從另外一方面，我們也會統計經濟增長的指標，經濟增長如果好，房地產價格有可能漲。但是，很少看到經濟一直往下走房地產價格還漲的，那只有一個地方，就陰宅。如果經濟不好了，那個地方漲的快，去年一年八寶山為代表的火葬場行業產量900萬具屍體，900萬具屍體，900萬個骨灰盒。
第五個因素，金融政策帶來的一些預期。金融政策無非是稅、匯率，大家辛苦一輩子給孩子買幾套房子，結果可能我們人口是倒金字塔，二、四，然後上面二，還有二、四、四，長壽的話，上面就二、四、四了，上面人把房子給你了，都要交遺產稅，一個小孩交的起遺產稅嗎？所以，買的房子越多，給子女的負擔越重。在國外有銀行貸款項目，專門給遺產稅貸款，比如某一個有錢人買一套房子，假如五百萬美金，他要死了，按美國規定，交遺產稅，是4月份報稅，遺產稅40%，得有二百萬左右多遺產稅，當時這個哥們手上沒這麼多現金，怎麼辦呢？銀行借給你，房子才能過戶給你，你再把房子賣了，再把銀行錢還了。但如果這時候房價掉了，只能賣二百萬，你是不是還不如不要這個房子了，捐給別人得了，你忙活一通，還了銀行的錢，沒錢了。
另外，賣還得有時間，如果3月份死了，就一個月時間，不好搗騰，所以有的地方出現極端情況，管子什麼時候拔很重要，你嚥氣的時候往後延一下，過了報稅時間，明年再報稅，中間還有一年時間，剛過報稅時候把管子拔了，下一個報稅週期才處理這個稅，遺產稅影響很多預期，房子買多了好，還是買少了好。另外，房子流動性差一點，現在掛出去不一定能賣的了，北京大概成交6套二手房才能有1套新房，掛出去6套有一個成交。房子多了，稅收是很敏感的問題。當然，還有房產稅。還有交易環節的稅，還有增值稅。
房地產行業是稅收非常高的行業，站在開發商角度，大體上稅是這樣，如果股份公司、上市公司標準治理，股東分100塊錢，政府拿走160塊錢，股東拿1塊錢，政府拿走1.6塊的稅，所以，稅是很高的。除了稅之外，比如你要按揭，按揭還有利息，另外，人民幣有匯率，要想小孩上學換點美金，究竟留現金好，還是弄房子好，這些會造成市場預期改變，預期改變就會影響到大家買不買房子，或者價格按照什麼方式走。
總之，簡單地說一下，房地產這個行業過去20年發展的非常快，但是，這些快的原因到底今後還存在不存在？我們能夠判斷未來房地產趨勢。為什麼我們在3年以前開始說開發時代結束，我們開始進入後開發時代，後開發時代是什麼樣的？如果開發時代是增量市場，我們是蜜月關係，後開發時代是存量關係，我們就是日子關係，增量市場更開存量市場是樓已經在這兒了，我們是改裡邊內容，但是不是需要鋼鐵，不是炸了重蓋，大規模拆遷也結束了，所以，支撐開發時代背後五個主要原因，我們今天檢討一下就知道為什麼進入後開發時代。第一，對照了人均面積，基本是中等發達國家人均面積。所以，你要還折騰，勁就很小。我們GDP已經到了一萬美金，大家可以瞭解一下，我們前兩天剛從紐約回來，我在紐約看一個公寓，這個公寓已經蓋到500米以上，公寓單價是50萬人民幣，50萬也不貴，為什麼不貴呢？北京和曼哈頓GDP差5-6倍，匯率差7塊錢，北京CBD大概8-10萬塊錢一平米，要乘一個匯率，也就是五六十萬一平米。房價是可以算的過來的。
但是，銷量很有意思，紐約城市一年新房的增量是多少？我去看的時候，我專門跟他們討論這個事情，他們告訴我一個數字，比我以前想象的還要小，紐約一年住宅新房增量五千套，北京去年多少呢？四萬套，過去我們都是建新房時代，紐約早就過了建新房的時代。一年只有五千套新房增量，大量都是存量房。所以，紐約對鋼鐵的需求已經很少。建設五千套，一棟樓大概一百多個單位，最多的兩百個小單位，一棟樓多少鋼材呀。但一百多年前，鋼材創造了紐約曼哈頓的奇蹟，帶來了美國摩天大樓時代。全世界很有意思，曼哈頓在早期1929年大危機的時候，很簫條，那個時候地也很緊張，都沒地了，因為都是三層樓，簫條以後，為了賣鋼鐵，於是很多人研究鋼結構，大家知道木結構、石頭、磚頭怎麼也蓋不了太高，於是鋼鐵企業研究鋼結構，鋼結構突破以後，再加上電梯和玻璃的突破才開始高層建築和摩天大樓時代。所以，沒有鋼鐵行業等於沒有現代城市，就沒有摩天大樓時代，也沒有今天繁榮的大都市。那個時候也是對鋼鐵需求巨大的時候，三層房子都扒掉了，全部蓋成50米、80米，那時候就是摩天大樓，帝國大廈50年代後半期結束，大概有二三十年時間是曼哈頓今天的大樓都蓋完了，那時候插花式的，比如來個恐怖襲擊，“強拆”一片，這一片多少？120萬平米，這120萬平米拆遷了，要重建，多少錢？320億美金，建100萬平米，所以，需要的鋼材也就這麼多，偶爾有這麼個事，但這個事大家都不想發生，“被迫”了120萬平米。通常一個樓座也就幾萬平米、十萬平米。
所以，經濟成長，當人均住房面積40平米以後，也預示著城市第二個聚集和空間結構的改變都穩定下來了，這些都穩定下來以後，增量市場逐漸放緩，從去年、前年到今年每年的增量市場一開始增長率越來越低，然後賣不出去的房子越來越多。接下來增長率就像紐約一樣，如果我們GDP兩萬美金、三萬美金，再往上上，總有一天北京也是一年新房增量可能也就不到一套萬，這就是一個歷史的過程。
所以，我們現在看，由於經濟發展速度放緩，整體上增量市場是在放緩，所以，對於未來來看，我們作為房地產行業更多的開始關注存量市場，開始研究存量市場。這樣的一個改變，由住宅的開發時代進入到房地產全產業鏈、全產品線、全價值鏈的後開發時代，後開發時代最重要的不是發展普通住宅了，我們要做的事現在有七大類產品，這七大類產品有哪些跟你們有關？只要我們建新房都跟你們有關，只要我們做存量的，跟你們都無關，這跟前20年非常不一樣，前20年沒辦法，走哪兒都得拽著你們，今後20年，住宅開發類地產公司由7萬家會減少到減少到不到1萬家，按照臺灣過去發展經歷，大概5-10%能存活下來。如果10%就是7000家，5%就是3000多家。
這些生產公司都幹嗎去了呢？有的離開這個行業，如果不離開這個行業幹嗎？存量資產帶來的服務業巨大。美國光地產行業的服務類企業幾十萬家，大量開發行業的人轉到後開發時代以後進入房地產服務行業，房地產服務行業非常多，比如把燈管好了，能源系統，這就是個服務，可以容納很多公司。另外，房子定期要打掃衛生，保潔又是一個市場，美國有一家專門做不動產保潔的公司，做的很好。你這個房子窗戶要改進，幫著把窗戶收拾收拾，也可以養一家很大公司。大家注意到，最近在資本市場上市的物業公司越來越多，開發公司反而少於物業公司，原因就是這些公司都開始往存量市場走，而物業公司、服務類公司更多服務的是存量資產。
所以，進入後開發時代以後，我們的活也改變了，我們以前的活是建新房賣掉，今後的活是先要知道這個房子租給誰了，然後按照租金算一下值不值得蓋，蓋了以後，相當長時間不能賣，然後我們就得運營，得伺候房子，得把房子伺候好了，以前按售價算帳，一平米賺多少錢，跟做鋼鐵一樣，行業有行業的利潤水平，房地產過去也是一平米幾百塊錢、幾千塊錢。今後算帳方式改變了，算一平米租金回報有多少，而不是賣多少錢。舉個例子來說，我們在開發時代最大的公司一年賣三千億、四千億，市值多少呢？在大陸A股算高的，1500-1800億人民幣，但是，在北京的都知道，後開發時代算帳方法不看這些公司，後開發時代要看的是國貿這樣的公司，國貿三期一共30年建了三期，一百萬平米，一百萬平米值多少錢呢？每年租金65億人民幣左右，它的價值大概乘20，也就是1400億到1500億，也不建新房了，30年才建一百萬平米，每天收租，後開發時代是這麼算帳的，本事大的是租金收的高低，租金高低差別很大，從最低的到最高的能差很多倍，比如最低的是哪兒？堆鋼材碼頭散貨倉，四處漏風，鋼鐵堆在碼頭說漏風就漏風，碼頭無所散貨倉庫的租金是房地產行業最低的租金，高的有寫字樓、酒店、商場、公寓等等。
一年有九百萬人要告別，告別地的租金其實比前邊的還要高，只是因為產量有限，不能無限擴大，八寶山告別廳租金是多少呢？45分鐘算一場，收兩千塊錢，大家知道，年終無休，不可能死人都是禮拜一到禮拜五死、禮拜六到六白天休息，年終無休，有限出租天數365天，如果一小時收兩千塊錢，就算一天十撥兒，就兩萬塊錢，而且服務業不需要太好，別人哭，你服務再好，不能把人逗笑了，只能讓他繼續哭著，最好漏點風，小風一吹，眼淚流下來家屬就滿意，一年七百多萬租金，可是房子多大呢？小一點的一百來平米，大一點的三四百平米，租金很高。到後開發時代得看這些事，研究這些事。這個事也是存量資產為主，不是增量資產，不可能每個城市沒事不停的建殯儀館告別廳，蓋幾個豪華一點的就可以了，別人辦喪失，你們也很難辦喜事，大家都得面對存量市場。
後開發時代，由於我們現在要面對存量市場，所以，對我們來說，我們要看未來到底增長點在哪兒？在後開發時代，哪個地方還在蓋新房子，這就是你們的機會，也是我們的機會。
從整體上來看，一共有七大類後開發時代的產品，第一件事情就是寫字樓，寫字樓目前在全國實際上很多地方政府希望蓋，真正按租金、按回報率算的，租金回報率要低於6%就不大有做的價值，住宅市場整個算下來，出租房租金回報率，那天小潘告訴我大概只有不到2%，1點幾。商用辦公樓二線城市包括北京一線城市大部分租金回報率都低於4%，也就是3%左右。這就帶來一個問題，這時候建寫字樓的主要應該不是民營企業，民營企業在後開發時代要算帳，算不過來，做它幹嗎。
但是，政府會建，所以，大家也許有機會，因為政府需要，政府會蓋一些空著的寫字樓，給那些有夢想的人免費使用，現在很多寫字樓蓋成這樣，比如蓋一個樓，弄一個空間，結果收不到租金，只好讓有夢想的年輕人免費使用，這種寫字樓如果拿不到錢，他蓋了寫字樓，也很難有租客，收不到租金，估計鋼材供貨的結算也不順暢，不可能順暢結算。高質量、有效率的寫字樓的增長其實是很有限的，但是，包括開發區、新區各種政府主導低效寫字樓的增量還是存在的，但是，對於我們這個行業來說，我們大部分民營企業都很謹慎的進入這個產品，除非是在北京CBD或者上海陸家嘴，大家知道，這些地方服務業比較發達，另外，整體上收入水平比較高，這樣他才利用這個寫字樓，如果一年收入沒有幾個錢，他怎麼用這個寫字樓呢，這是非常大的固定支出。在全世界大城市，實際上寫字樓都很節制，我們國家政府主導，似乎不太節制，所以，很多地方蓋的寫字樓很多，但是，利用效率不高。
我們剛才講到紐約曼哈頓，GDP都到了6萬美金，所以，在金融危機、經濟危機時候出租率有些下降，大部分時間出租率不錯。我們數一下樓，一個城市得到需要多少寫字樓？非常有意思，在曼哈頓大概有將近三百棟樓支撐了曼哈頓，曼哈頓多大面積呢？不到30平方公里。北京是多少呢？北京兩千多平方公里，北京小CBD四平方公里，在北京國貿這一帶，超過100米的樓也不到100座，陸家嘴是上海最發達的地方，從這邊看過去，浦東最熱鬧的地方大概40棟樓，GDP一萬美金，那個地方兩萬美金。
我去維也納，維也納CBD一共不到5棟樓，這就是理性發展寫字樓的特點，如果市場經濟主導，民營企業理性的去做，其實很節制，蓋樓不會那麼快。未來在一萬美金到六萬美金髮展的過程當中，很多寫字樓是低效的，但是它會出生，因為很多地方政府在推動這件事情，所以，寫字樓還是會被蓋出來。另外一個原因，房地產調控調的，政府說你要建住宅你得建寫字樓，搭售，賣一塊地搭配，必須建寫字樓，把成本堆到住宅上，這也是一個原因。但是，不管怎麼樣，未來寫字樓增量速度不是很樂觀的速度，所以，跟鋼鐵是有關係，但是，不會像前面住宅有那麼大增量需求。
第二類，酒店和度假，這算一大類，非常遺憾地告訴大家一個不好的消息，鋼鐵行業最喜歡的大型五星級豪華酒店，用鋼量最大的酒店，在全國只要用國際品牌做的，幾乎都不掙錢，業主都不掙錢，但是，管理公司掙錢。在CBD核心區高級酒店的增加，未來相當長一段時間也不會有特別大的快速的增量，而且大家知道，每一個省會城市現在國際品牌的大酒店都有了，GDP到一萬美金，這些都差不多了。然後到度假的地方看看，度假物業需求量增長比較快，如果消費升級，度假屬於舒適性消費，還有精神消費。
第三，物流倉儲。物流倉儲這個行業增長非常快，這是一個好消息，這是真正的好消息，物流倉儲是多少呢？大家知道，購物中心現在結構發生變化，現在電商把城市裡的兩個房地產打垮了，在商業裡面，一個是把街鋪打垮了，大家知道，這次“雙11”，阿里巴巴也好，京東也好，都在網上賣房地產，大家嚇著了，以為賣你們家房子，不是，賣的法拍的商鋪，而且價格都是對摺，為什麼會出現這種情況呢？以前咱們樓底下那些商鋪覺得一鋪養三代，覺得很值錢，現在電商發達了，把商鋪的價格打下來了，誰還在樓下商鋪買東西呢，拿手機買就完了，直接送家裡了，現在每天每天開門都能提到一個包裹，一年全國200億包裹，這種情況下，一些商鋪基本被幹掉了，如果今天有人說買個鋪子讓你保值增值，建議大家不要買了，以前可以買。第二，把低水平的購物中心幹掉了，所謂低水平的，就是面積也不夠大，2萬平米、3萬平米，現在購物中心大概7萬到10萬平米是合適的，太小的話，業態擺不齊。
低水平的購物中心在城市也被消滅了，伴之而起的是什麼呢？一個是高級的大型的現代化購物中心不斷的在起來。另外一個，大家知道，貨物的週轉方式發生了改變，原來是從工廠到物資部管一堆，可能有倉庫，商貿部，後來管物資，然後再到百貨公司，咱們坐公共汽車、打個車到百貨公司，買完了，拎個包拎回去。以前是這麼個套路，現在廠家生產出來，分門別類，根據大數據，進到智能物流倉庫了，進入智能倉庫以後，直接從倉庫把東西送家裡了，不經過購物中心。所以，物流倉儲現在增長的非常快。快了以後帶來什麼問題呢？地方政府物流倉儲地價、限制時間，上海、江浙一代物流倉儲的地只給20年年限，這種政策導向告訴我們物流倉儲是值錢的。但是物流倉儲投資越來越大，現在都是雙層、多層智能倉庫，以前的倉庫就是一層，現在都是兩層、三層，為什麼？要節省地。
倉庫智能化不斷在提高，地產商只蓋一個殼，裡邊都是人家在做，而這個殼建的挺快，跟你們有點關係，裡面的事跟你們無關，跟我們也無關，智能倉庫要求太高了，一個牙刷、一個牙膏、一雙皮鞋，這麼大倉庫上，需要在哪兒能找著，找著以後包好拿出去，都是靠智能技術、信息設備成長的，這是快速成長行業，這個行業跟電商的成長是一起的，物流倉儲企業現在是大量的發展時期，倉儲功能越來越多，過去倉庫只是放，現在實際上是分揀、服務、遞送，甚至有些倉庫，比如裝豬肉的倉庫，最近豬肉價格漲的比較厲害，豬肉倉庫幹嗎呢？
豬肉倉庫不光裝冷凍，要碎豬，把豬切一段一段，怎麼碎呢，一般企業不用心，碎屍20塊，用點心能做到四五十塊，越碎豬屍體營業額最高，最牛逼的，我聽一個養豬老闆告訴我能弄成80多塊碎肉，這些在哪兒完成呢？在庫裡完成，在庫裡碎屍完成之後裝不同塑料袋裡，電商一點就送了，豬蹄豬掌肉好吃，把那個弄出來，那個價格高，一頭豬到底賣多少錢？農民賣的是最簡單的活豬，經過屠宰，最後到庫裡邊，進來時候碎20塊，他做成碎80段就增值了，所以，物流倉儲行業是智能化、多功能化，所以拉的成長非常快。
第四，醫療健康，市場規模15萬到20萬億，這個增長在哪兒呢？這是後開發時代房地產特別關注的一個巨大的市場，大家知道，過去醫院人巨多，看病上醫院，錢花完了，藥吃完了，進了太平間。現在把錢花哪兒了？健康，生病之前花三分之一，生病花三分之一，生病以後康復、保養再花三分之一，治病的錢未來花三分之一，剩下三分之二是病前病後的錢，所以，現在要蓋多少房子？看病首先三甲醫院，這就要蓋很多房子，另外，病前蓋多少房子，不知道，我前段時間考察韓國首爾，我們圍繞大健康在做一些新項目，都說韓國整形美容特別發達，我想象中再發達放一臺小設備用不了多大地方，我一看首爾有點蒙，最大的醫療中心有7萬平米，怎麼能讓你花掉健康的錢，把度假跟保健結合在一起，這些東西也是很大的市場。
我們現在還在做一個產品療愈系酒店，這個酒店放在一些很特別的地點，你去度假，同時保健，身心健康。圍繞大健康的設施有醫療中心、有醫院、有康養中心、有療愈酒店，未來要建很多新房子，以前都沒有，而且這些物業的要求和前面那些物業都不一樣。所以，圍繞大健康的新建的建築會越來越多，當然，建築不會那麼多，但是，量會非常多。所以，從大健康行業來說，我們只有叫做未來跟房地產開發新增的關係非常密切。比如說現在這個空間是不是健康空間呢？我認為不是，為什麼不是呢？因為我們大家知道燈這麼晃著，健康燈光是見亮不見燈、見光不見燈，就像我們出門看見白天，但是太陽咱沒看見。所以，健康空間將來是未來很大的市場。現在全球最先進的指標體系，做健康住宅、健康空間，有七大類指標、114項具體的要求。未來圍繞大健康建的房子跟這些都有關。
健康以外還有一個事，養老，再過兩三年60歲以上的人過5億了，這些人去哪舒服的養老，而不是擱在一個地方好吃等死，我們現在要建很多舒適，商業化、集中化養老，規模不會大，大概3%的高收入人群採取這個辦法，大部分社區養老，另外是政府福利性養老，這些設施現在也很缺，都要建，我們也做這樣的產品，圍繞社區附近建一些跟養老有關的設施。這是後開發時代第四個有增長潛力的產品。
第五，教育研發。現在國家要提升科技實力，提升科技實力，我們教育研發要加強，所以，在教育研發裡面，包括大學、研究所、研究中心、實驗室，跟這些有關的未來幾年增量也會比較大。而這些教育研發特別是一些大學，加上週邊的一些研究設施、機構、研究所，包括民間的、國有的都會發展。
最後一類，我們叫公共物業，包括政府辦公樓、市民中心，比如雄安新區第一波建的大部分是公共物業，市民廣場、行政中心。在國外更離譜的，公共物業還包括監獄，為什麼呢？監獄是後開發時代特別好的產品，建監獄以後，租客是政府，租金肯定穩定給你，要不要對監獄犯人服務呢？那不是開發商的事，是監獄管理公司的事，犯人對監獄服務質量的要求肯定低於平時的住宅，只要讓他不跑就行，在有的國家公共物業包括監獄，我們國家是另外的套路，我們公共物業比較多的是大會堂接見、宴會辦大型活動，比如武漢軍運會、G20、APEC，這些叫公共物業，公共物業的成長未來還是有空間的。
未來後開發時代，我們這麼多行業，跟以前不一樣，不是住宅了，有六七個新門類，這些新門類未來隨著經濟成長對於建新房的需要還是很大的，特別是大健康、公共物業、物流倉儲這些還很大，寫字樓不是很大。這些增量的地方，對於開發商轉型來說，我們會關注這些事情？我們就需要很好的來做這樣的一些準備，從傳統簡單住宅進入到這些領域。
另外一個，我們知道中國還有一個特殊情況，叫舊改，城市重建。大家有時候去臺灣、去日本一些地方會發現城市很舊，我們有時候會很驕傲，說建設速度很快、發展的很好。我們政府拆遷力度很大，所以，一個建築停留時間不長，你問北京規委什麼房子可以拆？大概20年左右可以拆，平均壽命大概不到30年，改革開放初期建的這批房子都到了舊改時代，中國未來城市化過程中舊改、城市更新、城市改造仍然是很大市場，這個市場跟房地產新增建築有很大關係。
總之，進入後開發時代以後仍然需要房地產這個行業快速成長，過去房地產等於是住宅，今後我們講房地產要既有住宅又包括後邊講的六七個方面。所以，未來加到一起，房地產才開始進入一個真正可持續的健康發展行業。房地產這個行業為什麼特別好呢？我慶幸我自己，也慶幸在座各位，我們在一個特別好的行業，現在我們老是說房地產行業是幹嗎的？我不知道鋼鐵行業你們自己怎麼說你們是幹嗎的，房地產行業特別簡單，我們的工作就是創造最具價值的固定的人造空間，所以，我們這個行業你只要問幹什麼的？就是一句話，首先我們是創造固定的人造空間，房地產行業要創造價值，要麼是售價，要麼是租金，能夠創造收入的固定人造空間是我們這個行業乾的。
所以，我們非常有信心，我們也特別高興能夠跟咱們這個行業更多的交流，只要中國經濟持續增長，只要城鎮化不停，只要我們消費不斷的升級，我們的好日子就在後頭。（來源：新浪財經）
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