“公寓不能買”首當其衝的問題，
也是幾乎大多數人都知道的問題，
就是沒學位、沒有辦法落戶口，
40年產權的問題。
這是老生常談的因素，
而40年產權的問題其實也不是問題，
很多住宅也是50年產權，
甚至很多城市交易活躍的二手房，
產權也只有四五十年。
至於，什麼不能通天然氣，
更是沒有講的必要性，
不通天然氣的住宅也大把大把。
所以，
這幾點都不是公寓不能買的核心原因。
所有的不能買，
其實都是基於錢。
當公寓的價格只有隔壁住宅三分之一，
甚至都不到的時候，
我想沒有任何“媒體專家”，
站出來說：公寓不能買。
而重點就在於，
公寓當下的價格大多數都接近住宅，
多是同片區住宅的7-9折。
有些人可能覺得，
面積小，再比住宅便宜個兩三折，
也挺划算，
畢竟出租並沒有什麼差距。
但重點在於，
它看似便宜卻並沒有便宜，
因為槓桿率。
何為槓桿率？
不少人可能只知道，
學位、落戶、40年的問題，
不太清楚公寓的貸款問題。
商辦類的產品，
銀行貸款最高上限只能貸款50%，
而這50%最長只能貸款10年。
這10年的貸款，
還比普通的住宅貸款利率上浮的更多。
假設一套50萬的住宅和一套30萬的公寓，
同樣需要付15萬的首付。
按照公寓比住宅上浮20%算，
實際月供住宅只比公寓貴200元，
100萬的房子只貴400塊錢。
而槓桿率、總價都低了很多，
最終獲得的資產也顯然少了很多。
房產的升值幾乎全靠的是槓桿，
如果槓桿率和槓桿時間雙雙被壓縮，
除非房價猛漲，
否則許許多多的綜合因素下來，
賠錢都有可能。
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