物業行業信用信息簡訊
物業公司應按勞取酬
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。物業管理區域的電費和電梯年檢費不得向業主單獨收取；為業主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務臨時停放的車輛不得收費；物業企業不得收取業主裝修押金等相關問題。物業服務收費一直是百姓關注的熱點。19日，省發改委、省住房和城鄉建設廳、省市場監督管理局聯合發佈《陝西省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）（徵求意見稿），並向社會公開徵求意見。
老舊住宅物業和停車費實行政府指導價
根據《辦法》， 普通住宅小區（多層、高層）前期物業、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價；成立業主大會的普通住宅小區（多層、高層）、別墅、洋房及商業寫字樓、商鋪等非住宅物業的物業服務費、停車服務費實行市場調節價。 其他服務費實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或業主大會通過合同約定。符合相關規定改變房屋用途進行經營活動的物業服務收費實行市場調節價，收費標準協商確定。
物業管理區域電費等不得單獨收取
物業管理區域內照明、景觀、安防等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用及電梯年檢費計入物業服務費成本，不得單獨收取。電梯耗能費可計入物業服務費成本，也可單獨制定收費標準，各地可根據實際情況制定核算辦法。同時，條例規定 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，並依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計入物業服務費成本，不得在物業服務費之外再單獨收取相關費用，各地可根據實際情況制定核算辦法。
物業費按照產權面積按月計收
物業服務費根據商品房的法定產權面積按月計收，物業服務合同對計收時間另有約定的除外。已辦理不動產權屬證書的商品房，按照權屬證書記載的建築面積計算；已出售但尚未取得不動產權屬證書的商品房，按買賣合同記載的面積計算。不動產權屬證書辦理後，次月起按照不動產權屬證書記載的建築面積計算。
而對於已納入物業管理範圍已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交付給物業買受人的商品房，物業服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的商品房，物業服務費從交付次日起由業主按月交納。
為業主維修、安裝等臨時停放車輛不得收費
改條例鼓勵對物業管理區域內短時、節假日探親停車服務費實行優惠。對臨時車輛停放服務費限定單日收費最高上限。物業服務企業在收到業主告知後，不得限制或妨礙業主在自有或租賃的空置車位上免費停放未備案的車輛。下列車輛臨時進入物業管理區域內停放的，不得收取費用：臨時停放30分鐘之內的車輛;軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務的；殘疾人車輛（僅限小區地面無障礙車位停放的殘疾人駕駛車輛）；經物業服務企業登記為業主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務臨時停放的車輛。
空置期物業費、停車費可適當下調
業主因自身原因逾期不辦理物業交付手續的，其空置期間的物業服務費、停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主按月交納。經業主驗收，暫不使用或使用後因自身原因空置1個月以上的商品房、自有或租賃車位且經物業服務企業登記確認後，其空置期間的物業服務費、停車服務費可適當下調。實行政府指導價的由各設區市、縣（市）人民政府確定下調幅度；實行市場調節價的按照物業服務合同約定的規定執行。業主對房屋進行裝修時，可以自行或者委託物業服務企業清運裝修垃圾。委託物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定，物業服務企業不得收取裝修押金等其他費用。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發生額，由業主或裝修單位承擔，並承擔相關責任。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？民生“小事”必須“大辦”民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
近日，深圳南天一花園業委會主任範國振向《現代物業》介紹，該小區十五年來一直實行物業管理公司按物業費10%比例提取酬金，為避免物業管理公司為多得酬金而擴大物業項目支出，八年前約定提取酬金的限額不得超過三十五萬元。業委會每三個月對小區物業管理賬目進行審查，較大開支要業委會審批。每兩到三年由第三方對小區財務進行審計，絕對杜絕不正當交往。該小區曾經設想過物業費由業主大會收取再撥給物業管理公司，目的在於避免重複繳稅。而目前深圳市稅務局已下達文件《深圳市地方稅務局關於市人大六屆一次會議第20150676號建議答覆的函》，說明約定酬金制的小區，業主委員會與專項服務公司直接簽訂合同的，並約定專項服務費用由物業管理公司代管代付的，這部分費用不再重複徵稅。此外，如果要改變收費方式，還牽涉業主賬號變更的問題，手續繁瑣、過程漫長，對業委會的監督和防止腐敗等也是必須要解決的問題。因此目前暫時維持既有的物業管理收費模式。
對於業主大會或業委會是否法人化，範國振表示，法人化是把“雙刃劍”，不必一刀切。有的業委會都不能正常運轉，就沒必要法人化。上海三湘世紀花城業主委員會主任金鑫則表示，該小區亦採取酬金制方式，遵照上海市有關酬金制物業管理的指導意見，雙方在合同里約定，小區物業費賬戶由物業管理公司開設，稱為“共管賬戶”，業委會進行實時監管，對收入和支出進行逐項審核，支票上必須有業委會蓋章才可使用。“我們業主委員會其實最核心的權力只有兩個，一個是監督權，一個是引導權，沒有使用權。”
縱觀這些小區所採取的收費方法，不論其差異如何，本身都是希望通過更為合理的方式，保證小區物業管理活動的正常開展，保障業主在物業管理事務中的合法權益。物業費的收取之所以成為一個社會問題，最重要的原因如本文開篇所言，在於業主對物業管理事務認知的偏差。正如陳廣華所說，“現在大家都在研究物業管理，討論物業管理，但可能忘記了一個最本源的東西——究竟什麼是物業管理？我們絕對不能把物業管理和社區治理、政府管理混淆起來。物業管理是人到物，物再到人的關係，物業管理的本源實際上就是‘維修、維護、養護、管理’這八個字，做到這幾點，才能夠使業主的資產最終保值和增值，才能夠有好的居住環境，老百姓才有獲得感。我們就是希望通過立法，把物業管理迴歸到它的本源上去。”
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