2020年的東京不動產市場關鍵詞： 外匯收益+房租收益
2020年全球黑天鵝事件頻發，全球資本市場輪番上演暴跌與熔斷。貨幣增發、央行大放水、特朗普簽署刺激法案，2.2萬億美元（15萬億人民幣）流向世界，全球通貨膨脹開啟。在此經濟動盪的局面下，維持資本長期有效的保值增值，成為大家最關注的問題。
國際奧委會正式宣佈，決定推遲東京奧運會至2021年夏天舉行， 根據日本的經濟初步估算，因為奧運賽事，在2013-2030，將損失32萬億日元，約2萬億人民幣。這樣的經濟形勢下，2020年投資日本房產是“危”還是“機”？
在房地產領域的一個規律性論斷——短期看政策、中期看貨幣、長期看人口。如果三個因素都變了，意味著房價趨勢發生變化，所以我們從這三點出發，來分析一下2020年日本房產市場的發展趨勢。
短期看政策
疫情導致日本旅遊業遭受巨大影響。日本各地的旅遊設施、住宿設施的大量訂單被接連取消，損失慘重。
但是日本政府已經緊急出臺了“僱傭調整補助金”政策。根據此政策，1月24日以後，今年和去年同期相比營業額下降了10%以上並且暫時停業的公司，只要加入了僱傭保險，且能夠證明受肺炎影響，都可以申請此項補助金。按照公司員工的每日工資的2/3補助，補助金的每日上限為8335日元。也就是說，在經營民宿的日本小公司只要正規交稅，都可以申請，用補助彌補損失。
中期看貨幣
針對疫情及全球性股災，日本政府推出的規模達2萬億日元，很多人擔心大量貨幣與財政刺激，會稀釋日本的資產價格。不可否認，疫情、油市崩盤和股市熔斷，對日本經濟有較大影響，但是放在全球看，日本在這一輪寬鬆政策中，相當負責，沒有大水漫灌。
這一輪日本投放貨幣相當於GDP的0.38%，美國已經佔5.6%，西班牙15.41%，而中國宣佈的25萬億“新基建”，相當於GDP的25%，所以日本資產的保值性仍然較好。
數據來源：Wind、Trading Economics、公開信息整理
貨幣方面，日元是國際上公認的避險貨幣。每當有貿易緊張和經濟不確定的局勢發生，避險資產便會出現上漲，哪怕是在疫情面前也同理。
2008年金融危機，日元上漲20%
2010年歐債危機，日元兌歐元大漲10%
2020年3月9日，受美聯儲緊急降息影響，日元兌人民幣匯率漲破6.8
1997年-2020年美金兌日元走勢（數據來源：新浪）
日元匯率上漲直接拉動房產增值，對於已經持有日本房產的投資人來說，日元的又一次上漲無疑是一個收穫頗豐的好時機。日元匯率上漲拉動房子增值，你收到的房租也就是現金流，兌換成人民幣後流到到你口袋裡自然也就多了。
對於還未購入日本房產的投資人來說，一方面，這次上漲也體現著全球的投資家們對於日元作為避險貨幣的認可；另一方面，日元近期還存在繼續上漲的空間收到的房租現金流也會更多，因此購置日本房產配置日元資產，是一種有效的避險理財方式。
長期看人口
投資房產的第一要義是流動性，無論是日本長租公寓投資還是民宿投資。從常駐人口看，雖然日本正處於老齡化，但是由於地方人口不斷湧入大城市，住宅又是生活中不可缺少的一部分，這種趨勢，就保證了東京大阪等大都市房價和租金的穩定性。在
日本高GDP區域的房產，房屋出租率可達90%或以上，收益回報有保障。以東京住宅為例，東京住宅價格相當於北京的7成左右，投資成本較低且回報率相對穩定，不算房屋升值率，東京的長租回報比基本在5-6%之間，短租回報率穩定在7-8%之間。而對於地段較好的民宿，可以達到10%的收益。
出處：東京都政府官網
根據日本不動產流通機構的統計數據顯示，在疫情最為嚴重的2月份，東京二手房成交單價上漲2.8%，房產價格大致在54.76萬日元/平米（約為3.6萬人民幣）。核心位置的地價不降反升，以築地為例，截止到2020年3月份，地價增值11.6%。
於此同時東京租房市場也未受影響，JKRI於近期發佈的調查表明，“全國範圍內的租金並沒有變化，事實上，從2007年到2020年東京因為大量的人口湧入，租金整體上漲了40%， 因為日本房屋出租快速，收益穩定，交易快速流動性強。甚至單身人士需求的1k和1ldk小戶型需求量還有所上升。
奧運會史上首次延期，“機”大於“危”
如果奧運推遲1年，可能會在開幕後將之前一年全球壓抑的消費需求（集中在旅遊與餐飲）得以集中釋放。全球開始執行嚴格隔離，會壓縮全球旅遊業與消費，一年後，旅遊與消費會有報復性反彈，反彈的聚焦點，會集中在大事件上，比如奧運會、世博會，及相關旅遊消費上。
據資料顯示：2003年非典與2014年埃博拉病毒，事後的消費反彈，達正常水平下的
1.58倍。因此，如果奧運推遲1年，可能會在開幕後將之前一年全球壓抑的消費需求（集中在旅遊與餐飲）得以集中釋放。
根據CBRE的最新報告預測，到2021年日本的幾大住宿需求量較大的都市的現有酒店客房數量都無法滿足未來的住宿的需求量，必須要加大新的酒店客房供給。
在這樣的局勢下，購買日本房產和酒店類資產，仍將是未來五年中，全球資產中的避險港。
株式會社イントランス在日本擁有超過20年的房產開發以及投資服務經驗，主要致力於開發、運營適合赴日海外遊客入住的相關住宿設施，業務覆蓋日本主要的大城市。2006年12月，株式會社イントランス在東京證券交易所MOTHERS市場上市（證券代碼3237）。
2019年在中國成立瀛創上海商務諮詢有限公司，為中國投資家提供優質的日本房產買賣中介、酒店民宿運營、舊屋設計改造、經營管理簽證等服務，致力於實現中高產家庭資產的增值保值。
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