廈門中院：無購房資格的房產買賣合同應予解除

限購政策下，不具有購房資格的買家簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，但因合同客觀上難以履行，合同目的無法實現，該合同應予解除。買方無購房資格的房屋買賣合同糾紛，過戶給指定第三人的約定條款，難獲法院支持。

案例索引

陳建華，程建紅房屋買賣合同糾紛二審民事判決書（2018）閩02民終450號

案情簡介

程建紅系址於廈門市思明區碧山路128號1807室房產的權利人。2010年8月23日，程建紅將上述房產的抵押、出租、出售等權利以公證方式委託給任志華。

2017年3月13日，任志華以程建紅名義與陳建華簽訂一份房產居間買賣協議書約定：程建紅同意將上述房產出售給陳建華，成交價為598萬元；雙方保證備齊材料於2017年4月20日前並前往土房局辦理交易登記手續和簽訂土房局提供的《存量房買賣合同》。

雙方還簽訂補充協議約定：程建紅同意辦理產權過戶登記或公證手續，由陳建華指定的第三方為過戶產權人或公證受託人。

協議簽訂當日，陳建華以轉賬方式向任志華支付了購房定金50萬元，於2017年4月20日通過楊春林向任志華支付購房款220萬元。

陳建華陳述，其簽訂合同時已告知對方，因其不具備購房資格，所以要將房產過戶到其朋友楊春林名下。陳建華購房目的是為了小孩上學的需要，將房屋過戶到第三人名下，可以採取租賃方式解決小孩讀書問題。

2017年4月24日，陳建華通過中介人員林志偉向程建紅髮出短息，內容為因程建紅未按約定在2017年4月20日前到土房局辦理交易登記手續，陳建華決定解除買賣協議，請程建紅返還已收的全部款項並承擔相應的法律責任。

廈門中院認為，陳建華在簽訂《房產居間買賣協議書》時其本人已屬於住房政策的限購、限貸對象。陳建華在廈門地區無購房資格，其為規避限購、限貸政策，在明知無法辦理過戶的情況下，仍與程建紅簽訂房產買賣協議，再變更買受人指定第三人楊春林為房屋過戶人，該行為破壞了國家房產調控政策，擾亂了社會經濟秩序。導致房產買賣協議無法繼續履行的主要責任在陳建華，但程建紅在簽訂合同時未盡到必要的注意義務，也存在一定的責任，雙方應當各自承擔相應的責任。據此，雙方簽訂的房產買賣協議客觀上難以履行，

應予以解除為宜，程建紅應將收取的款項退還給陳建華。

評析

一、2010年以來，從中央到地方紛紛出臺“限購令”，廈門也不例外。限購令下的房產交易中，出現了多例買方無購房資格，合同約定過戶給指定第三人引發糾紛的情形，其原因主要有以下幾種可能：

1.買方在政策出臺前簽訂的買賣合同，政策下達後無購房資格欲解除合同，賣方訴其承擔違約責任。

2.買方為規避限購政策，約定過戶給指定第三人條款“借名買房”，賣方對第三人徵信有擔憂不願過戶。

3.買方預估過戶前社保、個稅到期可符合購房要求，因估算錯誤或其他因素未取得，到期無法過戶。

4.炒房客借購房之名，利用過戶指定第三人條款，將房屋直接過戶到下一手買家，以逃避稅收，賺取轉售差價。賣方發現後不滿房屋被倒賣拒絕過戶。

二、合同約定的過戶期限已至，買方仍未取得購房資格，該房屋買賣合同效力如何？

按照《合同法》的相關規定，房屋買賣合同自當事人簽字蓋章後即成立生效，但《合同法》第52條又規定了“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效情形。很多人難免會認為，買方的行為顯然違反了政府的限購令，該合同理應屬無效合同。

事實上，該合同合法有效。地方政府出臺的房屋限購政策屬於調控房地產市場的政策文件，不屬於法律、行政法規，購房人無購房資格違反限購政策並不屬導致合同無效的情形。因此，在雙方真實意思表示下訂立的房屋買賣合同，即便買方無購房資格，依法成立、有效。

三、無購房資格的《房屋買賣合同》糾紛,裁判機關將如何處理，訴請繼續履行合同能否獲得法院支持？

根據《廈門市中級人民法院關於房屋買賣合同糾紛審理指南（一）》的指導意見：因限購政策導致合同無法繼續履行的，系因不可歸責於當事人雙方的事由導致合同目的無法實現，任意一方當事人請求據此解除合同的，應予支持，雙方互不承擔違約責任。合同解除後，出賣人應將收取的定金或購房款返還買受人。

據此，我們對廈門中院的該類裁判案件進行統計，在(2018)閩02民終450號、(2018)閩02民終5953號、(2018)閩02民終3283號、(2018)閩02民終6072號案件的裁判文書中法院均以買方無購房資格，其為規避限購、限貸政策簽訂房屋買賣合同的行為破壞了國家房產調控政策，擾亂了社會經濟秩序，合同客觀上難以履行，合同目的無法實現，應予解除為宜，判決解除合同。

可見，買方的購房資格是合同繼續履行的必備要件，無購房資格的房屋買賣合同因難以繼續履行而被判決解除，故無購房資格的房屋買賣合同糾紛訴至法院的，任何一方繼續履行的訴求都難以得到法院的支持。

四、法院為何認為合同應予解除？

因買方不具有購房資格，無法完成過戶，將導致法律關係長期處於不穩定狀態。無法過戶期間，房屋可能被另案查封、強制執行導致賣方對買方違約；也可能導致賣方因長期無法過戶不能另購新房屋，錯過低價購房時機造成經濟損失。且如買方一直無法取得購房資格，則該法律關係長期無法穩定，潛藏各種交易隱患。因此，對於買方無購房資格的房屋買賣合同糾紛，法院一般認為合同應予解除為宜。

五、《房屋買賣合同》解除後，雙方能否訴請對方承擔違約責任？

《合同法》第九十七條規定：合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

相信不少人會認為，買方對自己無購房資格的事實主觀上是明知的，其仍簽訂房屋買賣合同的行為違背了誠信原則，對合同解除的後果理應承擔相應的違約責任。

但在司法實踐中，法院認為，因買賣雙方在購房時均有義務審查購房人的資格，賣方對此未盡到合理審慎義務，導致合同無法履行的，雙方均有責任。除有充分證據證明一方有明顯過錯的，否則多是判決各自承擔相應責任，請求對方承擔違約責任的一般不予支持。

實務建議

為此，律師提醒有意進行房屋買賣交易的朋友，在簽訂房屋買賣合同時應注意以下情況：

1.賣房者在簽訂房屋買賣合同時應對合同條款仔細審閱，對於是否同意由買方指定過戶至第三人的合同條款，應充分考慮可能面臨的交易風險，再確定是否同意該項約定。

2.買方簽訂房屋買賣合同前應要求中介機構或買方出示房屋所有權證以及在房管部門出具的查冊表，核實合同的相對方是否房屋的所有人，核實房屋的實際情況。對於賣方僅持有房屋買賣合同而賣房的情況要慎重考慮是否願意承擔潛在的交易風險。

3.買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時應對買方的購房資格盡到合理、審慎義務。賣方與無購房資格的買方簽訂房屋買賣合同的，因未盡到必要的注意義務，也將對合同解除的法律後果承擔相應責任。

4.對於本身無購房資格想利用指定過戶至第三人合同條款賺取差價、逃避稅收，或規避限貸、限購政策的合同買方，這樣的行為除可能導致交易無法完成而產生的違約責任外，還可能引發因“借名買房”導致的房屋權屬爭議，或因擾亂市場秩序和規避稅收等政策而受到相應的處罰。

相關法律法規

《中華人民共和國合同法》

第五十二條 合同無效的法定情形

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

《中華人民共和國合同法》

第六十條 嚴格履行與誠實信用

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

《中華人民共和國合同法》

第九十四條 合同的法定解除

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

《中華人民共和國合同法》

第九十七條 解除的效力

合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。