厦门中院：无购房资格的房产买卖合同应予解除

限购政策下，不具有购房资格的买家签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因合同客观上难以履行，合同目的无法实现，该合同应予解除。买方无购房资格的房屋买卖合同纠纷，过户给指定第三人的约定条款，难获法院支持。

案例索引

陈建华，程建红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2018）闽02民终450号

案情简介

程建红系址于厦门市思明区碧山路128号1807室房产的权利人。2010年8月23日，程建红将上述房产的抵押、出租、出售等权利以公证方式委托给任志华。

2017年3月13日，任志华以程建红名义与陈建华签订一份房产居间买卖协议书约定：程建红同意将上述房产出售给陈建华，成交价为598万元；双方保证备齐材料于2017年4月20日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》。

双方还签订补充协议约定：程建红同意办理产权过户登记或公证手续，由陈建华指定的第三方为过户产权人或公证受托人。

协议签订当日，陈建华以转账方式向任志华支付了购房定金50万元，于2017年4月20日通过杨春林向任志华支付购房款220万元。

陈建华陈述，其签订合同时已告知对方，因其不具备购房资格，所以要将房产过户到其朋友杨春林名下。陈建华购房目的是为了小孩上学的需要，将房屋过户到第三人名下，可以采取租赁方式解决小孩读书问题。

2017年4月24日，陈建华通过中介人员林志伟向程建红发出短息，内容为因程建红未按约定在2017年4月20日前到土房局办理交易登记手续，陈建华决定解除买卖协议，请程建红返还已收的全部款项并承担相应的法律责任。

厦门中院认为，陈建华在签订《房产居间买卖协议书》时其本人已属于住房政策的限购、限贷对象。陈建华在厦门地区无购房资格，其为规避限购、限贷政策，在明知无法办理过户的情况下，仍与程建红签订房产买卖协议，再变更买受人指定第三人杨春林为房屋过户人，该行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。导致房产买卖协议无法继续履行的主要责任在陈建华，但程建红在签订合同时未尽到必要的注意义务，也存在一定的责任，双方应当各自承担相应的责任。据此，双方签订的房产买卖协议客观上难以履行，

应予以解除为宜，程建红应将收取的款项退还给陈建华。

评析

一、2010年以来，从中央到地方纷纷出台“限购令”，厦门也不例外。限购令下的房产交易中，出现了多例买方无购房资格，合同约定过户给指定第三人引发纠纷的情形，其原因主要有以下几种可能：

1.买方在政策出台前签订的买卖合同，政策下达后无购房资格欲解除合同，卖方诉其承担违约责任。

2.买方为规避限购政策，约定过户给指定第三人条款“借名买房”，卖方对第三人征信有担忧不愿过户。

3.买方预估过户前社保、个税到期可符合购房要求，因估算错误或其他因素未取得，到期无法过户。

4.炒房客借购房之名，利用过户指定第三人条款，将房屋直接过户到下一手买家，以逃避税收，赚取转售差价。卖方发现后不满房屋被倒卖拒绝过户。

二、合同约定的过户期限已至，买方仍未取得购房资格，该房屋买卖合同效力如何？

按照《合同法》的相关规定，房屋买卖合同自当事人签字盖章后即成立生效，但《合同法》第52条又规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形。很多人难免会认为，买方的行为显然违反了政府的限购令，该合同理应属无效合同。

事实上，该合同合法有效。地方政府出台的房屋限购政策属于调控房地产市场的政策文件，不属于法律、行政法规，购房人无购房资格违反限购政策并不属导致合同无效的情形。因此，在双方真实意思表示下订立的房屋买卖合同，即便买方无购房资格，依法成立、有效。

三、无购房资格的《房屋买卖合同》纠纷,裁判机关将如何处理，诉请继续履行合同能否获得法院支持？

根据《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南（一）》的指导意见：因限购政策导致合同无法继续履行的，系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现，任意一方当事人请求据此解除合同的，应予支持，双方互不承担违约责任。合同解除后，出卖人应将收取的定金或购房款返还买受人。

据此，我们对厦门中院的该类裁判案件进行统计，在(2018)闽02民终450号、(2018)闽02民终5953号、(2018)闽02民终3283号、(2018)闽02民终6072号案件的裁判文书中法院均以买方无购房资格，其为规避限购、限贷政策签订房屋买卖合同的行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，合同客观上难以履行，合同目的无法实现，应予解除为宜，判决解除合同。

可见，买方的购房资格是合同继续履行的必备要件，无购房资格的房屋买卖合同因难以继续履行而被判决解除，故无购房资格的房屋买卖合同纠纷诉至法院的，任何一方继续履行的诉求都难以得到法院的支持。

四、法院为何认为合同应予解除？

因买方不具有购房资格，无法完成过户，将导致法律关系长期处于不稳定状态。无法过户期间，房屋可能被另案查封、强制执行导致卖方对买方违约；也可能导致卖方因长期无法过户不能另购新房屋，错过低价购房时机造成经济损失。且如买方一直无法取得购房资格，则该法律关系长期无法稳定，潜藏各种交易隐患。因此，对于买方无购房资格的房屋买卖合同纠纷，法院一般认为合同应予解除为宜。

五、《房屋买卖合同》解除后，双方能否诉请对方承担违约责任？

《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

相信不少人会认为，买方对自己无购房资格的事实主观上是明知的，其仍签订房屋买卖合同的行为违背了诚信原则，对合同解除的后果理应承担相应的违约责任。

但在司法实践中，法院认为，因买卖双方在购房时均有义务审查购房人的资格，卖方对此未尽到合理审慎义务，导致合同无法履行的，双方均有责任。除有充分证据证明一方有明显过错的，否则多是判决各自承担相应责任，请求对方承担违约责任的一般不予支持。

实务建议

为此，律师提醒有意进行房屋买卖交易的朋友，在签订房屋买卖合同时应注意以下情况：

1.卖房者在签订房屋买卖合同时应对合同条款仔细审阅，对于是否同意由买方指定过户至第三人的合同条款，应充分考虑可能面临的交易风险，再确定是否同意该项约定。

2.买方签订房屋买卖合同前应要求中介机构或买方出示房屋所有权证以及在房管部门出具的查册表，核实合同的相对方是否房屋的所有人，核实房屋的实际情况。对于卖方仅持有房屋买卖合同而卖房的情况要慎重考虑是否愿意承担潜在的交易风险。

3.买卖双方在签订房屋买卖合同时应对买方的购房资格尽到合理、审慎义务。卖方与无购房资格的买方签订房屋买卖合同的，因未尽到必要的注意义务，也将对合同解除的法律后果承担相应责任。

4.对于本身无购房资格想利用指定过户至第三人合同条款赚取差价、逃避税收，或规避限贷、限购政策的合同买方，这样的行为除可能导致交易无法完成而产生的违约责任外，还可能引发因“借名买房”导致的房屋权属争议，或因扰乱市场秩序和规避税收等政策而受到相应的处罚。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国合同法》

第六十条 严格履行与诚实信用

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条 合同的法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国合同法》

第九十七条 解除的效力

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。