在錯綜複雜、繁忙無序的商業大環境下，如何才能尋找到商鋪選址和開發的制勝法則呢？
今天就來說道說道這個。
一共分為六項指標，請大家一一對號入座。
1
首先要看的是項目本身質量。
這項指標主要是評估項目是否為成熟項目或新建項目以及項目所在的位置、商業體量及配套設施是否齊全，包含項目當前的整體銷售業績表現等。
2
其次看的是客流及客人質量。
對於客流而言，正常情況下自然是越多越好，另一方面也要看客流的消費能力、消費質量以及和品牌風格的吻合度，否則再多的客流也只能是過客。
另外，定位太過於年輕化客群的商場，客流量或許會多，但實際消費產出不會太高，這和年輕人的消費力有關。
3
第三看的是商場運營管理人員。
無論是商場還是品牌商鋪，前期的選址和落位固然重要，但後期的運營管理在更多時候才是制勝的利器。
在我們的理解裡，運營質量的好壞不僅包括商場運營管理人員的配合度與專業性，還與品牌商鋪自身的零售人員息息相關。
凡事以人為本，所以理論上這應該是所有六項指標中彈性空間最大且最重要的一項，可惜往往被大家所忽視。
4
第四看的是商鋪落位及品牌組合。
對於絕大多數奢侈品牌而言，這是一項重中之重的指標。
除了品牌自身所處的位置好壞以外，本項指標還需著重評估商場主力品牌的強弱、同層品牌的組合以及鄰近品牌的匹配度等。
品牌組合情況是他們考量一個商場的關鍵和首要看點。
有些品牌甚至是長期以“跟風”和“扎堆”的策略進行選址，即跟著大牌和目標品牌的腳步走。
雖說不是太科學，但相對而言也比較保險。
5
第五看的是商鋪前期裝修與後期運營。
這是一項和品牌租戶單方投入有關的指標。
- 前者“商鋪前期裝修投入”主要涉及品牌門店的單位裝修造價、承租面積的大小、以及是否有業主提供的裝修補助等等，屬於一次性投入；
- 而後者“後期運營投入”則主要和門店配置的人員數量有關，是累積型的支出。
值得一提的是，這項指標對於那些生意旺盛的門店而言或許不是那麼重要，但對於那些盈利微薄或甚至是虧損的門店來說卻是至關緊要的。
尤其是前期的裝修投入一項，更是節流開支的潛在對象和空間。
6
最後看的就是租金水平了。
這也是和品牌直接支出相關的指標，主要是評估租金的單價水平、是否有底租以及每月總租金支出等。
租金的單價水平的高低和是否有底租主要取決於項目的整體質量、甲乙雙方的優劣勢博弈、和租賃合作模式等，而每月總租金支出則同時也關係到租賃面積的大小，尤其是有保底租金的情況下。
7
衡量標準說完了，接下來說下怎麼運用。
下圖所示的是一個“正常”商鋪項目的評估結果，粗略評估一個商鋪項目優劣的能力。
除了有一項剛好在及格線上以外（第一項），其它五項指標都是處於“中上”和“上”的水平，是可以接受的結果。
此外，第一項指標和第二項指標所圍成的三角區域（第一象限），集中反映的是項目的整體質量；
而第五和第六項指標之間的第五象限則反映各種費用的實際支出情況。
PS：
每項指標都分5個等級，“優勢”往外，“劣勢”往內。
中間一圈（即第三環）是及格線。
六項指標最終所圍成的紅色區域越大表示項目越有希望盈利。
總體來說，一個項目可以通過評估後可以總結為，儘可能不要出現任何一項指標低於及格線，也不要有兩項或兩項以上的指標剛好落在及格線上，和儘可能所有更多的指標落在四環或五環上。
當然最重要的是，如何去設定每一項指標的及格線是當前的重點和難點，尤其是在這個評估系統尚未走向數據化之前。
上圖 某新開發項目的評估結果
從圖中我們還可以看出，這個項目主要優點是鋪位所在的位置及品牌組合，而其短板確實租金單價水平。
右上圖所示的同樣也是一個新開發的項目。
和左圖不同的是，這個項目的租金水平很低（或許只有扣點），業主的配合度較高。
但除此以外，其它四項指標都是及格線以下的。
因此，我們不難看出這應該是一家本土開發商的項目，而且在行業內應該也是比較靠後的項目。
上圖 成熟項目的評估結果
左上圖不僅整體業績表現良好，而且租金水平也不高，本是個可取的項目。
非常遺憾的是，這個項目的客群和品牌租戶的風格或許存在一定差距，是個短板。
此外，正因為是成熟的優質項目，所以難免業主的配合度也沒那麼好，而且品牌所能夠獲得位置相對也不會那麼理想。
右上圖所示的又是一個新開發項目或擴建改造項目。
很明顯，這個項目的租金處於中等水平，但租賃面積相對比較小，所以前期裝修和後期運營的投入都不多。
此外，這個項目的品牌組合和業主的配合度等指標都是弱項，可見業主方面存在一定的問題。
8
值得一提的是，隨著時間的推移，項目會日趨成熟、整體銷售業績會有所提升、日常客流量也會不斷提高。
然而，前期的裝修投入和後期的運營投入卻是相對比較固定的。
同樣道理還有門店所在的位置以及品牌組合等，提升和變化的空間相對很小，如果不涉及大調整的話。
當然，在項目趨向成熟之後，租金方面的支出也會是呈上升趨勢，如“純扣點期”結束或業主提升租金等。
因此，項目在一兩年後的評估極有可能會由紅色區域的圖形轉變成綠色線條所框的圖形。
在六項指標評估法中對這種趨勢和現象叫：項目的發展潛力圖。
收藏著慢慢看，乾貨。
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