我那篇《怪事：青島新房、二手房冰火兩重天！》分析了青島新房的火爆和二手房的冷清，今天寫寫二手房在這個房地產熊市中的投資、購買價值。
2013年下半年我在買房時，看了不少李滄區的房子，發現了一個奇葩現象，那就是二手房比新房貴。當時滄口興國路上的新盤陽光香蜜湖賣8000多，旁邊上世紀90年代的興國路小區賣9000多；京口路上的地鐵盤康太源尚譽賣9000多，旁邊的老破小賣10000多。
除了李滄區，當時還零星看了別的區的房子，基本都是這種現象。現在回頭想想，這看似不太合理的現象在那時還真有點道理，那時人們的置業觀念還不太成熟，總感覺買新房子還要等幾年才能交房，不僅要交房租交房貸，還要承受爛尾的風險，不如買二手房來的實在，另一個原因是，當年樓市太火爆，無形中行情掩蓋了老破小的各種缺點。
再後來，老破小漸漸失去了市場，價格一去不復返。但次新房卻逐漸香起來，次新房兼具老破小和新房的各種優點，最牛逼時甚至能比周邊新房貴上5000元。這時曾流傳一句話，買新房買到就是賺到，各種小馬紮、黃牛衝向售樓處，掀起來一股置業潮。
十年河東，十年河西，當我今年再把目光投向樓市時，新房、二手房已經實現了價值輪換。
我在《青島哪些地方的房子還有投資價值？》等文章中，不止一次建議購房者看看二手房，看看次新房，因為青島二手房的投資價值已經超過新房。不過，大多數投資客、購房者仍是執迷於新房不能自拔，新房情節就如同處女情節一樣牢不可破。看完今天這篇文章，你就會發現，你買的新房一旦付款就可能損失幾十萬。買新房，以前是買到就是賺到，現在是買到就是賠到。
李村北的嘉凱城時代城在2013年開盤時賣到9000多單價，和李村核心區的持平，目前已不可同日而語。現在，嘉凱城時代城的二手房平均掛到一萬八九，實際成交價在一萬八上下，更是有一萬五六的房子經常蹦出。
李村南邊的海爾鼎世華府，去年一度出現不少一萬七八的房源；李滄區的扛鼎之作中海國際社區（非回遷），也是頻頻出現兩萬以下的房源。
執著於李滄新房的購房者，很難想象同片區次新房成交價已經低於兩萬，因為他們看到的新房都在兩萬以上，有時還要靠“搶”。你現在買到的新房，連上建設期和5年限售，大約得7年後才能賣，7年後你的新房也是不新不舊的二手房了，和旁邊同時代早幾年的持有成本更低的曾經的次新房相比，可還有什麼大的優勢嗎？
市北的歡樂濱海城是次新房扎堆的地方，也曾一度是置業熱土。片區的次新房綠地閱海府邸掛牌價已經跌到一萬七，同片區的某新盤還在賣兩萬單價，跨過環灣路就得上兩萬五了。這單價幾千元的差價，這總價幾十萬的差價，不香嗎？
我曾多次推薦讀者購買薛家島、安子片區的次新房。鳳凰城去年下半年一度賣到一萬五六，山海灣也賣到一萬六七，現在雖然有所上漲，但還是在一萬七八水平。同片區板塔結合的幾個次新小區，像永聯佳園、亞星藍圖、昆泉星港等更是賣到了一萬五以下。至於老點的小區，像鳳凰園、海宸雅園，一萬二三的房源也多得是。作為對比，同片區的幾個新盤多在兩萬以上，個別都賣到兩萬四五。若論買到就是賺到，還有比這個差價更讓人動心的嗎？
東方影都片區的次新房世茂諾沙灣、保利海上羅蘭曾一度賣到兩萬五單價，現在已是“無可奈何花落去”。我查了查，世茂諾沙灣掛牌價在一萬五，保利海上羅蘭更是跌到一萬三。可同片區的某新盤呢，還在掛著兩萬一的單價。
從安子到東方影都，這漫長的西海岸新區海岸線上，很少有低於兩萬的新盤，卻也鮮有高於兩萬的二手房，尤其是次新房。除了新房情節，我找不到任何購買新房的理由。
城陽區很大，也發展了很多年，但到現在真正發展起來、配套齊全、適合工作居住的只有城陽街道。城陽街道新盤較少，比較新的二手小區，像萬科魅力之城、寶龍國際社區，單價已經跌到一萬六，個別已到一萬五，價格媲美甚至低於周邊配套較差、位置偏遠的新盤。怎麼取捨，顯而易見。
青島市場上二手房掛盤價比新房高的地方，也就紅島、膠南、膠州、即墨。這幾個地方有一個共同點，那就是都是郊區、賣地太多、新盤太多，新房已經進入價格戰。二手房掛高掛低已經沒有什麼意義，掛高了可能只是試探試探，反正也無人問津；掛低了，總不能低於購入價吧，誰讓新房跌的那麼兇。別說掛牌高的二手房，這幾個地方除了紅島外，連價格低的新房都得謹慎又謹慎。
綜合以上來看，青島二手房市場上確實充滿了更多的機會，不管是投資還是自住，價值已高於新房。我說青島二手房撿漏正當時，可能會得罪一部分新房從業者，但我無愧於心。當然，二手房也要選對區域，儘量買次新房。
最後一點，有讀者說買二手房需要交中介費、個稅，這也是不少的花費。那新房呢，兩三年的建設期，反應到二手房就是賺到兩三年的房租，還比不了那點稅？
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