以一個商業地產人的獨特角度，重新審視當代商業建築的得與失。
上海船廠1862
在陸家嘴逛街的時候，偶然碰到騰訊視頻在舉辦活動，好奇心引導著傑哥走進了浦東老船廠，發現這裡與幾年前完全不一樣，這裡彷彿是新生長的建築群，尚悅灣、高端住宅、辦公樓、商業街區、酒店、船廠藝術中心和金融城展覽中心，每個建築各富特色。
船廠在這群建築當中最有特色，也相當難做，那傑哥就為大家介紹這個項目。
項目概況
這是一座始建於1862年的上海船廠，曾是中國現代工業文明的發源地之一，記錄了中國造船業的發展史，國內第一艘出口萬噸輪“紹興號”就在這裡下水 。自2005年船廠整體搬離，這裡開始變成為浦東濱江金融城，其中最靠近黃浦江的上海船廠造機車間作為歷史遺蹟留存下來，並改造成商業和劇場。
濱江金融城整體鳥瞰圖，長長的船廠位於黃浦江邊
01
規劃設計
保留的船廠位於金融城北側，貼鄰黃浦江，南側是光音廣場的地下商業街（尚悅街），西南側為地上商業街，東南側為高檔住宅區，東側是保利廣場。船廠距離最近的銀城路有220米，通過一條主要道路和一條次要車行路連接。
該項目定位以娛樂餐飲、演藝業態為主，充分利用老廠房原有的高挑空間和原油外立面結構以及濱江優勢，營造極具特色的濱江高端休閒商業場所。在隈研吾先生的改造下 ，形成一個800座的中型藝術劇院和16000平方米的商業中心。藉助優越的臨江優勢，憑藉頂級的文化策展活動，起到區域功能互補，提升整個地區物業品質作用，成為高雅、時尚、有文化內涵的建築亮點，吸引客人。
政府在船廠北側規劃了濱江綠地，與陸家嘴濱江綠地連成一體。船廠擁有僅次於陸家嘴濱江的景觀視野，江對岸是楊浦濱江CBD，高樓林立，尤其是夜景，非常壯觀。
02
內部空間改造
原有內部結構空間
船廠是由東西方向長度200m、南北方向寬度45m、最大淨高26m、柱網間距為12m×30m組成的一個巨大的通透空間，有的船廠結構、曲折的煙囪、幾何線條的支架、生鏽的鐵管、風化的混凝土柱子全保留了下來，拆除南側外牆和屋面瓦，保留屋頂鋼架。
改造過程照片
中庭空間直接保留原結構構件，鋼樓梯和魚腹梁，結合現代室內裝飾設計，創造一種完全不同以往的商業空間，感覺高雅且有歷史感、有文化的沉澱。
兩個主入口中庭空間較有特色，通透玻璃幕牆加上裝飾性的藝術作品或藝術吊燈，結合一些老舊的磚牆，使人感受歷史與現代交織在一起，別有風味。
建築西側區域佈置商業功能，目前一層為特色商品以及高端汽車展廳，二層僅開了一半餐飲，其餘均未開放。東側利用大空間設計多功能劇場，也有效劃分內部不同功能區域。
劇場空間
03
外立面改造
原外立面，部分外牆殘破不堪
原立面比較完整的部分，增加一些玻璃幕牆和挑陽臺。夜晚橫向燈帶照亮沿江立面，成為黃浦江的一道亮點。
北側和西側立面大部分不完整，就用玻璃幕牆做外牆，其外再用不同顏色的陶磚裝飾。
為了與原有磚牆協調，設計師使用4 種不同顏色的陶磚，以直徑8mm 的不鏽鋼拉索連接吊掛，形成磚幕牆，反映出立面原有質感。
04
運營難點
1萬平方的商業面積，日均2400人流量才能滿足租金72元每月的水平（業內平均水平），按照85%的人來自金融城核心商圈，7天來一次商場，那麼商圈總人數要接近2萬人。周邊有大量寫字樓，住宅、酒店人群，超過2萬人，那船廠能吸引人過來消費嗎？
由於船廠距離銀城路超過220米，在主要人流導入的街口，距離更是達到270米，200米的空間被大量高樓遮擋，從銀城路看不到船廠，因此消費者基本不太可能從路邊走來。船廠南側還有商業街和購物中心（尚悅灣），因此周邊寫字樓人流很難進入船廠。
濱江綠地的人流稀少，基本是散步的人群或者遊客，到傍晚，附近寫字樓裡的有些白領會來跑步鍛鍊，人流量不大，約幾百人，靠這股人流拉動商業也不現實。
那人流量能否靠劇場拉動？看看劇場的演出安排，3、4月各演出一場，5月4場，6月3場，7月1場，8月1場，劇場無法做到天天演出。劇場800個座位，即使按照一個月演出10天，每天4場，換算成每天帶來1000人流量。
東南側是濱江豪宅，2梯2戶大平層戶型設計，按平均27層共9幢樓計算，486住戶，每戶3.5人計算，共1701人。按照30%的人來船廠，即510人。
目前船廠經營的商鋪有高端汽車展廳、幾家大型餐飲和一些小型精品店，業態不夠豐富也不夠吸引人，與旁邊的商業街和購物中心相比沒有競爭優勢。
根據以上分析判斷，傑哥總結幾點優劣勢：
1、一線臨江，景觀優越；
2、改造的內部空間和外立面有特色；
3、人流導入存在嚴重不足；
4、業態無特色，不夠吸引消費者；
傑哥認為這個案例先天不足且違反商業設計邏輯，失敗是必然。
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