對於一心想要在國內進行房產投資的廣大朋友來說，最困惑的問題可能就是，我知道這個城市有價值，我也知道那個城市有價值，但是一溜的價值城市，卻不知道該買哪個。
相信絕大多數人都有過這樣的想法：別BB，我只關心買哪個城市的房子投資回報率最高，告訴我這個就好了。
基於此，有了本文的誕生。
本文什麼都不多說，只圍繞一個問題來討論：作為投資者，到底應該買哪裡。哪個城市的投資回報最高，高多少，通過數據呈現給大家。
廢話不多說，直接進入正題。為了找出投資回報率最高的城市，我整理出了下面這個表。
為了大家更好理解表中數據，我必須花點筆墨來解釋：
1.關於房價。所用價格為整個區域的3月均價，所以可能會比一些朋友感覺的低。為了更接近真實的市場，一二線城市採用二手房價，環一線城市採用新房房價。至於為什麼沒有采用普通三四線城市，別問，問就是踩。
2.關於首付。一切討論都是以投資為前提，投資就不會是首套房了，所以這裡採取的首付比例是以無房有貸為前提。同時再結合當地銀行實施的放貸政策，與限貸政策可能會有所出入，譬如惠陽，近期貸款放鬆，只要徵信和流水優質，也就是徵信沒有不良記錄、流水符合月供的2.5倍，那麼二套房就可以做到3成首付。
3.關於投資回報。為了便於大家理解，表中以100平/套來計算總價，統一以10%的房價漲幅來計算投資回報率，通過不同城市的投資回報率，大家就可以直觀看到不同城市的回報差異。
結果大家很明顯可以看到，這些城市中，對於投資者來說，還可以做到3成首付的城市只有東莞、佛山、重慶、惠陽4個地方。在漲幅10%的情況下，這4個地方可以做到33%的投資回報率。
而4成首付的城市，譬如廣州、廈門，在同樣情況下的投資回報率只有25%。5成首付的城市，譬如上海、南京、蘇州，投資回報率只有20%。6成首付的城市，譬如北京、杭州、天津，投資回報率只有17%了。
在同樣的漲幅下，3成首付的城市和4-6城市首付的城市投資回報率相差巨大，至少相差三分之一，最高相差1倍。
但3成首付的4個區域中，重慶，外地人要貸款至少要當地1年社保，實際操作上外地人投資房產基本上都貸不了款。所以，很有意思的是，剩下的3個3成首付的地方：東莞、佛山、惠陽，3個全都在大灣區之中。
所以，為什麼投資要到大灣區，這從其中一個角度給了答案：投資回報率。
投資房產，我們從投資回報出發，但也必須要立足投資門檻。在能觸摸到的投資門檻範圍內選擇投資回報最大的城市才有意義。
表中所統計的25個城市之中，購房資格最寬鬆的兩個地方就是重慶和惠陽，2個都是不限購，這給房產投資大開方便之門。其次是佛山中專學歷以上可購房，深圳、東莞半年社保可落戶或購房。
這又全都是大灣區城市，粵港澳大灣區真的是以最大的寬鬆來吸納和留住全國各地的人才，也無怪乎它能成為5年淨增800萬人口的人口增長黑洞。
從資金上，也就是房價上來看，北京的投資門檻達到四百多萬，起碼買房難度上對得起它首都的地位。其次是深圳300多萬的房產投資首付門檻，隨後是上海274萬。而廣州、廈門、南京、杭州、寧波、天津、蘇州，投資一套房產的首付都在100-200萬之間。
投資首付門檻最低的，是東莞、佛山、重慶、長沙、惠陽這5個地方，全都低於50萬。
上面從投資回報率和投資門檻給大家做了一個梳理，但上述投資回報率對比，都是建立在同等房價漲幅的前提下。實際上不同城市未來的漲幅潛力肯定不一樣，雖然我們無法精準得數字化來衡量，但也還是必須考慮要城市的發展。
先來說說最近的兩個重磅政策。
第一個政策是4月9日，中共中央、國務院提出推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，這個不新鮮，但其它幾條就不一樣了。
1.探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。不僅直接指出長三角、珠三角2個城市群，還給出了同城化的指導方向，以後這兩個城市群內部的入戶將會很容易，城市群內部人口流動的阻礙大為減少。對於樓市來說，就是購房門檻大幅下降。譬如在蘇州工作，如果戶籍准入年限同城化累計互認，那麼就可以落戶上海，從而在上海買房。
2.放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。也就是住在哪裡，戶口就在哪裡。這既是要推進城鎮化，讓農村人口進城落戶，也是要最大程度地給予大城市的外來人口流動自由。
以前大城市落戶困難，外地常住人口來大城市僅僅是來打工，戶口都拿不到，小孩書都沒得讀，只能回老家。當然，這也跟以前積極發展中小城市的發展戰略有關。
而現在以經常居住地登記戶口，想想北上廣深數千萬的外地常住人口，自己要住房，小孩要讀書，一旦落戶，會給當地樓市帶來多大的需求？
所以政策裡面也提到“建立城鎮教育、就業創業、醫療衛生等基本公共服務與常住人口掛鉤機制，推動公共資源按常住人口規模配置”。很明顯就是要往做大做強中心城市的路上走。
當然，大部分人的購買力都不足以買到北上廣深的房子，所以都市圈必將成為他們唯一的選擇。
第二個政策是同一天發改委發佈的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》。政策中可以看到，城市群、都市圈、中心城市仍然是重點。
但特別之處在於，第一，在大力推進都市圈同城化建設中，提到推進中心城市軌道交通向周邊城鎮合理延伸。相信接下來跨城地鐵會大大加快進度，四大環一線跨城地鐵中，廣州和佛山有地鐵，上海和崑山有地鐵，北京和燕郊有在建地鐵，唯一缺席的深圳，恐怕離跨城地鐵也不遠矣。
第二，提升中心城市能級和核心競爭力中，都在說用地問題。“強化用地等要素保障”、“完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題”。
城市內部土地優化當然也可以，但一直都在做，沒什麼好說的。最好的解決用地問題的方法是什麼？一個是往都市圈走，將部分產業、人口往外疏解，通過都市圈分擔土地壓力。另一個更直接的就是擴容，面積大了土地就不是問題。
從去年到現在，從過去的發展歷史到城市未來的發展規劃，都一次次地告訴我們中心城市、都市圈、城市群這三大發展方向，這既是城市發展方向，也是我們房產置業的方向。從城市上來說，其實就是一線城市、強二線城市、環一線城市，雖然說得多，但必須得明確這一點。
1.有條件者，一線城市是絕對的首選。
經常居住地登記戶口、提升中心城市能級和核心競爭力這些都在說明中心城市未來的霸主地位，而中國城市最頭部的四大一線城市就是中心中的中心。
其中機會最大的是深圳。深圳本身就是大灣區龍頭城市，落戶門檻低，在一連串的中心城市利好政策下，加上今年經濟特區設立40週年，擴容可能性很大。但要注意，深圳擴容對城市發展是利好，對內部房價卻是一個利空，一旦擴容，深圳房源增多，對深圳的郊區房價是個打擊，所以深圳買房要儘量往關內買。
其次廣州資金門檻相對低，而有低首付帶來的槓桿優勢。上海，投資層面上相對中規中矩。而投資北京，更多是注重它的身份象徵。
2.二線城市中，高性價比的投資選擇：佛山、東莞。
佛山和東莞限購幾乎等於沒有，首付可以做到最低的3成，而且資金門檻足夠低，最核心的還是都在中國最重要的大灣區之內。
類似的幾個城市，重慶，外地人不限購，但基本貸款不了。長沙，政府調控簡直是苛刻，各種限離婚、限新落戶、限售4年、停止契稅優惠等等，這成就了長沙的低房價，對剛需來說美得很，但對投資來說卻很不友好。
3. 買不了一線買環一線，環一線投資首選惠陽。
從投資角度來說，環一線投資機會最大的就是惠陽，甚至比大部分二線城市的機會都大。一方面，惠陽不限購，全國各地以及深圳外溢的剛需都能直接在惠陽買房。同時惠陽的首付門檻只是45萬，而崑山、燕郊所在的三河首付門檻超100萬，不管是自己投資，還是未來轉手都是巨大的差異。
深圳如果實現擴容，惠陽大概率就是被擴容的方向，最近惠州的幾條城際和高鐵：深惠城際、深大城際、深汕高鐵又確立下來，加上都市圈的持續推進，不管惠陽會不會被深圳擴容，惠陽都會成為環深生活區域，住在惠陽，工作在深圳市區。
而且，惠陽現在2套房還可以3成首付，同樣的漲幅下都比三河、崑山高66%，更何況在大灣區發展和深圳擴容機會之下，惠陽的蛻變之路只會燕郊、崑山走得更快。
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