問題集錦-第25期
【問題1】請教老表，最近看上一個二手房，但是有抵押250萬，金融公司墊資的，我也是最近才考慮在深圳買房，對這塊不懂，這個有哪些潛在風險呢？我們這方如何查實？我擔心問中介不會說實話，如有幸得您點撥，倍感榮幸，感激不盡！
回答：1.通常情況下，只有銀行的抵押貸款產品辦不了，才會去找民間金融公司做抵押貸，反應業主的負債可能會很高，可能也還有一些信用貸款，是否還有一些不上徵信的民間借貸就不得而知。負債過高，是會影響擔保公司贖樓，很多擔保公司都不願意贖樓，一來會耽誤進程和時間，二來造成一些贖樓上經濟損失。
2.查檔看抵押狀態。查負債，讓賣家打一份最近徵信報告，瞭解負債情況。找專業的金融公司查民間大數據，查法院訴訟，是否有民事糾紛。
3.如果實在需要買家出資，如何解壓？
a.網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。
b.銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。
c.解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給第三方中介保管。如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。
【問題2】老師說一下我的情況。我在車公廟上班，剛畢業3年，目前在福田租房住，手上只有30，不想太依靠父母，打算和我的大學同學一起合夥買房，他在中廣核做程序員，我們加起來首付預算在80左右，不知道還能不能上車？還有就是，請問大表哥老師，合夥買房可行嗎？有哪些需要注意的問題？
回覆:1.深圳上車並不是拼口袋，而是拼腦袋、眼光和慾望。有人總說深圳的上車門檻高，買不起房，有人30萬買300萬總價的房子，有人30萬買90萬總價的房子，有人30萬買30萬的寶馬，口袋裡的錢都是一樣，最後的結局卻是天壤之別。
2.合夥買房是一個看似簡單但其實比較考驗操作手法和參與人心態的投資方式。如果操作不好，不僅影響房產投資的收益率，更影響和朋友的關係。合夥買房中主要的關鍵點在於兩個：
一個是利潤的分配；
一個是售價的確定。
房產投資是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盤心力。
比如現在用你朋友的名字按揭貸款，但之後他自己買房的時候，卻因為有按揭貸款記錄而導致了首付比例提升；再比如買房賣房都需要名義產權人跑流程，而這個流程並不是想象的那麼簡單。其次是賣出售價上。
合夥買房另一個難點是對賣出售價的確定，到底是120萬，還是125萬，還是130萬賣出？不同人對房屋估價不一，比較難達成一致。雖然很多合夥買房項目都能成功清盤，但卻發現這裡面有非常多的問題值得考量和優化，新手的首套置業並不建議這樣操作。
【問題3】大表哥，締夢園40平的一房一廳可以投資嗎？以前獅嶺小學現在被荔園外國語小學兼併了，景田地鐵口還不錯，就是房子沒法看品質很差，價格在300萬以內，持有個3、5年有的賺嗎？
回覆：1.目前單價7萬出頭，入手價並不算高。天健天驕還沒開盤，預售價不低於10w，並且都是大戶型，所以對於小戶型學區的優勢就非常明顯，荔園是老牌小學，並且福田景田生源都不會太差，像原來市政大廈，香蜜新村，放在以前都是高幹子弟。景田相比百花，華強北更加適合宜居，學位一旦正式啟用後，小戶型學位會是景田荔園流通性非常好的房子，並且租金也還不錯。
2.給你算個賬，貸款210萬，月供1.2萬，目前租金5k，實際月供7k，年成本8.4w ,三年成本25w ，也就是說三年後的單價7.5w就保本，三年的時間，單價只需要漲5k就保本。對於還沒有開始啟動的荔園小學來說，3年後破9-10w都是大概率事件（看看華強北片區個別2000年的房子如閣林網苑，荔園學位，單價已經到13w以上，供參考）。
如果漲到10w，三年利潤120萬，投入成本90+25=115萬，也就是實現三年資金陳本翻倍。每年33%的投資資金收益回報。即便漲到9w，每年也是25%的投資資金收益回報。總而言之，這是一個幾乎保底，並且有大概率學位溢價收益的投資。
【問題4】我現在西鄉碧海這邊有兩套：一套三房，沒有貸款，市場價700左右，目前自住。另外一套4房月供2.5，沒有出租空置。這個小區也即將穗莞深開建有出口。還有平湖一套兩房月供0.9。目前在福永工作，手上還有100，我的問題是，平湖地鐵今年即將開通，您是如何看待平湖的?還有我目前的情況 ，該如何優化？
回答：1.平湖的獲利“反射弧”要比碧海長，平湖的地鐵屬於第四代遠郊地鐵，並不會刺激太多房價，平湖錯亂的工業區、農民房，也只有像佳兆業這樣的舊改爛尾專業戶趨之若鶩，但佳兆業的配套能力非常之弱，零零散散的“點陣”格局，很難形成商業組合拳合力。
2.由於不清楚具體小區，只能大概告訴個方法。如果考慮到目前供樓壓力和資金安排，手上100子彈留作月供，保持現狀，1-2年後賣掉碧海其中一套和平湖優化一次。如果目前供樓壓力不大，並且有正向現金流的話，碧海紅本三房適當抵押出來，平湖+碧海其中一套，升級為一套資產標的，可選後海前海南蛇口太子灣媽灣寶中，具體結合您自身情況而定。
3.無論是碧海還是平湖，都是需要規劃3-5年資金管理安排，期間合理利用相互空間“草船借箭”，並且平湖比碧海需要更猛烈一些的東風。
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願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
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