8月25日，央行公佈了一則房貸利率調整的重磅消息。一時間，從一眾金融從業者，到樓肆間的大爺大媽，人人都關注起了這次關於民生大計的“房貸新政”。
那麼，這次房貸新政究竟在講什麼，對於老百姓生活又有什麼影響？
今天，理顧菌就帶大家來解讀一下它們。
房貸新政說了些什麼？
新政共8條公告，七百餘字，專業術語十足，重點可由以下3方面進行解讀。
（1）定價標準
央行公告稱，自2019年10月8日新規實施之日起，商業性個人住房貸款利率，以最新一個月的LPR為基準利率，在其基礎之上加點形成。
所謂LPR，全稱Loan Prime Rate，聽著費解，其實就是貸款基礎利率。
它是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。
按照LPR新規定，LPR由全國銀行間同業拆借中心，於每月20日公佈。
簡而言之，如果你的貸款合同在11月簽訂，就按照10月20日公佈的LPR計算；如果在12月簽訂合同，則計算標準就是11月20日公佈的LPR。
（2）加點下限
公告表示，新發放的首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（商業用房也為LPR + 0.6%）。
以8月20日最新LPR為例。
其中，一年期LPR為4.26%，5年期以上LPR為4.85%。首套房不得低於LPR（按5年期以上計算），即4.85%；二套房不得低於LPR + 0.6%，即 5.45%。
不過，這只是“最低”，還要再加點。
完整的房貸利率，由“國一省二行三級”三部分構成。
第一部分是央行規定的全國最低標準，即LPR或LPR + 0.6%；
第二部分是省一級分行“因城施策”，根據當地市場，確定當地加點下限；
第三部分由銀行根據自身經營、客戶信用及其他要素等，與借款人協商約定。
（3）利率重定價
新政明確表示，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構，協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年。
什麼是“重定價”？
就是貸款銀行按合同約定，到了週期後，可以根據新LPR形成新的貸款利率水平。
如果你預期未來LPR會下降，房貸壓力會小些，就可以在申請住房貸款時，先和銀行約定好重定價。到了約定好的重定價日，以最新一個月的LPR重新計算利率。
不過，變的只是LPR，加點不變。
加點數值一旦確定，在整個合同期限內固定不變。
即，假如約定週期為1年，利率為（LPR + n%），一年後可重新定價為（新LPR + n%）。
個人利率會怎麼變？
房貸關乎“房奴”的錢袋子，老百姓最關心的莫過於自身房貸利率是升了還是降了。那這一次新政調整之後，對於居民來說，與此前相比，又有何變化呢？
（1）打折時代一去不復返
過去的房貸利率，部分城市的居民往往會有優惠。
比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基準利率的1.1倍。
但公告中的“不得低於”，公告明確表示了房貸利率的下限。
這意味著，只能高不能低，再也沒有房貸利率“按基準利率下浮”的打折說法了。
（2）與當前實際利率基本相當
以往的房貸利率計算，公式是“基準利率 ×（1 +上下浮動比例）”。
比如，當前央行5年期以上基準利率為4.9%。
而按新規，首套房不得低於LPR（按8月20日LPR為4.85%），二套房不得低於LPR加60個基點（按8月20日LPR為5.45%），兩者前後差別並不大。
這與央行的“利率水平要保持基本穩定，利息支出基本不受影響”的定位是一致的。
（3）城市之間差異化日趨明顯
新政確定了一個“最低”標準，在最低標準上“因城施策”。
也就是說，央行省級分行對症下藥，根據當地房地產市場的形勢變化，再來確定加點。
既堅持了“房住不炒”基本立場，又兼顧了靈活性。
因所在房地產市場不同，加點也就不同，熱門城市房價上漲較快，加點相對也就較高，不同城市之間，在個人房貸利率上的差異化會日趨明顯。
（4）每個人的利率都可能不同
同樣，房貸新政中，規定了首套房和二套房的底線。
但這僅僅是底線。
新政主張“差異化”、“個性化”，具體加點數值由市場和個人而定。對於一些潛在的購房者而言，如果確信自己個人信用資質較好，完全可以和貸款銀行討價還價。
一個優質客戶，和一個存在不良風險的客戶，兩者之間的按揭房貸往往也將差異更大。
對樓市會有什麼影響？
房地產市場屬於資金密集型，對於它來說，大部分依賴銀行借款，一旦資金相關政策發生變化，這個行業都將受到影響。這一次房貸新政，也將對整個樓市產生一定影響。
（1）短期內，市場會受一定波動。
近幾個月，受全球經濟減速、中美摩擦、美聯儲降息等外部“逆風”影響，國內經濟面臨著一定下行壓力，國家在調整宏觀政策，對房地產市場的調控也一直在強化。
這一次新政，同樣屬於調控的一步。
沒有了下浮優惠，未來一段時間裡，實際利率不會下降，反而可能會有上升趨勢，特別是二套房利率的上升，這將對房地產市場銷售會產生一定的抑制作用，避免房地產市場過熱。
（2）整體上，對樓市影響以中性為主。
作為貸款利率體系的組成部分，個人房貸掛鉤LPR的實質是房貸利率市場化。
這屬於利率改革中的重要一步，重點是降低企業融資成本。
不能把房地產當做刺激經濟的工具，這次新政的目的是為了避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，短期波動後不足以造成衝擊。總體而言，對樓市屬於一箇中性政策。
（3）進一步強化貨幣政策對樓市的傳導。
房貸新政以LPR為基準利率，而LPR以MLF為報價基礎。
MLF是一種貨幣政策工具，由央行調節，在“央行—MLF—LPR—實際貸款利率”的傳導機制下，央行對MLF的調控變動，將對房地產市場帶來直接的影響。
在這種貨幣政策的傳導下，如果貨幣流動性充裕，LPR下調，按揭貸款利率下降，對樓市利好；反之，貨幣流動性緊張，LPR上升，按揭貸款利率上升，對樓市利空。
（4）為樓市營造一個穩定的宏觀經濟環境。
LPR是一個月變量，靈活而又富有彈性。
在這種視LPR浮動而定的差異化政策下，發放貸款的過程，將更加考驗銀行的風控能力以及地方政府信貸的調控水平，進而，這將有利於宏觀信貸機制的一個完善。
並且，通過改革進行精準降息，引導資金流入實體經濟，支持實業發展，這同樣有助於宏觀經濟的平穩運行，反過來，這也將為樓市提供一個良好的經濟大環境。
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