1. 3月份，很關鍵
2020年，樓市會異常複雜，肯定有樂觀的理由，比如貨幣寬鬆，但貌似也沒有十足的信心。比如，2月份大家談論疫情的影響，參照的是2003年SARS，認為衝擊很快就會過去的。現在，我們開始參照2008年金融危機了。過去20年，要說房價真正下跌，也就是在2008-2009年。
一季度過去了，樓市小陽春沒了，怎麼判斷接下來的樓市呢？今天，我從剖析3月份的微觀數據，從一線城市這個"領頭羊"，給大家一些建議。3月份非常重要，這是觀察疫情後樓市重要的窗口：
一是，3月下旬開始，售樓處100%開放了
二是，3月下旬，中介可以正常帶客，到小區看二手房了
三是，3月份，新房供應正常了（2月基本沒有開盤的）
四是，憋了2個月，政府推盤，開發商賣房，都回歸正常了。
簡單來說，樓市一切開始正常了，挺不容易的。我們可以拿3月份的一些微觀數據，來看未來的樓市走向了。
不過，3月的數據，不能直接拿來比較。因為，網簽在今年1月下旬都暫停了，很多交易是疫情前下的定、交的首付款、辦的按揭。3月恢復正常後，集中批量網籤。比如，3月深圳二手房交易8008套，接近去年底的成交量。但是，筆者朋友到登記中心諮詢，大約70%是春節前成交、節後過戶。
也就是說，春節後真實的交易，也就佔30%。不過，考慮到中介帶看二手房，3月下旬才正常化；售樓處、新批項目供應，3月初開始才逐步放開，供應和銷售週期都在拉長，很多成交會在4-5月份體現。疫情後，全民居家，還有2400多套的成交，這也很不錯了。
還有一個顯示市場回升的信號是，3月份一線城市二手房新增客源量、掛牌房源量，都在明顯上升：
· 北京，新增客源和房源，從2月的9.5萬、0.4萬，上升至3月的19.1萬、1.5萬
· 上海，新增客源和房源，從2月的8.3萬、0.5萬，上升至3月的19.9萬、2.3萬
· 深圳，新增客源和房源，從2月的4.4萬、0.1萬，上升至3月的7.4萬、0.8萬
注意的是，3月最後一週，一線城市新房供應、成交明顯上臺階，已接近疫情前80-90%的水平；二手房新增盤源、客源、活躍盤源數量，明顯走高，恢復至疫情前70%到80%的水平。上海新房周度成交量接近1000套，創節後新高；廣州周度二手房成交量，首次突破了500套。
圖：廣州周度二手房成交量首次突破500套
2.哪些人買房？買什麼房？
市場觸底回升時，首先激活的，就是剛需客，比如本來計劃春節結婚後買房、發了年終獎節後買房的。3月份，鏈家18個城市90平以下的二手房成交佔比，高出疫情前約3個百分點，達到72.4%。近期，北京樓市平穩，總價450萬以下的剛需房源成交佔比，較疫情前提高近7個百分點，60平米以下房源成交佔比、25-29歲年齡段成交客群佔比，均有2個百分點的提升。
圖：北京剛需主導二手房交易
上海，總價400萬以內的剛需盤，成為3月成交的主流。近年來，地鐵四通八達，商業綜合體跟著地鐵站點走，除了學區之外，對年輕人來說，地段的差距正在抹平。這讓購房者在片區之間的選擇，十分自如了。3月份，排在榜首的新房項目，主打鐵新房、小戶型、低總價這三大特徵。
深圳很特殊，剛需有2個類型：
一是，每年湧入50萬（全國第一）年輕人、畢業生，但深圳的商品住房太少，房價太貴（2019年底商品住房均價達到6.4-6.5萬元）。近期，萬科星城之所以成為新盤網紅（商務公寓），就在於其總價只有150萬，單價3.5萬元，很受年輕人歡迎。288套房源，一推出來，7分鐘就全部賣完了（薇婭4月2號給粉絲推的，也是公寓）。當然，投資客也有，因為公寓很容易出租。
近期，深圳的二手房市場，也是剛需主導，小戶型成交量增長快，房價上漲也快。特別是，現在特區內地鐵密佈、配套越來越好，小戶型的房子，總價也在200萬左右，非常受歡迎。比如，梅林和福田南，這是福田區的房價窪地，城區面貌一般，但煙火氣濃厚，低總價的二手房頗受喜歡。
二是，由於教育醫療"短板"嚴重，學位房是"剛需中的剛需"。根據深圳教育部門調研，筆者曾經工作過的福田區，現有公辦學校能提供小一學位1.3萬個，學位缺口為7000個；提供初一學位1.2萬個，學位缺口為2500個，合計缺口9500個。深圳創業創新氛圍濃厚，流入的人才多，高學歷的家長多，對下一代的教育，非常重視。學位房多是小戶型，近期價格又開始漲了。
筆者現在工作的廣州，今年3月共有27個新房項目推盤29次，多為外圍配套相對好的大社區剛需盤加推，價格在1.7萬-2.5萬，這是剛需們能夠接受的價格。去年底以來，外圍5區相繼出臺了人才政策（人才入戶、購房門檻降低），也激勵近年來流入的新市民、大學生等踴躍購房。
3.驅動樓市回升的力量是什麼？
一是新盤供應太少。一般來說，春節前後推盤多，但疫情太突然，推盤計劃被打亂，2月下旬以來，需求開始釋放，但賣得很多是老盤加推。比如，上海3月份成交面積榜TOP5的項目中，前4個都是已開盤3-4個月的老盤。
圖：3月份上海成交TOP10樓盤
去年底，深圳樓市太火爆，春節後新房供應斷檔，3月底庫存都降至歷史新低了，庫存週期只有7個月。新盤少，有的人湧向二手房市場，導致二手房業主惜售情緒濃重，不斷提高掛牌價。3月份，深圳二手房掛牌價漲到了7.2萬元，比去年3月漲了14%。
二是貨幣政策寬鬆。比如，3月開始，存量房貸轉為LPR，大家普遍認為，未來利率會下降，利好買房。另外，持續貨幣寬鬆，銀行資金多，按揭也充足。而且，銀行現在給中小微企業的紓困貸款（比如"經營貸"）非常多，財政有補貼，有的借道進入樓市了，這在深圳有很多案例。
三是一線城市（除了深圳以外），從2017年加碼調控，到現在樓市基本蟄伏了3年，但人口還在明顯的湧入。即便京滬新增人口不多，但存量人口購房需求大，過去幾年有的在積攢收入，有的在積攢社保，也確實積壓了很多需求。
四是優惠打折仍是主流。根據筆者的調研，凡是賣得不錯的新盤，多數是蓄客時間長（以優惠券鎖定），啟動多方中介渠道（渠道費在5%左右），開盤當日"一萬抵N萬"，折上加折，一次性付款折扣更大的樓盤，這讓購房者感到實實在在的優惠，很多人認為，購房的時機到來。
4.未來的走勢
4-5月份，樓市回升趨勢，一定是存在的。只是，由於疫情開始衝擊到就業和收入，這種趨勢維持多久？回升的勢頭如何？取決於疫情及其影響。未來，調控政策不變的話，還真不能太樂觀了，特別是那些抱著抄底心態的任，以為2008-2009年式的救市又來了（今非昔比，依靠樓市已沒有空間了）。從近期微觀數據來看，一線樓市回升的動力，似乎開始減弱了。
首先，二手房掛牌量在迅速攀升 。比如，3月份相比2月份，北京、上海、深圳，新增客源量/新增房源量，分別從21.4降至13.1，16.0降至8.8，38.4降至8.7。說明什麼？樂觀講，因疫情影響推後掛牌，於是在3月份集中掛牌；悲觀地講，疫情衝擊到經營，民企或中小微賣房求生。筆者近期掛了一套房子，半個月了也無人問津，中介的電話都很少，租房的卻有幾個。
其次，新房認購率下降。新開盤首日認購率，這是描述新房市場熱度最好的指標。根據中原地產統計，由於新盤少，2009年第9周（2.24-3.01）恢復到疫情前的96%。隨著新開盤數量增加，第10-12周（3.02-3.23）回落至疫情前70%。近三週（3月13-4月3日），29城平均開盤認購率僅43%，歷史低位。
筆者所在的廣州，3月新盤平均去化率，都在40%左右。凡是去化能到50%的新盤，都是剛需盤，並有以下幾個特徵：
· 優惠幅度大
· 少量多推
· 多方渠道介入
· 蓄客時間長
除此之外，其他新盤去化率，都在30%左右。
圖：熱點城市開盤認購率在下降
最後，海量供應，正在路上。 憋了2個月，現在開發商資金普遍緊張。本來打算在春節後2-3月份的"小陽春"大幹一場，去化一波，但結果泡湯了。筆者調研，擔心疫情無休無止地擴散，開發商對今年都比較謹慎，多數都認為，能賣趕快賣。所以，4-5月份，海量供應將會到來。
但很明顯，剛需的支付能力並不是很足，認購率、去化率雙雙下降。此外，還有一個困境是，前期融資成本高、地價高（2016-2018年是地王最集中的年份，2019年土地溢價率下降，但絕對價格還在漲），而近期熱點城市還在"造地王"，給市場填信心。因此，開發商不會明顯降價，後續高價盤還會湧現。另外，二手房市場看房量增加，京滬深等城市業主漲價比例也在上升，這也制約需求。
2季度以後，疫情蔓延對就業和收入的影響全面顯現，有的行業（教育培訓、連鎖餐飲和旅遊等）已開始裁員。如果調控政策不改變，特別是限貸政策不調整，居民收入難以支撐的話，樓市回暖還能維持多久呢？回升勢頭有多大呢？問題是，不允許加槓桿，這是調控的一條紅線。
所以，從3月份的微觀數據看，回升動力或許在減弱。後續，大家還是以觀望為主，即便是打算買房，新盤供應正在路上，選擇餘地也很大。新房供給上來了，對二手房市場也是一個壓制，京滬深二手房漲價勢頭也會減緩，可挑可選，當下二手房上調掛牌價，這是不可持續的。下一步，減費降稅或許會到樓市，熱點城市迫切希望降低二手房稅費，這樣整個市場才能循環起來。
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