梁雲風/文
最近和一位TOP10房企營銷總聊天，他感慨2019年賣房難，不過更難的，是碧桂園、萬科、恆大在整個行情並不好的情況下居然依然堅挺，尤其是碧桂園，逆勢而上，一騎絕塵，斬獲7715億的銷售金額，讓同行大跌眼鏡。
他的問題是，碧萬恆這樣六千億、七千億，到底還能不能持續呢？
從這幾年地產行業整體的發展來看，很明顯銷量還在逐年增長，2016年商品房銷售額只有11.8萬億元，2017年為13.4萬億元，增長率為13.56%；2018年商品房銷售額為15萬億元，增長率為11.94%；2019年大概的總銷售在16萬億，比2018年的15萬億增長率只有6.67%，從增長率和總量上來看，都相比前兩年大大放緩。
但這並不是說，2020年的銷售就會立馬降到1%甚至會負增長。去年的情況大家都清楚，中央高壓的調控，加上像棚改等一系列的政策都攔腰砍斷，所以才導致整個2019年房地產行業都在衝量的促銷中艱難度過。
以恆大為例，去年恆大的促銷，從春節後開始，連續三個月（2-4月），5月和6月稍微降溫之後，從7月底又開始下半年的大促，從8月開始，恆大更是開啟全年搶收。房企搶收的背後，倒不是說房子就賣不動了，只是在政策收緊的情況下，落袋為安的心態在支配。碧桂園當然也有促銷，但力度明顯不及恆大，最後銷售總量反而還是在恆大之上。萬科去年11月份一度被老四融創超越，不得不在最後一個月加大出貨，才堪堪保住第三的位置。
從增量上來看，我還是堅信中國房地差市場仍處在一個上升階段，只是這兩年大家對房地產市場的意見比較大，所以將實體經濟的問題都轉移到了房地產這個行業上來。但事實上，問題的癥結大家其實都清楚，一方面房地產行業從頭到尾都是政府賣地拿大頭的遊戲，開發商賺錢不假，但老百姓買單的錢到底去哪了要自個兒清楚；另一方面，這幾年外部經濟環境惡化，連累實體經濟衰退，這個時候房地產行業出來背鍋而已。
當然，房地產行業就真沒問題嗎？有的！不過現在的問題，主要是房子質量差，設計差，裝修差，建造不合規，侵害消費者利益的問題。比如萬科去年鬧得比較大的一個事，萬科在佛山市銷售的金域中央樓盤涉“辦公改公寓”，明明只是辦公樓，卻被包裝成公寓出售，後來在11月份被廣東省佛山市南海區市場監管局罰款200萬元。只是前期萬科虛假宣傳的上當受騙的業主，至今仍未有一個很好的解決方法，據央視財經報道，涉及被欺騙的業主人數近5800戶。至於質量差的問題，房地產行業的“十個樓盤九個維權”就是明證，在今天，你如果收房的時候不維個權都不好意思說自己收房了。
說到底，今天的房地產市場還是賣方市場，消費者的需求能夠在多大程度上被滿足仍是個未知數。
拿前不久在南昌引為段子的一個事為例，南昌市南昌縣“新旅明樾灣”樓盤，開發商南昌新旅城房地產開發有限公司曾以“坐擁千畝象湖溼地公園”作為宣傳及賣點，吸引消費者購買。房產銷售說，交房的時候，公園也可以交付，但現在購房者們發現，樓盤前面是公墓群。
從“溼地”變“屍地”，消費者就這樣被擺了一道，你能想象這個開發商是有多缺德，有多無良嗎？
所以真正的問題是，中國目前的大部分房地產商開發的樓盤，都是劣質的垃圾樓盤，70年產權大概率二三十年就要成城中村的了。消費者花了巨資，並沒有買到配得上這個價格的房子。
從總量上來看，我的判斷是，未來5年之內房地產仍將保持約5%左右的年均增速，到2025年達到20萬億的水平。中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆也認為，房地產的總量，每年的建設量會趨於縮小，規模會縮小，逐漸的減少。我們去年整個中國的房地產，去年一年的建設規模17億平方米，建了17億平米，銷售規模也是17億平米，大體上是世界之最。
而據黃奇帆估計，2030年的時候，這17億每年會逐漸減少，到2030年會降到10億平方米左右。到了10億平方米以後，是不是到2040年降到5億平方米呢？也不會。到了10億平米左右就變成一個平衡點，每年折舊和每年需要新建的數大體上進入平衡態，就變成一個持續穩定的發展狀態。也就是說現在的17億平米是高點，回落以後也不會降到3億、5億平方米，到10億平方米又會形成一個平衡點。
所以不管是從銷售金額來算，還是從建築面積來看，未來幾年，房地產行業仍有機會。
回到我們一開頭的問題，6000億將會是恆大、萬科的頂嗎？7000億會是碧桂園的頂嗎？
我的觀點是，未來房地產市場，“大魚吃大魚”的現象將會越來越多，市場進入調整期，兼併重組會越來越多出現在百強房企之間。前幾天，福晟被世茂吃掉，這已經說明，大房企之間的併購來得將會越來越快。
從碧萬恆三家龍頭房企來看，碧桂園深耕縣域市場，雖然也被詬病一到縣城就領漲，但不可否認，中國有2856個縣城，留給碧桂園耕耘的市場還很廣闊。相比之下，萬科下沉不多，主要集中在三四線及以上的地級市。而恆大從土儲分佈來看，一二線和三四五線城市城市相對均勻，未來成長的空間還是很大。
所以從企業的成長來看，我個人還是非常期待萬億級的房企出現，至於是碧桂園還是恆大，就不好說了。
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