梁云风/文
最近和一位TOP10房企营销总聊天，他感慨2019年卖房难，不过更难的，是碧桂园、万科、恒大在整个行情并不好的情况下居然依然坚挺，尤其是碧桂园，逆势而上，一骑绝尘，斩获7715亿的销售金额，让同行大跌眼镜。
他的问题是，碧万恒这样六千亿、七千亿，到底还能不能持续呢？
从这几年地产行业整体的发展来看，很明显销量还在逐年增长，2016年商品房销售额只有11.8万亿元，2017年为13.4万亿元，增长率为13.56%；2018年商品房销售额为15万亿元，增长率为11.94%；2019年大概的总销售在16万亿，比2018年的15万亿增长率只有6.67%，从增长率和总量上来看，都相比前两年大大放缓。
但这并不是说，2020年的销售就会立马降到1%甚至会负增长。去年的情况大家都清楚，中央高压的调控，加上像棚改等一系列的政策都拦腰砍断，所以才导致整个2019年房地产行业都在冲量的促销中艰难度过。
以恒大为例，去年恒大的促销，从春节后开始，连续三个月（2-4月），5月和6月稍微降温之后，从7月底又开始下半年的大促，从8月开始，恒大更是开启全年抢收。房企抢收的背后，倒不是说房子就卖不动了，只是在政策收紧的情况下，落袋为安的心态在支配。碧桂园当然也有促销，但力度明显不及恒大，最后销售总量反而还是在恒大之上。万科去年11月份一度被老四融创超越，不得不在最后一个月加大出货，才堪堪保住第三的位置。
从增量上来看，我还是坚信中国房地差市场仍处在一个上升阶段，只是这两年大家对房地产市场的意见比较大，所以将实体经济的问题都转移到了房地产这个行业上来。但事实上，问题的症结大家其实都清楚，一方面房地产行业从头到尾都是政府卖地拿大头的游戏，开发商赚钱不假，但老百姓买单的钱到底去哪了要自个儿清楚；另一方面，这几年外部经济环境恶化，连累实体经济衰退，这个时候房地产行业出来背锅而已。
当然，房地产行业就真没问题吗？有的！不过现在的问题，主要是房子质量差，设计差，装修差，建造不合规，侵害消费者利益的问题。比如万科去年闹得比较大的一个事，万科在佛山市销售的金域中央楼盘涉“办公改公寓”，明明只是办公楼，却被包装成公寓出售，后来在11月份被广东省佛山市南海区市场监管局罚款200万元。只是前期万科虚假宣传的上当受骗的业主，至今仍未有一个很好的解决方法，据央视财经报道，涉及被欺骗的业主人数近5800户。至于质量差的问题，房地产行业的“十个楼盘九个维权”就是明证，在今天，你如果收房的时候不维个权都不好意思说自己收房了。
说到底，今天的房地产市场还是卖方市场，消费者的需求能够在多大程度上被满足仍是个未知数。
拿前不久在南昌引为段子的一个事为例，南昌市南昌县“新旅明樾湾”楼盘，开发商南昌新旅城房地产开发有限公司曾以“坐拥千亩象湖湿地公园”作为宣传及卖点，吸引消费者购买。房产销售说，交房的时候，公园也可以交付，但现在购房者们发现，楼盘前面是公墓群。
从“湿地”变“尸地”，消费者就这样被摆了一道，你能想象这个开发商是有多缺德，有多无良吗？
所以真正的问题是，中国目前的大部分房地产商开发的楼盘，都是劣质的垃圾楼盘，70年产权大概率二三十年就要成城中村的了。消费者花了巨资，并没有买到配得上这个价格的房子。
从总量上来看，我的判断是，未来5年之内房地产仍将保持约5%左右的年均增速，到2025年达到20万亿的水平。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆也认为，房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。
而据黄奇帆估计，2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后，是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点，回落以后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米又会形成一个平衡点。
所以不管是从销售金额来算，还是从建筑面积来看，未来几年，房地产行业仍有机会。
回到我们一开头的问题，6000亿将会是恒大、万科的顶吗？7000亿会是碧桂园的顶吗？
我的观点是，未来房地产市场，“大鱼吃大鱼”的现象将会越来越多，市场进入调整期，兼并重组会越来越多出现在百强房企之间。前几天，福晟被世茂吃掉，这已经说明，大房企之间的并购来得将会越来越快。
从碧万恒三家龙头房企来看，碧桂园深耕县域市场，虽然也被诟病一到县城就领涨，但不可否认，中国有2856个县城，留给碧桂园耕耘的市场还很广阔。相比之下，万科下沉不多，主要集中在三四线及以上的地级市。而恒大从土储分布来看，一二线和三四五线城市城市相对均匀，未来成长的空间还是很大。
所以从企业的成长来看，我个人还是非常期待万亿级的房企出现，至于是碧桂园还是恒大，就不好说了。
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