報告要點
市場繼續縮量震盪，築底特徵明顯：上週上證指數下跌0.3%、滬深300上漲0.1%、創業板指上漲0.15%，萬得全A交易額2.94萬億，環比再次減少13.7%，交易持續縮量，築底特徵明顯。上週地產板塊下跌0.69%，年初以來累計下跌12.78%，在所有申萬一級行業中排名22/28，地產板塊估值水平PE（TTM整體法並剔除負值影響）為7.89倍，港股通內房股6.81倍。
全球疫情確診病例突破120萬：新冠疫情COVID-19防控形勢嚴峻，三點值得注意：1）國內對邊境進一步嚴格管控，境外輸入病例略有回落；2）全球累計確診已逾120萬例，累計死亡超過7萬例；3）美國單日新增病例上升到3.5萬例每天，還未看到新增病例的拐點。國內目前對外防輸入、對內防反彈，同時加快復工復產，對出口依存度高的企業經營風險逐步呈現。
央行對中小銀行定向降準1個百分點，並下調超額存款準備金率：4月3日央行宣佈定向降準，將釋放資金約4000億。下調超額存準率0.72%至0.35%值得關注，這個調整的意義可能在於進一步打開貸款利率的下限，帶動無風險利率的下行，可以預見的是十年期國債利率和LPR利率的進一步下降。從這個角度來說，地產行業也將受益。而對三次降準本身，地產並不直接受益。
3月銷售恢復較好，龍頭房企表現突出：2020年3月，恆大單月銷售同比增長13%、世茂房地產同比增長6%、碧桂園同比增長4.2%、萬科同比下降4.2%、中南建設同比減少24%。恆大和碧桂園三四線佔比較高，但銷售數據恢復很快。從銷售受益的邏輯，一二線整體彈性會強於三四線，但三四線分化更明顯，頭部龍頭房企受益特徵明顯。從30大中城市看，單日最高成交量已完全恢復。
投資策略與重點關注個股：地產股超跌反彈動力未減，建議按三條投資主線擇股，1）估值有抬升潛力：A股推薦萬科A、金地集團、保利地產、招商蛇口、新城控股，H估推薦融創中國、中國金茂、寶龍地產、旭輝控股，建議關注世茂房地產；2）顯著低估並存在預期差：A股推薦中南建設、陽光城、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展、華髮股份，H股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲地產、融信中國、中國恆大；3）物管類和小市值：A股推薦南國置業、南山控股，關注大悅城、招商積餘、新大正，港股推薦保利物業，關注藍光嘉寶等。
風險提示：新冠肺炎疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。
報告正文
市場回顧
上週A股市場整體保持縮量築底震盪，上證指數下跌0.30%、滬深300指數上漲0.09%，創業板指上漲0.15%，萬得全A上週交易額2.94萬億，環比減少13.68%，交易繼續保持縮量狀態。
申萬一級行業房地產板塊（簡稱申萬地產）上週下跌0.69%，在所有申萬一級行業中相對排名13/28。從年初漲跌幅來看，申萬地產下跌12.78%，在所有申萬一級行業中相對排名22/28。上週申萬地產交易額562.89億，環比減少27.32%。
從個股漲跌幅來看，上週萬通地產、大名城和新大正等個股漲幅居前。天津松江、數源科技和國創高新等個股跌幅居前。
從板塊交易額來看，上週萬科、保利、新城、哈高科、金地、萬業企業、金科、大名城、華僑城和榮盛發展等排在行業前列。其中，萬科和保利周交易額合計141.89億，佔板塊交易額比重為25.21%。從年初累計漲幅來看，萬通地產、大名城、招商積餘和海航基礎等漲幅居前，上漲個股個數佔比12.88%。年初以來，ST銀億、新華聯和中國國貿等跌幅居前。
從港股通內房（根據Wind-港股概念類-內房股，且符合港股通標的範圍）表現來看，上週整體表現較好，招商局置地表現搶眼，世茂、中海物業、金地。長實和中國海外發展等漲幅明顯，而綠城服務、嘉華國際和融創位居跌幅前列。年初以來，中海物業、雅生活、SOHO中國和金地商置等個股表現強勢。上週從成交金額來看融創、長實、中國海外發展、華潤置地和恆大等均超過15億。
行業點評
【新冠肺炎COVID-19跟蹤】2019年12月5日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019年12月30日，武漢陸續出現不明原因的肺炎病人，均來自於華南海鮮市場，症狀疑似SARS，但還未引起重視。2020年2月13日在日內瓦的國際會議上，WHO世界衛生組織宣佈將目前爆發的新冠病毒正式命名為COVID-19（替代之前的名字2019-nCoV）。2020年2月21日，國家衛生健康委決定將“新型冠狀病毒肺炎”（Novel coronavirus pneumonia）英文名稱也修訂為COVID-19，以取代之前2月8日的英文名稱NCP。
截止2020年4月4日21:30，國內累計確診病例82,899例，較昨日增加144例，增加病例數保持穩定；現存確診病例2,572例（-79例）、現存無症狀1027例、境外輸入病例888例（+18例）、累計死亡例3,335例（+4例）、累計治癒病例76,992例（+219例）。國內疫情保持穩定增長，境外輸入仍是主要增量來源，同時疫情在國外已經擴大到207個國家，累計確診1,111,344人。本週值得關注的主要有三點，1）隨著邊境嚴格管控，境外輸入病例有所回落；2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診已逾120萬例，累計死亡病例超過7萬例；3）境外疫情在美國繼續蔓延，美國新增病例上升到35,000人每天，累計確診病例已超過27萬例。
境外主要國家新增病例如下圖所示。
【行業政策動態跟蹤】
4月3日，央行對中小銀行定向降準1個百分點，於4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元；並自4月7日起將金融機構在央行超額存款準備金率從0.72%下調至0.35%。
我們的點評：2020年以來，1月初央行實施過一次全面降準，釋放資金8000億，3月16日央行實施普惠金融定向降準，釋放資金5500億。此次是央行年內第三次降準，是幅度上看低於前兩次，從受益對象來看，主要是服務中小微企業的中小銀行（近4000家）。但2008年以來，央行時隔12年降低超額存款準備金率37bp，這個信號意義更值得關注。這個調整的意義可能在於進一步打開貸款利率的下限，帶動無風險利率的進一步下行，可以預見的是十年期國債利率和LPR利率的進一步下降。從這個角度來說，地產行業也將受益。而對三次降準本身，地產並不直接受益。
4月3日，北京市住建委發佈《關於優化商品住房預售許可辦理事項的通知》的徵求意見稿，面向社會公開徵求意見。此次擬將商品住房預售許可截止日期調整為預售方案中確定的房屋交付日期。此次徵求意見稿中另一個變化是，新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工證範圍內的可售住宅部分，從原有隻能辦理一次預售許可，調整為可辦理兩次，同時明確了最低規模不得小於棟，不得分層、分單元申請預售許可。
4月3日，財政部表示今年各地要結合房地產調控的要求，嚴把棚改的範圍和標準，嚴格評估財政承受能力，科學制定年度棚改任務，不搞一刀切，不盲目舉債。今年，明確政府的專項債不用於土地收儲和與房地產相關的項目，同時，根據中央經濟工作會議加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造的要求，在專項債的使用範圍方面做了調整，將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持範圍。
4月3日，央行副行長表示有豐富的工具和充足的政策空間穩定經濟增長；存款利率是利率體系裡的一個壓艙石，用這個工具要進行更加充分的評估；希望地方政府對1萬億元的再貸款再貼現提供利息補貼，支持中小微企業具體的政策很快就會出臺；下一步，穩健的貨幣政策要更加註重靈活適度，把握好政策力度重點和節奏，把支持實體經濟恢復發展放到更加突出的位置。
4月1日，瀋陽市調整住房公積金部分提取政策，其中，在提取額度方面，職工商貸提前還款的部分也可提取公積金，職工家庭租賃商品住房提取住房公積金，以承租房屋所在地為標準：房屋地址在瀋陽市區的，限額由1200元/月提高至1400元/月；房屋坐落地址在4個縣（市）區的，限額由800元/月提高至950元/月。
4月1日，岳陽市住建局、發改委等8部門印發《岳陽市有效應對新冠肺炎疫情促進中心城區房地產市場平穩健康發展的十條措施》，這也是繼衡陽市、湘潭市、懷化市、益陽市之後，近兩個月來湖南省第5個出臺穩定樓市措施的市。措施包括購房契稅補貼、加大銀行信貸支持、延緩交納稅金、階段性減免和緩繳企業社保費、降低土地資金使用成本、降低農民工工資保證金繳納比例等。
3月31日，深圳市住房和建設局發佈《關於應對新冠肺炎疫情支持房地產中介行業復工復產的通知》，要求物業服務企業及人員應為業主或租戶辦理相關手續提供必要便利，不得以不正當理由阻擾符合條件的房地產中介機構及從業人員開展正常業務活動。房地產中介機構及從業人員應配合物業服務企業相關管理要求，合理控制看房人數及帶看次數。鼓勵房地產中介機構及從業人員充分利用VR及電子簽名等技術手段，開展線上委託、看房、交易等服務，各類線上服務活動應嚴格遵守我市房地產經紀、租賃活動相關管理要求。因疫情原因導致二手房委託、買賣、租賃合同無法如期履行的，鼓勵合同各方友好協商，妥善解決。
3月31日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署強化對中小微企業的普惠性金融支持，會議確定，增加中小銀行再貸款再貼現額度1萬億元，進一步實施對中小銀行定向降準，引導中小銀行將獲得的全部資金以優惠利率向中小微企業貸款，擴大涉農、外貿和受疫情影響較重產業的信貸投放。
3月31日，北京住房公積金管理中心日前發佈通知，要求進一步加強住房公積金個人住房貸款審核。通知要求，受理貸款申請時，將通過北京市婚姻登記系統聯網審核借款申請人婚姻關係情況。
3月31日，浙江省嘉興市住房公積金管理委員會發文稱，購買新建商品住房的貸款期限最長為30年，購買二手房的貸款期限由原先的20年調整為最長30年，房齡加貸款年限不超過50年，且不超過該住房土地使用年限。
3月30日，天津市發展改革委按照《天津市居住證管理辦法》規定，經市發展改革委會同有關部門研究決定，2020年天津市居住證積分落戶不設總量限制，每一期將根據最低積分落戶分值線，確定擬落戶名單。
3月30日，貴陽市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強商品房購房首付、網籤、過度營銷等銷售行為監管的通知》，針對近期市場中商品房購房首付、網籤、過度營銷等銷售行為進行規範，違規將被列入嚴重違法失信企業名單，並根據規定對企業及從業人員進行罰款等相應處罰。
3月28日，財政部、稅務總局發佈關於繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的公告，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計徵城鎮土地使用稅。
3月28日，中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠肺炎疫情防控和經濟運行形勢，研究部署進一步統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作。其中，關於復工復產及經濟政策方面，要在疫情防控常態化條件下加快恢復生產生活秩序，要加大宏觀政策調節和實施力度，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕，要在做好疫情防控的前提下，支持湖北有序復工復產。
企業動態
我們的點評：3月銷售恢復很明顯。恆大單月銷售同比增長13%、世茂房地產同比增長6%、碧桂園同比增長4.2%、萬科同比下降4.2%、中南建設同比減少24%。恆大和碧桂園三四線佔比較高，但銷售數據恢復很快。從銷售受益的邏輯，一二線整體彈性會強於三四線，但三四線分化更明顯，頭部龍頭房企受益特徵明顯。
碧桂園：4月3日，碧桂園公告稱，3月實現合同銷售金額約470.4億元，同比增長4.23%，合同銷售面積571萬平方米，同比增加18.04%；1-3月公司累計合同銷售金額1008.8億元，同比下降15.9%。
萬科：4月2日，萬科企業股份有限公司發佈三月份銷售及近期新增項目情況簡報稱，3月份公司實現合同銷售面積378.1萬平方米，合同銷售金額549.4億元；2020年1-3月份公司累計實現合計銷售面積884.8萬平方米，合同銷售金額1378.8億元。
恆大：4月2日，中國恆大發布3月未經審核營運數據。3月合約銷售金額620.8億，同比增長13.1%；合約銷售面積約694.5萬平，增長約35.5%。1-3月累計合約銷售金額1473.7億，同比增長23.2%；累計合約銷售面積1658.2萬平，同比增長50.4%。
世茂房地產：4月2日，世茂房地產3月未經審核營運數據。3月份，集團實現合約銷售額約為203.2億元，合約銷售面積為115.07萬平方米，同比分別增長約6%及9%，平均銷售價格約為每平方米17662元。今年一季度，該集團累計實現合約銷售額約370.3億元，合約銷售總面積約為210.94萬平方米，同比分別下降約9%及8%；對應的平均銷售價格約為每平方米17556元。
中南建設：4月2日，中南建設公佈3月份經營情況。公司房地產業務2020年3月份合同銷售金額約106.7億元，比上年同期減少24%；銷售面積約79.7萬平方米，比上年同期減少29%。公司2020年1-3月份累計合同銷售金額約215.9億元，比上年同期減少30%；累計銷售面積約163.6萬平方米，比上年同期減少35%。
碧桂園：4月2日，碧桂園地產集團有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行完成，最終發行規模為34億元，最終票面利率為4.20%，本期債券期限為5年，擬用於償還碧桂園地產集團控股股東碧桂園控股到期及回售的公司債券。
融創：4月1日，融創成功發行了融創房地產集團有限公司2020年公開發行公司債券（第一期），發行規模40億元，票面利率4.78%，債券牽頭主承銷商為中信建投證券，聯席主承銷商為中泰證券、華泰聯合證券，擬用於償還公司債券。
華僑城：4月1日，華僑城集團有限公司成功發行2020年度第一期超短期融資券，本期債券實際發行金額20億元，票面利率2.69%，發行期限250天，債券簡稱20華僑城SCP001，債券代碼012000463，擬用於補充發行人下屬子公司深圳華僑城股份有限公司日常流動資金週轉。
華髮股份：3月31日，珠海華髮實業股份有限公司2020非公開發行公司債券項目狀態顯示為“通過”，本次債券擬發行金額為30億元，承銷商/管理人為華金證券。
陽光城：3月31日，陽光城集團股份有限公司2020年非公開發行公司債券已獲深交所反饋，債券類別為私募，擬發行金額25.92億元，承銷商/管理人是中國國際金融股份有限公司。
龍光控股：3月31日，深圳市龍光控股有限公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券已獲深交所受理，債券類別為小公募，擬發行金額25億元，首次發行規模不超過10億元（含10億元），擬用於住房租賃項目建設，補充運營資金及償還銀行貸款。
綠地：3月31日，綠地控股與貴陽市人民政府、貴安新區管委會簽約全面戰略合作，貴州雙龍航空港經濟區·綠地全球商品貿易港項目（簡稱“貴州雙龍綠地全球貿易港”）簽約落地，綠地將全面參與貴陽及貴安新區新一輪升級發展，核心項目包括貴州雙龍綠地全球貿易港、貴陽人民大道城市更新項目、貴陽西南陸港城際空間站以及貴安新區教育健康城，項目合計用地面積3305畝，計劃投資總額500億元。
華遠地產：3月31日，華遠地產股份有限公司擬公開發行2020年公司債券（第一期），規模不超過14億元（含14億元），債券分為兩個品種，品種一票面利率詢價區間為4.0%-5.5%，發行期限為3年期，品種二票面利率詢價區間為4.5%-6.0%，發行期限為3年期，債券發行首日2020年4月2日，起息日為2020年4月3日，擬用於償還到期的公司債券。
華潤置地：3月31日，華潤置地發佈公告稱，公司作為借款人就總數為10億元人民幣的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協議，該貸款融資自首次提款日起計為期364天。
電建地產：3月31日，中國電建地產集團有限公司擬發行2020年度第一期超短期融資券，發行金額為15億元，發行期限為120天，募集資金全部用於償還有息負債，融資券發行日為4月1日-2日，上市流通日為4月7日。
融創：3月30日，融創房地產集團有限公司2020年非公開發行公司債券狀態更新為“已受理”，類別為私募，擬發行金額為80億元，承銷商/管理人為中信建投證券股份有限公司、華泰聯合證券有限責任公司,中山證券有限責任公司。
禹洲地產：3月31日，禹洲地產股份有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司合同銷售額創歷史新高，同比增長34.1%，淨利潤上升6.5%至39億，淨負債比率65.64%，較去年下降1.33個百分點。
佳兆業：3月31日，佳兆業集團控股有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入480.2億元，同比增長24.1%，毛利率維持在28.8%，歸母淨利潤增加67.1%至45.9億元，合同銷售額881.2億元，同比增長25.8%。
恆大：3月31日，中國恆大集團發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入4775.6億元，同比增長2.4%，毛利率為27.8%，淨利潤為335.4億元，淨利潤率為7%，合約銷售額6010.6億元，較2018年增長9.0%;合約銷售面積5846.3萬平方米，較2018年增長11.5%;合約銷售均價每平方米10281元。截至2019年12月31日，集團總土地儲備項目876個，分佈於中國237個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，總規劃建築面積2.93億平方米，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元╱平方米。
金地商置：3月30日，金地商置集團有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入117.1億元，同比增長65%，其中物業租金及管理收入增長32%。歸母核心淨利潤40.1億元，同比增加76%。
大悅城：3月30日，大悅城地產有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入103.4億元，同比增加27.2%，歸母淨利潤16.36億元，同比下降22.2%，剔除非經常性稅後收益影響，公司歸母核心淨利潤5.85億元，同比增加27.3%。
世茂：3月30日，世茂一宗眾志抗疫資產支持專項計劃獲得上交所反饋，債券名稱為中金-武漢世茂希爾頓酒店眾志抗疫資產支持專項計劃，債券類別ABS，擬發行金額為8.4億元，發行人上海世茂建設有限公司，承銷商/管理人中國國際金融股份有限公司，狀態更新為已反饋。
綠城：3月30日，綠城房地產集團有限公司公開發行2020年公司債券（第二期）品種一的票面利率為3.26%，品種二的票面利率為3.87%，發行總規模為不超過人民幣15億元（含15億元），債券分為兩個品種，品種一債券期限為5年，品種二債券期限為7年，發行首日2020年3月30日，起息日為2020年3月31日，擬用於償還公司於2020年9月即將到期兌付的15綠城02的本金部分。
金地集團：3月30日，金地(集團)股份有限公司擬發行2020年度第一期中期票據，發行金額為20億元，募集資金將全部用於償還到期債券，品種一初始發行規模為15億元，期限為3年期；品種二初始發行規模5億元，期限為5年期，將於4月1日發行，4月7日上市流通。
世茂：3月30日，世茂房地產發佈2019年業績報告稱，2019年盈利108.98億人民幣，同比增長23.35%；營業總收入1115.17億人民幣，同比增長30.0%。同時，公司發佈公告稱董事會建議將公司英文名稱由“Shimao Property Holdings Limited”更改為“Shimao Group Holdings Limited”，及其中文的雙重外文名稱由“世茂房地產控股有限公司”更改為 “世茂集團控股有限公司”。
正榮地產：3月29日，正榮地產集團有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，報告期內公司合約銷售金額為1307億元，同比增長21%；收益為325.6億元，同比增長23.1%；溢利為30.9億元，同比增長38.6%；核心淨利潤為29.0億元，同比增長42.7%；淨債務權力為75.2%，短期債務與總債務比為34.2%，持有現金35,306.8百萬億元。
綠景中國地產：3月29日，綠景中國地產發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入1,631.87萬元，比上年同期下降6.29 %；實現營業利潤-1,604.09萬元，實現歸屬於母公司所有者淨利潤-903.11萬元。本報告期虧損的主要原因是營業收入較少。
數據參考
近期不少房企召開了在線業績交流會，以下幾個核心點值得關注：
1） 普遍地對今年行業數據較為謹慎，銷售額預計會下滑5-10%，量價組合預計是量跌價穩，但依然需要地產政策更為積極、更為寬鬆合理（目前的政策力度還不夠）；
2） 從結構性變化來看，比較一致的預期是純三四線（項目位於三四線城市而且目標客戶群體為三四線城市）可能面臨基本面高位回落的風險，市場可能需要更長的修復週期，相比較而言，一二線和強三線城市恢復的較快，需求被延後，但需求確定性很強；但在純三四線區域，龍頭房企的比較優勢也將更為突出；
3） 疫情對行業的影響在2個月，但考慮到政策的對沖，預計還是有1個半月的影響，這個是工期的影響，所以年底竣工交樓還是有一定的不確定性；
4） 很多主流房企儲備貨值十分充裕，按照合理的去化率推測能完成預定目標（比如旭輝15%的增速目標、金茂25%的增速目標、禹洲33%的增速目標、寶龍24%的增速目標、碧桂園10%的增速目標等）；
5） 一致認為今年可能會有很多橫向併購的機會，中小房企難度更大，對於龍頭房企和收併購能力強的房企而言意味著機會；
6） 對土地市場判斷不一，有的房企今年沒怎麼拿，有的也開始搶地了，大部分房企今年拿地不會太激進，主要關注土地項目本身的性價比；
7） 可能風險點，純三四線需求的放緩、一二線地價過高、部分區域依賴外貿和出口較多導致購買力明顯下滑、商辦租金下滑、文旅消費下降等。
3月底，克而瑞發佈房企銷售數據，整體如下表所示（小部分房企與公告數據存在一定出入）。
2月17日，國務院聯防聯控機制印發意見，要求各地制定差異化的縣域防控和恢復經濟社會秩序的措施，對於低風險地區要實施“外防輸入”策略，全面恢復正常生產生活秩序。2月18日開始隨著疫情數據的邊際變化，部分區域隨後開始調低疫情防控等級，人口返工和復工比例持續提升。3月14日以來，隨著湖北區域的解封，返工復工人流進一步加快。春節以後，六大集團日均煤耗量自2月10日的低位36.92萬噸開始逐步回升。上週（3月28日-4月3日）均值為56.64萬噸，相當於2019年均值64.76萬噸的87.5%。
根據30大中城市新房交易高頻數據，2020年1月20日，商品房成交套數為3662套，環比下滑31.5%，之後5個自然日的交易套數分別為2349套、1499套、523套、59套和21套，之後交易量開始持續恢復。上週（2020年3月28日-4月3日）30大中城市新房日均交易套數達到4005套，相當於2019年日均4693套的85.3%，單日最高成交套數已接近去年同期平均水平。
從土地成交情況來看，我們將樣本城市擴展到100城市，根據Wind統計數據（含非房企購買土地），2020年2月中旬以來土地交易持續恢復，特別是住宅用地和工業用地反彈較為明顯。3月份，住宅用地成交2309萬方（環比減少3.95%），成交總價1173億（環比減少18.7%），平均土地成交溢價率為15.52%（1月和2月分別為11.57%和15.00%）。
投資建議
從估值水平來看，目前申萬地產板塊的平均估值水平PE（TTM，整體法，剔除負值影響）為7.89倍（前周為7.98倍），在28個申萬一級行業裡面排名倒數第二（僅次於銀行），港股通內房的估值水平從前周的6.14倍上升至6.81倍。
從政策面的邊際變化來看，中央反覆強調“房住不炒”的定位和“房短不刺”的要求，地方上一旦觸發關鍵的寬鬆政策比如降低首付款比例、放鬆限售對象等即被叫停，房地產金融政策整體的基調目前並未改變。在這種情況下，因城施策的寬鬆政策難以在市場中形成“一致預期”。信貸政策儘管存在降準、降低資金成本等利好，但地產還是間接受益為主。從這個角度來看，地產股缺乏主動進攻的信號。
3月中旬以來上市房企業績層面超預期的不多，符合預期和低於預期的偏多一些。萬科業績低於預期、恆大信用風險已經在股價裡面充分反應。地產股雖然主動進攻動能缺乏，但超跌後反彈的動力十足。3月銷售層面恢復良好，有望帶動板塊估值水平進一步修復，另外關注瑞幸咖啡暴雷導致的信用風險傳導。我們建議按三條投資主線擇股。
1） 估值偏低但估值水平有上升潛力：A股推薦萬科A、金地集團、保利地產、招商蛇口、新城控股，H估推薦融創中國、旭輝控股、中國金茂、寶龍地產、龍光地產，建議關注世茂房地產；
2） 估值明顯低估存在較大預期差：A股推薦中南建設、陽光城、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展、華髮股份，H股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲地產、融信中國、中國恆大等；
3） 物管類和小市值標的：A股推薦南國置業、南山控股，關注招商積餘、新大正，港股推薦保利物業，關注藍光嘉寶等。
風險提示
新冠肺炎NCP疫情防控風險、政策寬鬆低於預期、房企復工進度或低於預期、重點房企回款及融資或低於預期等。
研究成果
【市場隨筆系列】
地產投資要崩了，新基建能否獨善其身
永久基本農田要失守了？
3月9日我們都在見證歷史
被海南的現房銷售制度給驚到了
基於修正SEIR模型判斷疫情的峰值及拐點
病毒COVID-19的初始傳染比例探究
疫情高壓下，市場選擇的什麼方向
週期反擊戰打響，成色到底如何？
兩天大漲是否曇花一現？
到底該怎麼看央行16號文
從先行示範區看深圳的未來
破“七”背後的啟示
闢謠！政治局會議地產表述的正確解讀
延續核心資產邏輯，從公募持倉變動擇股
土增稅立法與集建地入市
房地產信託收緊為哪般
新城控股的危與機
地產投資拐點已到？
地產股投資的實用法則
地產股賺錢的正確姿勢
預期引導VS政策期望——中央經濟工作會議地產政策解讀
如果投機投資需求都被滅了，房屋銷量還能有多少？
竣工真這麼少？房地產行業數據到底有沒有水分？
垃圾股批量漲停，房企密集獲准融資，後面還能買什麼？
從政策託底到茅臺跌停，Q4反彈依然在路上
【投資觀點系列】
內房優等生交卷，政治局會議定調積極——20200329
內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股——20200322
外圍衝擊難言結束，國務院下放用地審批權——20200315
海南地產新政有前瞻性但無代表性——20200308
外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯——20200301
信貸政策依舊曖昧、復工返崗預期升溫——20200223
央行擬放寬房貸考核，逆向調節張力顯現——20200216
NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——20200209
疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節——20200202
內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——20200119
徵信版本升級影響有限，融創配股不改地產股突破趨勢——20200112
茅臺業績低於預期促進存量倉位變動，市場風險偏好提升
——20200105
【會議紀要系列】
禹洲地產高管交流電話會議——20200403
中國恆大2019年業績發佈會——20200401
新城控股2019年業績發佈會——20200401
大悅城控股2019年業績發佈會——20200401
世茂房地產2019年業績發佈會——20200330
正榮地產2019年業績發佈會——20200330
龍光地產2019年業績發佈會——20200328
華潤置地2019年業績發佈會——20200326
融信中國2019年業績發佈會——20200325
建發國際2019年業績發佈會——20200324
德信中國2019年業績發佈會——20200321
萬科2019年度業績交流會——20200319
美股破20000的房地產視角——2020319
寶龍地產&寶龍商業2019年業績發佈會——20200312
房貸利率怎樣選擇更受益——20200304
基於修正SEIR模型判斷疫情峰值及拐點——20200303
聚焦2020年3月投資策略及金股推薦——20200301
外圍市場大跌對A股的影響如何？——20200226
疫情背景下受益資產梳理及南山控股交流紀要——20200219
疫情的影響和啟示（房地產視角）——20200206
從深圳豪宅稅調整看地方長遠機制——20191121
Q4地產股行情邏輯及展望——20191023
地產股的時機選擇和逆向思維——20190928
當前為何我們看多地產——20190701
華髮股份深度推薦—資源變現到快速週轉、優質二線成長地產股——20190615
房地產市場銷售總結及政策展望——20190604
【策略專題系列】
疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資——20200324
兩輪疫情衝擊下地產的表現及展望——20200305
2020年投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新：開啟地產增量新時代——20191017
2019年中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——20190906
2018年報及2019一季報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——20190516
板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——20190127
2019年投資策略：廓清環宇、否極泰來——20181119
泡沫後周期時代的投資框架——20180806
房地產投資的韌性與基本面展望——20180206
擁抱價值週期，地產投資三段論——20170920
從增量開發到存量運營，地產變局來臨——20170905
突破估值約束，物流地產空間廣闊——20170924
他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——20170925
長租公寓，租賃市場的新興力量——20170925
【A股研究系列】
萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起
藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破
中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心
華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者
華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產
新城控股：銷售千億之後，空間更為廣闊
金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長
華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合
天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的
【H股研究系列】
旭輝控股：均衡利好增長，發力商辦和物管
融創中國：從彈性迴歸價值，關注信用改善節奏
碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險
中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復
融信中國：明顯低估的一二線優質標的
寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力
保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者
禹洲地產：受益風險偏好抬升，低估值高分紅典範
綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即
正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展
融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段7
佳兆業：權益銷售大幅增長，灣區舊改加速釋放
合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善
易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商
碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長
龍光地產：前瞻佈局、資源優質
市場有風險，投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考，並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素，亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下，本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。
【西南證券房地產團隊】
團隊首席：胡華如
執業證號：S1250517060001
手機號碼：18688929962
電子郵箱：[email protected]
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