今天我們來講解一個熱點關鍵詞就是“民宿”。
一段時間裡民宿也成了酒店領域投資的熱點和樂土，諸多的民間資本和遊資進入這個領域。
目前各個景區都在開始修建一些民宿，大有前幾年快捷酒店那種快速擴張之勢。快捷酒店在那幾年發展過程中，不計成本代價，產品服務同質化，最後很多以創業失敗或者經營不善而告終。
如果民宿這個行業持續的這樣發展下去，可能將形成又一個倒閉的浪潮，今天我們花點時間為大家解析一下這個民宿的前世今生，還有這個行業未來的發展預知和看法。
民宿這個概念可以說不是新鮮的概念，比如說以前的農家樂，顧名思義就是利用農民空置的房屋租借給旅客，然後收取一定的費用，這就是民宿的天然形態。只是以前沒有把這領域概念化，也沒有作為熱點投資領域呈現出來。
原先景區的住宿業態大部分是快捷酒店、商務酒店，同質性很強，就是提供睡覺的床，商務性的、同質化的裝修缺少人文體驗、休閒體驗、交互體驗和情感體驗。
今天消費升級的時代大背景下，這樣的一個服務產品需要升級改造成為必然。提供更好的服務產品來替代原先標準化、同質化、缺少體驗度的產品，這是產業的轉型升級的必然，我想這應該是民宿熱興起的重要時代背景和驅動。
關於民宿的起源有多種說法，最多的是兩種：
一種是民宿起源於日本，當地的農民為了創收就把自己閒置的農舍、農房提供出來，給外來的旅遊者居住，而居住這個農舍的旅遊者為的是休閒養生及農業生活體驗的服務方式。
民宿在日本的起源本身帶有農耕生活的天然屬性，並不只是居住。
還有一種說法是源自英國的西南部和中部，在英國的西南部、中部人煙稀少，所以當地的一些莊園主和農夫就把自己的閒置房屋租賃出來，讓城市居民過來居住，居住時提供一種b&b（bed and breakfast）的業態，這個縮寫在美國也是經濟型酒店（早餐和床）的服務象徵。
但在英國，他們把更多的生活場所，農家的生活體驗包括農、林、魚、牧等生態環境這些東西也融合在其中，然後形成一種集成化的服務模式。後來民宿在法國、加拿大和美國都有興起，並有了一些新的內涵，比如說在加拿大嫁接到假日週末休閒度假游上去；在美國它就與莊園休閒結合在一起。
但無論是在那個國家，其在國外的發展延伸過程看，都從不是一個單一的居住業態，一般都是和農家生活、農家場景、鄉村體驗、鄉村人文、自然環境、農工生活關聯在一起的。它提供的是一種集成的，農村生活化，場景化的全服務模式。
實質上，是基於共享經濟思想下的閒置資產再配置，並在資產的再配置過程中延伸到後服務（旅遊的諮詢、生活過程體驗、人文場景體驗等），形成閒置資產加後服務的集成化生活服務模式。
在國外，當社會資本進入民宿後，也會修起了一些具有規模化、精品化、甚至高端化的民宿居住產品，但還是會和農場生活模式及場景關聯在一起，形成了精品化農村生活方式的輸出。也就說在國外的民宿產品一般分為兩個層面：
一種是農民共享經濟形態下的平民化的民宿產品，平價化、親民化和便捷化，讓老百姓都能夠消費得起；
另一種與社會資本嫁接的高價化、精品化、高端化的民宿產品，提供給一些高端消費客群，讓其享受定製化、精品化服務。兩種模式並行，構成國外行業結構的主體。
從國外的發展邏輯來看，民宿的核心和內涵在於體驗當地的民俗風情、農業生活，這裡農場主或農夫是服務主體，他會參與服務提供的過程；民家生活是他服務的主體內容，並且會和民家場景及農業、牧業、工業結合，和傳統工藝與自然景觀結合，和傳統民俗嫁接，甚至是一些戶外休閒運動關聯。
民宿是一種體驗之遊，休閒之遊，是一種生活方式的切換。從這個角度來講，民宿更是生活觀的植入，是生活模式的切換，是一種迴歸服務模式的打造。
現在反觀我們的民宿發展，感覺走的通路恰恰不是這樣，更多的是對當地的農家樂和原先的經濟型的酒店做升級改造，或者新建，投入鉅額的資金去裝修出美倫美奐的、貌似農家化的居住場所，而真正的人文交互體驗和當地農家場景化生活這些東西都沒有關聯。
並且從產業鏈的角度看，今天對民宿的投入很少做產業的延伸，比如家庭農場、傳統的風俗民俗、文創場所和生產過程。
所以目前民宿行業的打造，面臨產業鏈的割裂性，服務的單一性，並且是同質化的，並具有服務的深度體驗性。但是投資成本卻加大了，投資回收期延長了。
如果今天真正的客群給結構並沒有發生質的改變，服務購買力並沒有質的提升，或者有購買力的部分，需要的是像國外一樣的高品質、集成化的服務體驗的話，今天這樣的行業發展就會出現又一次的過剩，和服務的低端同質化競爭，唯一改變的是投資規模加大了。
又由於區位的問題，民宿本身也很難自主帶來旅遊和休閒體驗客流，今天大部分民宿是依託景區客流而建，而非國外的基於農家生活體驗和閒置資產盤活而延展的業務。因此一旦沒有新客流的補入，將來一定會出現巨大空置率，將造成又一次的資產閒置和浪費，並且隨著設備和裝修的陳舊後，投資將泡沫化和歸零。
所以，民宿在中國，今天顯然發展到一個錯誤的通路上去，更多的是固定資產投資，更多的是做景區居住的升級替代，更多的是營造概念，而不是迴歸，踏實的做農業情景場所的營造，農村閒置資產的盤整，更不是迴歸的農村生活方式的傳遞，更不是面向民俗化與當地文創和傳統結合，進行深度的文化挖掘，而只是單一居住鏈節的介入。
某種意義上看，更像是資本的遊戲、炒作，而不是像國外民宿那樣，在內容服務、過程體驗這個產品鏈繫上去耕耘，去努力，去探究。
今天社會化資本運營的規模化新民宿，他們的管理人員還是來自於傳統酒店行業，這也是個問題。他們更多的會的是酒店管理，而不是生命模式傳遞，和生活場景打造，更不是文化的體驗性營銷和跟進。
所以說今天中國的民宿與當地的傳統文化、傳統民俗、農業生產交互都沒有形成整合和融合發展。今天的民宿可以說發展走到一個誤區中，未來會是一個問題。
那麼回過來思考，什麼樣的方式才是對的？
民宿真正的發展，是 “民”字上做文章，而不是“宿”做文章，如果在 “民”上作文章，農民今天的農業生產、生態環境、創意創作、農家生活、民俗傳統、及農業的關聯場景、運輸方式等都才是民宿發展的該有的核心內涵和體驗嫁接的核心要素。
民宿產業的發展應該構建的是一個服務鏈，把農、漁、林、牧等關聯在一起，把生產、生活、場景、民俗等整合在一起，協同和融合發展，並提供一種生活方式為主題，才是他未來應該有的發展方向。
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