1.評測導語
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這篇文章會給大家詳盡分析同濟綠園小區的情況，包括戶型、居民結構、建築界面等。同濟綠園作為對口楊浦公立第一梯隊打虎山路第一小學的學區房，在選籌方面也更應該兼顧自住和上學的複合需求。
我們會給出購買建議，告訴大家為什麼同濟綠園的電梯二房和三房是這個小區最值得購買的戶型。
2.小區點評
小區標籤：學區房+宜居房+雙軌房（8/10號線）
2.1 小區優缺點
2.1.1優點
同濟綠園靠近軌道交通八號線，距離江浦路站約200米，鞍山新村站800米，距軌道交通十號線四平路站1.1公里。整個鞍山片區的房齡普遍在1980年以前，同濟綠園房齡是2001年，品質明顯高於同片區內其他的小區，而且同濟綠園附近配套設施齊全，附近有菜市場、商店、便利店，生活相當便捷，性價比高。
小區對口打虎山路第一小學和鞍山初級中學/昆明中學，父母買在這裡9年制義務教育就省心了。小區多為大戶型，適合二胎家庭或者三代同堂型家庭。且小區離紫荊廣場，君欣時代廣場，控江旭輝mall三個商圈都比較近。從品質到戶型，都可以滿足現代需求，實際入住體驗還是蠻好的。
從產品力來看，同濟綠園的戶型都不錯，三室二廳居多，施工標準雖然比較舊，戶型呈現偏大偏老的格局，但住宅品質不錯。而且保養的比較好，外立面相對比較乾淨，內部環境綠化也還不錯，居住人群五口之家較多，基本可以滿足主流居住需求，無論是二胎家庭還是三代同堂，實際入住體驗還是比較好的。
2.1.2缺點
缺點主要是同濟綠園小區大門比較陳舊，不是特別好看，影響小區整體觀感。小區地面車位比較緊張，不是人車分流的。同濟綠園有一部分樓是臨街分佈，部分住戶會受到影響。
2.2 推薦購房方案
買同濟綠園，建議以1100萬左右的三房為主，在此區域房齡較新，貸款年限有優勢。居住條件較好，醫療商業一應俱全，商圈成熟 ，交通便利，雙軌交。這是對口打虎山路第一小學總價最便宜的能夠兼顧自住和學區的三房了。
三房選擇的時候，應重點選擇南北通透的戶型，相對居住屬性比較好。可以儘量挑選不沿街的房子，降低噪音的影響，下面這個戶型面積是126.81平方米
戶型圖：
像上面這樣的動靜結合的戶型，兩個臥室朝南，一個帶陽臺，採光非常好，客廳餐廳連通，延伸性很好，總價能夠控制在1100萬以內，還是比較不錯的選擇。有二個衛生間，一個衛生間供主臥使用，也方便五口之家的入住，體驗感會好很多。
另外值得一提的是，同濟綠園另外一種戶型的三房性價比也是不錯的。主要值得考慮的是133平米左右的電梯三房。
比如下面這種總價在1100萬左右的三房，戶型方正，得房率高，非常適合五口之家買下，既能掛戶口，又能自住，還方便照顧老人小孩，實在是學區自住兩相宜。和上面那個三房相比這個房型廚房比較大，開闊，提高了使用性能，對房屋功能性有要求的購房者不要錯過這個選擇。
3.小區分析
3.1 基礎信息表
4.小區周邊配套
4.1 教育學區
打虎山路第一小學，距離約500米，楊浦公辦TOP3小學。
4.2 商業配套：紫荊廣場距離約600米，君欣時代廣場距離約550米，控江旭輝MALL距離約300米
4.3 醫療配套：新華醫院，距離約650米
小區地處鞍山路上，周邊菜市場、超市、商店雲集，非常適合生活居住。距離學區打虎山路第一小學僅500米，打一屬於楊浦區公立小學第一梯隊，教育資源可以說非常的好，距離那麼近，對於老人送小孩上下課也是相當方便，距離三個商業中心均為600米左右，非常適合晚上或週末遛娃，吃飯。距離新華醫院也僅有700米，新華醫院是個綜合性醫院，兒科在上海可是數一數二的，對於小朋友平時看病什麼的也是相當方便。這個小區算是雙軌交小區，距離八號線鞍山新村站200米，江浦路站800米，距離十號線四平路站1.1公里，平時出門走路不遠。
5.板塊概況
鞍山板塊位於楊浦區內環內，各項配套都比較完善，教育和醫療資源尤其突出，區域內住宅比較陳舊。
鞍山新村軌道交通發達，穿過浦西市中心的主幹線8和10號線均經過板塊內，四平路站是8、10雙軌交匯站，前往人民廣場僅需15分鐘不到。駕車出行方面，可上內環高架，前往浦西其他市區、浦東均較為便捷。鞍山板塊內有控江旭輝MALL和創邑SPACE海上海兩個社區型商業可滿足附近居民生活需求，距離五角場市級商圈距離很近，兩站地鐵可達。值得關注的是，虹口的瑞虹新城太陽宮距離鞍山新村比五角場更近，未來該航母級商場的完工可以填補五角場中高檔商業的缺位，對鞍山新村的居民也是個利好。
鞍山板塊的教育和醫療水平是全市頂尖水平。打虎山路一小是全市聞名的頂尖公辦小學，畢業生近半數擇校進入好的民辦初中。值得一提的是，牛娃選擇楊浦就讀初中小學，比別的區擁有了更多的概率進入高中四大名校。鞍山板塊江浦路地鐵站附近的新華醫院，是全市排名前十的三甲綜合醫院，專長兒科、五官科和神經科。
鞍山板塊內的住宅樓齡都比較老，居住密度高，品質較為普通，大體分為老商品房和老公房兩種產品。帶學區的老商品房，如同濟綠園，兩室在850萬左右，三房在1100-1200萬左右，掛學區的老公房，如大連路4弄和密雲小區，總價可低至300-350萬。
6.對口優質學區分析
同濟綠園對口打虎山路第一小學，楊浦區公立TOP3
對口鞍山初級中學和昆明中學，鞍山初級中學是楊浦區第二梯隊公立初中。昆明中學是藝術類特色學校。
打虎山路第一小學歷來是楊浦區排名TOP3的公辦小學。歷史悠久，它位於楊浦區鞍山板塊。眾所周知，楊浦區一直以來都是教育資源排名數一數二的區，除了初中和高中的資源非常強勢之外，小學資源也非常豐富，最著名的就是三大公辦打一，二師附小，控二小學。
打一不管在奧數還是各類藝術比賽中，都不會比別區的學校差。楊浦區一直是基礎教育的優勢區，俗話說得好，徐一楊二。從這不難看出楊浦區基礎教育的地位。許多人不瞭解，打虎山路第一小學對口的是鞍山初級和昆明中學。鞍山初級是楊浦區比較不錯的初中，比不上民辦那麼雞血，但是作為保底也是相當不錯的選擇。昆明中學是藝術類特色學校，相比鞍山初級是要差一些，不過打一畢業的孩子一般都走擇校路線，不會進這個學校。
7.小區概況
7.1 建築外立面+樓道
2001年房齡，對比同區域小區，外立面算是比較新的，沒有脫落的跡象，大門基本都是鎖上的，樓道比較乾淨整潔。
7.2 環境、設施小區
小區綠化覆蓋率比較高，地面相對擁擠，車位比較緊張，小區大草坪，兒童活動區域，也有簡易的健身設備。
7.3 物業服務
物業為上海同科物業管理有限公司，小區物業比較盡責，每個地方都管理的比較到位。
7.4居民結構：小區內部大多數是上海本地人，大戶型以三代人為主，老人在家帶小孩，年輕人朝九晚五上下班，鄰里關係十分融洽。
8.戶型分析
8.1 二室二廳一衛，102平方米
此戶型常見於電梯房，適合三口之家居住。主臥朝西南，採光比較好，次臥朝北，廚房連接北陽臺，面積較大。餐廳和客廳融為一體且朝南，顯得面積比較大而且採光也好。
8.2 二室二廳一衛，101.6平方米
此戶型比較方正，適合三口之家居住，主臥朝南帶衣帽間，整個居住感會比較好，客廳朝南帶陽臺，採光很好，次臥朝北，客廳和餐廳也是一起的，整個面積比較大，視覺感受較好。
8.3 三房兩廳兩衛 126.81平米
該戶型方正，得房率高，且南北通透，非常適合五口之家買下自住，還方便照顧老人小孩，實在是學區自住兩相宜。
9.總結
同濟綠園是楊浦區鞍山板塊少見的優質公立學區房，可以同時兼顧自住和讀書，且周邊配套成熟，商業，醫院一應俱全，生活便利，值得購買。
建議購買1100萬左右的三房和850萬左右的二房。
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